Треть торговых центров в Москве нуждаются в перестройке
Как собственники меняют назначения зданий, чтобы повысить доход
Торговых, офисных, производственных помещений, которые морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции, переделке и просто сносе, в Москве колоссальное количество. Одних только торговых центров, по оценке Knight Frank, 49 штук, или 30% всех профессиональных ТЦ Москвы.
Реконцепция – вынужденная мера, когда больше ничего не работает. «Основная причина смены назначения уже существующего здания в том, что операционный доход объекта не соответствует ожиданиям собственника», – говорит Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE.
Выгодное обновление
Хрестоматийный пример – МФК «Кунцево плаза» турецкой компании Enka. Его предшественник торговый центр «Рамстор» открылся на Ярцевской улице в 1997 г. и долго оставался востребованным и успешным объектом, вспоминает Жилкина. ТЦ располагался рядом со станцией метро «Молодежная» на участке около 2 га, его площадь составляла 19 000 кв. м, в том числе 8600 кв. м арендуемой, рассказывает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL. К 2010 г., когда было принято решение о реконструкции, состояние рынка и стоимость земли в Москве позволяли реализовать более масштабный проект. Основная задача трансформации: максимизировать стоимость земли, увеличив объем торговых помещений, и получить объект нового уровня, объясняет эксперт. На месте бывшего «Капитолия» появился МФК «Кунцево плаза» общей площадью 235 000 кв. м, включающий ТЦ нового поколения площадью 64 000 кв. м.
Обычная проблема неактуальных торговых помещений – их слишком много в каком-то месте. «Все что угодно пытались превратить в торговый центр – от заводов до бомбоубежищ», – сетует Жилкина.
В казанском МФК «Корстон» из 71 000 кв. м под торговый центр планировали отвести 19 000 кв. м. Концепция объекта выстраивалась вокруг гостиницы уровня 4-5 «звезд». Предполагалось, что трафик торгцентру будут обеспечивать жители окрестных районов и постояльцы отеля, рассказывает Юлия Никуличева. Но торговые площади оказались невостребованы: расположение и большая конкуренция в Казани не способствовали достаточному потоку посетителей.
Проект переформатировали. Для проведения конференций отвели 20 залов площадью более 4200 кв. м, предложили проведение мероприятий «под ключ» (конференции, семинары, мусульманские свадьбы). Для повышения заполняемости конференц-залов проводятся регулярные мероприятия (воскресные бранчи, балы невест). Торговлю сосредоточили в «Центре международной торговли – Казань» (это два бизнес-центра класса А общей площадью 32 200 кв. м). Его арендаторы предоставляют товары и услуги (химчистка, салоны связи, авиабилеты и т. д.) арендаторам офисов и гостям отеля. Небольшая fashion-секция вмещает мультибрендовые магазины с люксовыми брендами, а также магазины местных дизайнеров. Реконцепция пошла на пользу МФК: повысилась заполняемость объекта в целом, увеличился арендный доход, резюмирует Юлия Никуличева. Объем инвестиций в объект, по данным ГК «Корстон», составляет около $100 млн в первую очередь и более $60 млн во вторую.
В Москве есть «пожилые» объекты («Атриум», «Охотный ряд», «Меги»), которые управляющие компании или собственники поддерживают «на плаву» постоянными изменениями, практически не заметными глазу посетителей. В этих ТЦ даже более высокая (выше среднерыночной) ставка аренды. В 1997 г., когда открылся «Охотный ряд», на рынке не было достаточно качественных арендаторов, что повлияло на внутренние планировки проекта: в торговом центре было большое количество «мертвых» зон, куда не заходили покупатели, вспоминает Никуличева. Поэтому падала посещаемость и сокращались арендные платежи. В середине 2000-х гг. встала задача повысить доходность проекта, в том числе за счет сокращения несдаваемых «мертвых» зон. И в середине 2000-х менеджмент торгового центра провел его реконцепцию, в результате которой навигация внутри ТРЦ стала более понятной для посетителя, состав арендаторов на каждом этаже стал отвечать потребностям своей целевой аудитории, были расширены арендуемые площади на 2-м и 3-м уровнях за счет складских помещений, а зона фуд-корта перенесена на -3 уровень и значительно увеличена.
Но есть объекты, реконцепция которых практически невозможна («Гвоздь» на Волоколамском шоссе, «Квадро» на Рублевском) – их расположение делает бессмысленными любые финансовые вложения, считают консультанты.
Номер с неправильным видом
В ранние советские годы была богатая практика изменения функции коммерческих объектов – их превращали в жилье. Например, в гостинице «Метрополь» в роскошных номерах среди антикварной мебели обитали семьи «красных» лидеров. Немного позже одно из зданий у Кутузовского проспекта, построенное как гостиницу, пришлось спешно переделывать также в жилой дом – КГБ объяснили непонятливым строителям, что не может жить «не пойми кто» в комнатах, выходящих окнами на правительственную трассу. Кухни в том доме очень узкие, словно коридоры. Квартиры раздали «проверенным» сотрудникам министерства путей сообщения (МПС). Примерно в 2011-2012 гг. отель «Южный» на Ленинском проспекте, 87 был полностью переделан в многоквартирный дом и распродан, рассказывает Александр Обуховский, директор департамента профуслуг Knight Frank.
