Девелоперы готовы отдать ресторанам до трети площадей в своих торговых центрах

Сейчас 40% европейских потребителей выбирают, в какой торговый центр сходить, ориентируясь на то, что и как там можно поесть, – таковы результаты исследования управляющей компании ECE. По ее данным, за 2010-2015 гг. обороты операторов Food & Beverages только в немецких торговых центрах увеличились на 54%. В среднестатистической Европе потребители тратят на еду и напитки в ТРЦ 474 евро, ежегодно совершая примерно 160 визитов в кафе и рестораны (данные JLL).

Фуд-корты растут

Несмотря на то что в России в 2015 г. общепит и продовольственные товары получили на 6 и 10% меньше денег потребителей, чем в 2014 г. (данные Росстата), еда все-таки помогает ритейлерам зарабатывать. «Потребители ограничивают расходы, – признает Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – Но люди уже привыкли питаться вне дома и общаться в кафе. Возврат к посиделкам на кухне, как в советские времена, на мой взгляд, невозможен». В торговые центры сейчас ходят не за товарами, а за эмоциями, поэтому все большее значение приобретают ресторанные форматы, продолжает мысль коллеги Анастасия Кузнецова из Cushman & Wakefield. Она говорит, что эти тенденции хорошо иллюстрируются на примере «Колумбуса». Его фуд-корт полностью сдан и, начиная с обеда, вся эта огромная зона заполнена посетителями, а по вечерам в рестораны ТРЦ стоят очереди на вход.

Средний чек на предприятиях московского общепита составил в 2015 г. 265 руб. (данные JLL). «Потребитель становится старше. Самая устойчивая в тратах возрастная группа – это 35+. Самая уязвимая – молодежь», – говорится в исследовании JLL.

По подсчетам этой консалтинговой компании, в уже построенных торговых центрах Москвы доля фуд-корта и ресторанов в GLA (арендуемой площади) колеблется от 3 до 15,4%. Для сравнения: в европейских объектах ресторанные операторы занимают до 10%. В строящихся ТРЦ Москвы, говорит Марина Малахатько, директор отдела торговых площадей компании CBRE, девелоперы готовы отдать «под еду» 20%, а то и 30% сдаваемых в аренду помещений: «Чем меньше проект, тем больше в нем доля точек общепита». «Реконцепция – усиливающийся тренд на рынке торговых центров», – отмечает Татьяна Мальянова, руководитель отдела аренды торговых центров компании JLL. Большинство собственников сейчас пересматривают «содержание» своих объектов: увеличивают фуд-корты, заменяют неэффективных арендаторов, привлекают новых. Например, больше кафе и ресторанов планируют открыть в Центральном детском магазине (ЦДМ) на Лубянке, новую стратегию магазина будет делать Cushman & Wakefield (с февраля 2016 г. управлением ЦДМ занимается подразделение A&NN Retail, инвестиционная группа A&NN, принадлежащая Александру Мамуту).

Если нет возможностей осуществить большие переделки, то проводят мини-реконцепцию отдельных секторов: объединяют помещения, избавляясь таким образом от тупиковых углов, организуют в зоне фуд-корта fresh-markets, которые сейчас востребованы у потребителей.

Ставки аренды для фуд-корта самые высокие среди всех операторов торговых центров. По данным CBRE, во II квартале 2016 г. они в среднем составляли от 64 000 до 106 000 руб. за 1 кв. м в год. Конечно, при условии, что оператор платил собственнику арендную плату, а не процент с оборота. Кафе и рестораны размещаются на куда более выгодных условиях: с первых требуют от 20 000 до 31 000 руб., со вторых – от 13 000 до 16 000 руб.

