Офисы в «Москва-сити» подешевели быстрее рынка за период кризиса

Арендная плата за столичные офисы, номинированная в долларах, снижается четыре года подряд, начиная с 2012 г. При этом наиболее интенсивный темп снижения зафиксирован в период 2014-2015 гг. в офисах ММДЦ «Москва-сити», где ставки аренды упали на 38% с $830 до $514 за кв. м, подсчитали эксперты компании Knight Frank.

В других деловых районах Москвы темпы снижения арендной платы оказались существенно ниже. Так, по подсчетам экспертов Knight Frank, за 2014-2015 гг. в Ленинградском деловом районе снижение арендных ставок на офисы класса А в долларах составило 33%, в Павелецком - 19%, Белорусском - 9%.

По оценкам компании Cushman & Wakefield, падение ставок аренды в «Москв-сити» оказалось еще более глубоким. «Если сравнивать начало 2014 г. и текущие ставки, то падение ставок в долларовом эквиваленте составило примерно 50%. Наиболее серьезное снижение ставок произошло в башнях, где помещения были распроданы блоками. Собственники небольших блоков, стремясь реализовать площади, очень существенно снизили ставки», - говорит Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield.

Причина столь резкого снижения арендных ставок в офисах ММДЦ - переизбыток предложения, не обеспеченного спросом. По данным Knight Frank, только за один 2014 г. в «Москва-сити» было введено 200 000 «квадратов» офисных площадей - рекордный показатель за всю историю делового кластера. Всего за два года (2014-2015 гг.) в «Москва-сити» арендаторам и покупателям предлагался 51% (540 000 кв. м) площадей от общего объема всех введенных и строящихся зданий этого района.

В итоге собственникам, чтобы заполнить площади, пришлось идти на разные уступки арендаторам - им предлагались рублевые условия договора, фиксированный курс валюты или валютный коридор. В итоге во втором полугодии 2015 г. почти на 90% предлагавшихся в аренду площадей в «Москва-сити» были установлены рублевые ставки. Для сравнения: в Павелецком деловом районе в середине 2015 г. за рубли сдавалось около 73% офисов класса А, в Ленинградском районе – 62%, в Белорусском –12%, подсчитали эксперты Knight Frank.

В текущем году стоимость аренды в «Москва-сити» продолжала снижаться. По данным регионального директора департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Веры Зименковой, в I квартале 2016 г. аренда офисов в «Москва-сити» в долларах снизилась на 25% по сравнению с I кварталом 2015 г. На сегодняшний день средневзвешенные ставки в кластере находятся на уровне $415 за кв. м в год. Для сравнения: по итогам 2014 г. этот показатель составлял $665 за кв. м в год, отмечает Вера Зименкова. При этом «реализация площадей в «Москва-сити» происходит по общим правилам рынка, без каких-либо «катастрофических настроений», говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук.

Сейчас самые дорогие офисы - в БЦ «Башня на набережной». По словам Зименковой, это связано с общей ценовой политикой собственника, который не хочет отказываться от долларовых ставок - $600-700 за кв. м в год. Самые же доступные офисы сейчас зафиксированы в башнях «Меркурий» (25 000-30 000 руб. за кв. м) и «Око» (28 000 руб. за кв. м). Именно в «Оке» и «Меркурии» сейчас наибольший объем предложения, говорит Юлия Богомол из Cushman & Wakefield. Высокий процент вакансий связан в первую очередь с недавним вводом в эксплуатацию: даже на высоком рынке реализовать такой большой объем помещений в одном здании достаточно непросто, говорит эксперт.

Лояльность собственников в «Москва-сити» и снижение арендных ставок принесли свои плоды. В кластере произошли крупнейшие на офисном рынке сделки - группа ВТБ купила небоскреб «Евразия», компания «Транснефть» - башню Evolution Tower, а московская мэрия - нескольких этажей в небоскребе «Око». Сейчас около половины (47%) офисов в «Москва-сити» занимают компании, имеющие государственное участие.

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля свободных площадей в кластере снизилась с 44% в 2014 г. до 18,6% в 2016 г. Юлия Богомол оценивает средний уровень вакансии в башнях «Москва-сити» в 25%.

"Скорее всего, уровень ставок продолжит падать и к концу снизится на 10-15%", - говорит Елена Шевчук из GVA Sawyer. При этом, по ее словам, более серьезно демпинговать по цене будут вновь введенные объекты, без отделки или в процессе отделочных работ.