Инвесторы вложили в склады и офисы России $0,6–2,5 млрд за полгода

Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 46% год к году до $603,5 млн за первое полугодие 2016 г., привел «Ведомостям» предварительные данные директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев. Это самый низкий показатель за историю рынка, отмечает он: даже в первой половине 2009 г. инвесторы купили офисы, торговые центры и склады не менее чем на $750 млн.

Пока крупнейшая сделка за этот год, по данным Knight Frank, – покупка Российским фондом прямых инвестиций и его партнерами, ближневосточными фондами, 206 000 кв. м. в складах «PNK-Чехов – 3» и «PNK – Северное Шереметьево». Ранее участники сделки говорили, что они потратили около $100 млн.

Другие опрошенные «Ведомостями» консультанты уверены, что инвесторы более активны. JLL считает, что с начала года закрыты сделки на $1,6 млрд, из них $560 млн – во II квартале. Данные CBRE и Colliers International – $2,3 млрд, а в Cushman & Wakefield (C&W) и S.A. Ricci заявляют о $2,5 млрд инвестиций.

Разницу в расчетах представители компаний объясняют разной методикой. К примеру, все учитывают покупку «Транснефтью» башни Evolution Tower в «Москва-Сити» примерно за $1 млрд и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию двух секций с апартаментами в МФК Match Point (11 млрд руб., или $171 млн по курсу ЦБ на 29 июня). CBRE, Colliers, C&W и S.A. Ricci считают, что в этом полугодии комплекс «Евразия» перешел к ВТБ. Данные Knight Frank – лишь по инвестиционным покупкам, без сделок для конечных пользователей (Evolution Tower и «Евразия»), говорит представитель компании. А продажа апартаментов в Match Point, по информации Knight Frank, не завершена.

Доля иностранных компаний в сделках продолжает снижаться. По словам Ирины Ушаковой из CBRE на них приходится лишь 4% всех сделок; в 2015 г. иностранцы участвовали в 15% сделок. Похожие данные у C&W: из $2,5 млрд зарубежные компании потратили лишь 4,7%, или около $120 млн. Это не отражает реальной картины на рынке, считает Ушакова: иностранцы присматриваются к активам, просто пока их интерес не привел к сделкам.

Инвестиционная активность после затишья 2015 г. заметно выросла, цены на недвижимость привлекательны, а стабильность финансовых рынков создает более комфортные условия для инвесторов, перечисляет Владимир Пантюшин из JLL. Если не будет новых глобальных потрясений, высока вероятность, что в этом году инвестиции в коммерческую недвижимость могут достичь $4 млрд – на 74% больше, чем в 2015 г., прогнозирует эксперт.

«Оживление инвесторов и интерес к качественным объектам свидетельствуют о том, что сейчас наиболее подходящее время для приобретения активов», – соглашается управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. Его прогноз до конца года – сделки на $4–4,5 млрд. Активность инвесторов возросла, подтверждает руководитель российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила. Но остается проблема с финансированием: банки, по его словам, не спешат кредитовать девелоперов, а частные компании предлагают им средства под 13–14% в валюте и 20–30% в рублях – это подходит лишь краткосрочным инвесторам.