«Однотипность ресторанного предложения уступила место разнообразию, успешные бренды не повторяют концепции, а диверсифицируются», – отмечают эксперты JLL. В недавно открывшемся ТРЦ «Ривьера» (это пока единственный торговый центр, открытый в Москве в этом году) под фуд-корт и рестораны отдано 5000 кв. м. Пока здесь работают 14 операторов, говорит Ольга Казакова, заместитель директора по сдаче в аренду «Ривьеры», но в процессе подписание контрактов еще с 12. В торговом центре открыты как привычные точки сетевого фаст-фуда (Burger King, KFC, «Теремок»), так и новые ресторанные форматы («Урюк.ми»). Рестораторам девелопер предлагает не только стандартные помещения внутри торгового центра, но и летнюю террасу с видом на Москву-реку. По их данным, правильный фуд-корт на 7% увеличивает поток посетителей в ТРЦ, а по вечерам и воскресеньям дает 12%-ный рост трафика. Выручка остальных арендаторов торгового центра при усилении в нем сегмента Food & Beverages вырастает на 5%.

Девелоперы идут за продуктами

«Все, что касается продуктов, интересно сейчас для собственников ТРЦ, - отмечает Малахатько. – Те, кто не может расширить зону фуд-корта, устраивают ярмарки, фермерские базары и т. д.». Все без исключения опрошенные «Ведомостями» брокеры с интересом ожидают открытия фуд-корта а-ля фермерский рынок от Ginza в ТРЦ «5 авеню». У группы уже есть опыт создания такового на территории Даниловского рынка, которым она управляет с весны 2015 г. На 300 кв. м разместились 20 разнообразных точек общепита на 200 посадочных мест, – их называют «фуд-корт юнитами». Они занимают от 10 до 35 кв. м. Посещаемость, по данным брокеров, 2000 человек в день, средний чек – от 250 до 750 руб.

Такие проекты сейчас становятся все более многочисленными, – говорит акционер Ginza Алексей Губкин. Помимо Даниловского рынка и «5 авеню» в «Мегах» работает фермерский кооператив LavkaLavka, в «Экомаркете в Коньково» с декабря прошлого года функционирует новый фуд-корт, в сентябре нынешнего «фуд-корт от лучших рестораторов» занял место и на Усачевском рынке.

Губкин называет такие проекты результатом «обоюдного движения рестораторов и девелоперов» навстречу друг другу: «Рынок придумал такую концепцию, и теперь люди ищут партнеров, кто может это сделать, в это инвестировать и этим управлять». Губкин не стал озвучивать, каковы вложения группы Ginza в такие проекты. Издержки инвесторов посчитать трудно, говорит Обуховский, но сейчас риски таких инвестиций снизились по сравнению с вложениями в другие сегменты коммерческой недвижимости. Он видит у них хороший потенциал. И рестораны авторской кухни, и не очень известные предприятия общепита стали охотнее рассматривать предложения в ТРЦ, добавляет Мальянова. Впрочем, уточняет она, такие концепции активно развиваются только в топовых моллах: только они могут обеспечить устойчивый трафик посетителей и высокую конверсию их в покупателей. Посещаемость 90 торговых центров Москвы в 2016 г. выше, чем в 2015 г., свидетельствует Shopping Index компании Watcom. Например, в последние недели июля плотность посетителей держалась на уровне 482 человека в день на 1000 кв. м арендопригодной площади.

Обороты предприятий общественного питания могут различаться на порядок, говорит Малахатько: в лучшем ТРЦ стандартная выручка удачной точки (50 кв. м) на фуд-корте составит 2,5 млн руб. в месяц, крутой ресторан способен принести владельцам до 50 млн руб., небольшой – 100 000-150 000 руб. С начала 2016 г. у операторов фуд-кортов не было серьезных падений в выручке, отмечает Обуховский.

У всех перед глазами немецкая модель «рынок плюс фуд-корт» на последнем этаже универмага, как, например, в берлинском KaDeWe, говорит Обуховский. Попытка сделать нечто подобное была предпринята в Москве в универмаге «Цветной»: там работает супермаркет с ресторанным этажом. Но, отмечает Малахатько, там не слишком комфортная для посетителей атмосфера, вплоть до того, что недостаточно туалетов. Но ситуацию можно исправить, если отдать эту зону профессиональному управляющему.