Торговля пришлась ко двору
Московский завод «Динамо» имени С. М. Кирова на улице Ленинская слобода был одним из крупнейших электромашиностроительных предприятий. С 2009 г. его производственные мощности переведены в другие города России. На территории завода есть несколько производственных и административных зданий, недостаточно качественных для сдачи в аренду, говорит Никуличева. Одно из крупных зданий (Ленинская слобода, д. 26) предполагалось использовать как бизнес-центр, «однако одновременный ввод большого объема офисных площадей мог негативно отразиться на ставке аренды. И перед собственником встал вопрос о перепрофилировании здания», вспоминает эксперт. Так бывший административный объект стал крупнейшим мебельным центром общей площадью 86 000 кв. м (GLA 68 500 кв. м).
Трансформация не затронула значительную часть конструктива здания. Особое внимание девелопер уделил остеклению фасада, единству оформления и навигации в бизнес-квартале. Первым арендатором центра стал Hoff, гипермаркет мебели и товаров для дома. Арендная кампания в ROOMER была практически завершена до открытия ТЦ в 2013 г. Через два месяца работы вакантными оставались менее 2% площадей. В настоящее время ROOMER не только один из крупнейших мебельных торгцентров в Москве (с учетом местоположения рядом с ТТК), но и одним из наиболее качественных: среди арендаторов Mr.Doors, Дятьково, Пинскдрев, Toris. «При относительно небольших затратах на отделку на месте невостребованного производственного здания возник один из наиболее успешных специализированных ТЦ», – отмечает Никуличева.
Еще один успешный пример трансформации – завод «Рубин». Завод был приватизирован в середине 1990-х гг. Рынок недвижимости был в зачаточном состоянии, редевелопмент территории в офисы или снос зданий и строительство жилого или торгового комплекса были невыгодны, рассказывает Никуличева. Был создан уникальный для России формат – торговый центр «Горбушкин двор», специализирующийся на продаже бытовой техники и электроники. Его основными арендаторами стали челноки и мелкие предприниматели. Объект пользовался бешеной популярностью у покупателей, что поддерживало ставки аренды на высоком уровне. Основная сложность для собственника – большое количество мелких арендаторов с короткими договорами аренды (от недели до 11 месяцев).
Чтобы легендарная «Горбушка» оставалась привлекательной для покупателей, с 2010 г. в ТЦ ведется реновация, рассказывает Никуличева. В здании были проведены косметические работы, установлены эскалаторы, для удобства посетителей была построена многоярусная парковка на 2500 машиномест. Проведено зонирование, увеличилось количество сетевых арендаторов.
В результате реновации арендуемая площадь гипермолла составила 35 000 кв. м (ранее общая была 14 000 кв. м). Теперь здесь около 3000 магазинов и 1500 арендаторов, средняя посещаемость – 1,5 млн человек в месяц. В гипермолле представлены различные форматы, от магазинчиков на 0,5 м, и появляются новые сегменты, напрямую не связанные с электроникой: хобби, дети, спорт, текстиль, посуда и т. д.
Офисы превращаются
Самый сложный для переделки объект – офисный. Специфические требования к офисным помещениям, как, например, глубина этажа, не дают возможности легко изменить функционал помещения. Поэтому самое лучшее время для переделки офисов во что-то более выгодное – «бумажный» этап проекта. Так поступают многие. Например, в 2008 г. компания MR Group изменила офисные проекты на МФК: «Фили Град» на территории «Большого Сити», «Водный» в бывшей промзоне «Братцево» и «Савеловский Сити» (бывшая промзона «Огородный проезд»). «Стало понятно, что офисный рынок ждет затоваривание, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Поскольку объекты еще не вышли из стадии проектирования, мы разбавили офисы жильем и торговыми площадями». По ее данным, доходность проектов после реконцепции увеличилась на 6-10%.
Один из блоков проекта Atlantic Apartments в районе станции метро «Киевская» изначально должен был стать офисным, но в итоге в нем разместили апартаменты, напоминает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL. В «Даниловской мануфактуре» некоторые офисы также постепенно были переделаны в апартаменты.
Знает московский рынок недвижимости и обратные случаи. Например, в районах Арбата, Петровки, Чистых прудов некоторые бизнес-центры начала 2000-х размещались в бывших доходных домах конца XIX - начала ХХ вв. Например, офис «Страхового общества «Россия» раньше был жилым домом, вспоминает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский.
Многие офисные здания классов А и В из тех, что строились в начале 2000-х гг., проектировались под нормы и требования начала века и имели площадь и глубину этажа, которые возможно использовать для апартаментов, считает Обуховский. Например, в Riversade Towers (2009 г.) от окна до окна – 17-18 м, в отличие от 30-метровой глубины БЦ Wall Street (2013 г.) и LightHouse (2011 г.). «У бизнес-центров начала века есть большой потенциал закончить свою жизнь в виде шикарных апартаментов бизнес- и премиум-класса», – считает Обуховский.
Реконструировать офисное здание под торговый центр, если здание выше 3-4 этажей, в принципе невозможно, считает Жилкина; под склады – имеет хоть какой-то смысл, если речь идет об очень большом удалении от центра, малой этажности и расчете на специфический спрос.