Какую недвижимость инвесторы выбирают в России в кризис

В текущем году инвесторы вложат в российскую коммерческую недвижимость $3,5-4,5 млрд, оценивают консультанты. В прошлом году инвесторы потратили на российскую недвижимость менее $3 млрд. Экономическая турбулентность поможет игрокам рынка коммерческой недвижимости выработать и принять новые правила игры.

Трудно договориться в кризис

«Инфляция стабильна, экономика слаба, спрос на кредит низок, бюджет тощ. Но рынок достаточно активный, проходят крупные сделки», - описывает ситуацию Сергей Камлюк, гендиректор KEY CAPITAL. С точки зрения инвестиций в недвижимость основных проблем сейчас две, считает Евгений Семенов, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL (Evgeniy Semenov, Regional Director and Head of Capital Markets, JLL, Russia & CIS). Первая - это отсутствие качественных активов, соответствующих ожиданиям покупателей по цене, и проблема с ликвидностью. Многие игроки считают, что есть и деньги, и объекты привлекательные, но в период экономической турбулентности действительно трудно договориться. Один из недавних примеров – расторжение соглашения между «Яндексом» и владельцем БЦ «Красная Роза» о покупке площадей в обмен на акции интернет-компании. С момента подписания соглашения акции подорожали и покупатель захотел получить за них больше.

«Несмотря на коррекцию цен на активы после девальвации рубля в 2014-2015 гг., расхождения между ожиданиями продавцов и покупателей в цене в среднем достигают 20-30%», - оценивает Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank. Наталья Тишендорф, гендиректор компании Avica Property Investors (управляет активами Romanov Property Holdings Fund), считает, что цена, которую хочет получить продавец, и сумма, которую готов заплатить покупатель, всегда отличалась в среднем на 15%, примерно та же разница сохраняется и в кризис, только уровень цен теперь другой. Но не все продавцы это понимают.

По данным Николая Казанского, партнера Colliers International, по итогам первого полугодия 2016 г. общий объем транзакций составил $2,4 млрд, на апрель – июнь пришлось только $547 млн, «инвесторы осторожны». Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Strategy Capital Advisor, называет сумму $2,5 млрд, «в то время, как за весь 2015 год было осуществлено сделок на $2,8 млрд», т. е. активность растет. По оценкам CBRE, за июль - август в объекты недвижимости было вложено $450 млн (28 млрд руб.), «что на 12,5% больше, чем во II квартале 2016 г., когда было инвестировано $400 млн (26 млрд руб.)», - подсчитывает Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE. С января по август - на 20% больше, чем за соответствующей период 2015 г., говорит она.

У JLL цифры другие ($1,6 млрд за первое полугодие), но динамика тоже положительная – плюс 46% к аналогичному периоду прошлого года, «который отличился рекордно низкой инвестиционной активностью за десятилетие», уточняет Семенов. «Инвесторы фокусируются на московском рынке (82% закрытых за полугодие сделок) и на существующих активах (84%)», - уточняет Семенов. 84% - вложения в недвижимость со стороны конечных пользователей, добавляет Казанский.

Откуда инвесторы

Долю иностранных инвесторов в общем объеме сделок Семенов оценивает в 11%: «Но они продолжают активно участвовать в переговорах». «Иностранцев на рынке почти нет, - категоричен Камлюк. - Есть миф о присутствии неких китайцев, но их в реальности мало кто видел и еще меньше – кто делал с ними бизнес». «По факту только арабский фонд Mubadala хоть как-то себя проявил, проинвестировав в склады в Подмосковье, - добавляет Круглова. - Но на рынке присутствуют такие институциональные игроки, как MorganStanley, которые продолжают смотреть на офисные и торговые активы. «Во втором полугодии мы увидим крупные сделки в торговом сегменте и, возможно, с участием иностранного капитала», - предполагает Круглова.

«Интерес к рынку недвижимости существенно трансформировался после введения санкций и ухудшения экономических показателей, - комментирует Балоев. – Иностранные компании и фонды пугает непредсказуемость российского рынка, политические и экономические риски». Кто-то из игроков уже успел заявить о желании продать активы и уйти из России, другие серьезно обсуждают внутри данное решение. Но ряд иностранных инвесторов, напротив, планируют и дальше развиваться, как Hines, IKEA». Сегодняшний рынок им интересен, поскольку цены большинства объектов в долларах были скорректированы до 50%, а в некоторых случаях и более.

Во II квартале 2016 г. укрепление рубля привело к повторному пересмотру договорной стоимости объектов в рублях (чаще всего исходный капитал инвесторов – в иностранной валюте), - заметила Дзюба.

Казанский считает, что в первом полугодии деньги были на 96% российскими. «На рынке профессиональные московские зубры, надежды на то, что приедут инвесторы из Якутии и всё купят, почти не осталось», - говорит Камлюк. У профессиональных игроков четкие потребности: «Непубличные объекты, тихие сделки, адекватные цены». «Покупатели работают со своими деньгами и с заемными из своих же финансовых структур», - описывает эксперт. «Запрос на покупку стрессовых активов или доходных проектов, способных выдержать кредитную нагрузку или обеспечить рост стоимости в 2,5 раза при должном управлении, никуда не исчез, - говорит Камлюк. - Арендный бизнес по форме sale-lease-back, интересует частных инвесторов с бюджетом от 150 млн до 10 млрд руб.». Интерес сместился от крупных объектов к небольшим и ликвидным стоимостью до $50-100 млн, говорит Балоев: «На рынок инвестиций выходят компании и частные лица, которые ранее не занимались вложениями в недвижимость». Найти покупателя на большие объекты непросто. «В каждом сегменте есть буквально два-три объекта, которые выставлены на продажу и изучаются ограниченным кругом компаний», - говорит Семенов.

Где сделки

«Сделки или очень крупные, или очень мелкие», - отмечает характерную черту времени Круглова. Крупные в основном в пользу банков, мелкие – в пользу конечных пользователей. Подавляющее число крупных сделок 2016 г. она относит к одному из трех типов: «Сделки как механизм расшивки обязательств (возврат долгов банкам), сделки как часть схемы договоренностей по другим активам (сделки с городом, например). Или закрытие сделок, согласованных в предыдущие периоды». И почти все сделки 2016 г., по ее оценке, приходятся на офисный сегмент. Казанский согласен: по итогам первой половины года на офисы пришлось 88% от общего объема инвестиций ($2,1 млрд). Сменили собственников башни «Евразия» и «Эволюция» в ММДЦ «Москва-сити» и бизнес-центр «Президент плаза». Во II квартале была закрыта сделка по продаже БЦ «Марр плаза» (около 4,8 млрд руб.). Московское правительство купило 55 000 кв. м в башне «Око» в «Сити», добавляет Дзюба. «Офисные арендаторы продолжают оптимизировать затраты, сокращают площади, что, безусловно, отражается на инвестиционной привлекательности», - предупреждает Семенов. По данным JLL, на долю офисов пришлось 58% инвестиций от общего объема закрытых в первом полугодии сделок «с учетом покупок под собственные нужды». Андрей Безверхий, старший директор отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, вообще характеризует ситуацию на офисном рынке как «крайне сложную» из-за обилия незанятых площадей.

В Colliers считают, что торговый сегмент наименее активен (1% транзакций), хотя интересные объекты на рынке есть. «В текущей ситуации имеют существенный upside (возможность для увеличения капитализации объекта после приобретения) и небольшой риск downside (риск дальнейшего снижения стоимости объекта после приобретения), в то же время они достаточно капиталоемкие, требуют дальнейшего вложения средств в развитие объекта», - анализирует возможности Семенов из JLL. Опрошенные REQ консультанты ждут роста спроса на торговые площади со стороны инвесторов. «По ряду крупных торговых активов ведутся переговоры: портфель Immofinanz из пяти ТЦ в Москве стоимостью около $1 млрд, «Лето» в Санкт-Петербурге стоимостью 10 млрд руб. и др.», - говорит Казанский. Из состоявшихся сделок он назвал продажу финской компанией Sponda ТЦ «Солнечный I» российской компании IT Development. Дзюба среди сделок июля - августа выделяет также продажу помещений (торговых и складских) сети «Столичные аптеки», покупку трети ЦУМа на Петровке компанией Mercury, покупка компанией «ДГ-19» 55%-ной доли в ТЦ «Зеленопарк». В Avica уверены: инвестиции в ТЦ оправданы. Например, планируется расширять ТЦ Dream House на Рублевке и построить вторую очередь площадью более 20 000 кв. м. «Под застройку уже приобретен рядом участок в 0,45 га. Объем вложений в проект составляет более $20 млн», - рассказала Лилит Адибекян, управляющий директор Dream House.

В Cushman & Wakefield также верят в торговые и логистические объекты со стабилизированным денежным потоком. «В них можно получить доходность более 12% на вложенный капитал», - говорит Безверхий. По данным Colliers, объем инвестиций в складской сегмент в первом полугодии - $146 млн. Наиболее крупной сделкой стало приобретение РФПИ и арабским фондом Mubadala Development объектов группы PNK – «PNK - Чехов-3» (100 000 кв. м и земельный участок) и «PNK - Северное Шереметьево» (106 000 кв. м) за общую сумму около $ 100 млн.

«На рынке недвижимости есть свои голубые фишки, которые будут востребованы во все времена, эти объекты последними теряют арендаторов в кризис и первыми восстанавливаются, - резюмирует Балоев, - их преимущество – местоположение». В бизнес-центрах в так называемой кремлевской зоне и сейчас вакансия почти в два раза ниже, чем в среднем на рынке офисов класса А, - около 12% против 20,5%. Торговые центры у станций метро с большим пассажиропотоком также крайне востребованы у потенциальных арендаторов. «Атриум» на Курской, где общий пассажиропоток трех станций – около 150 000 человек в день, имеет long-list из потенциальных арендаторов, который не уменьшился и в этот кризис», - приводит пример Балоев.

Самый интвестиционно-привлекательный сейчас сегмент – участки под жилую застройку массовым жильем, но реализовать такие проекты могут лишь крупные инвесторы с соответствующим опытом. Да и то они предпочитают входить в проект не живыми деньгами, а, к примеру, долей в будущих продажах.

$3 млрд свободных денег

Ставки капитализации для московской премиальной недвижимости остаются неизменными: на уровне 10% для торгового и офисного сегментов, и 12,5% для складского, утверждает Казанский. По данным JLL, в Санкт-Петербурге это 11,5 и 11,25% для офисных и торговых центров соответственно и 13,5% для складских комплексов. «Они выше ставок капитализации в Европе и других развитых странах, - утверждает Андрей Безверхий из C&W. - Рынок недвижимости РФ в 2016 г. остается привлекательным для инвесторов с некоторым аппетитом к риску».

«Аппетит к коммерческой недвижимости остается высоким, - уверена Дзюба из CBRE. - По нашим подсчетам, сейчас у активных инвесторов, т. е. тех, кто готов вкладываться в недвижимость, доступно около $3 млрд собственного капитала». А что сделок мало – так это объясняется разницей в ожиданиях покупателей и продавцов. Семенов предлагает инвесторам «иметь веру в потенциал рынка в горизонте пяти лет и более, а не опираться на текущие ставки аренды и доход в моменте».