Офисы в небоскребах Москвы – одни из самых дорогих в мире

Средняя ставка аренды в офисах-небоскребах Москвы, по данным компании Knight Frank на конец III квартала, составила $785 за 1 кв. м в год. Это почти на 20% ниже, чем в конце 2014 г. ($976 за 1 кв. м), и на 7,6% ниже, чем по итогам II квартала текущего года, когда офис в столичной высотке сдавался по цене $850 за 1 кв. м в год.  

В изменившихся рыночных условиях новые объекты "Москва-сити" предлагаются по более низким ценам, чем в действующих башнях, говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawye Елена Шевчук. По ее словам, ставки в действующих проектах доходят до $800-900 за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. "В новых башнях собственники, конечно, предлагают более привлекательные для арендаторов условия – $550–750 за 1 кв. м в год.", - говорит Шевчук. Кроме того, по ее словам, собственники в "Москва-сити" готовы к разным типам договорных отношений: текущие контракты с фиксацией в долларах, новые арендные предложения в рублях, перезаключаемые договоры в долларах с договорной фиксацией курса. 

Knight Frank отмечает, что в высотных башнях Москвы "ставки аренды на офисы отличаются на 10-15% в зависимости от высоты этажа и качества отделки помещения". Верхние этажи небоскребов традиционно дороже из-за видовых характеристик - иметь офис там считается престижно. Однако риэлторы в Москве не наблюдают повышенного спроса на этот сегмент, как это происходит в других мегаполисах мира. Более того, часть арендаторов предпочитают блоки в нижней и средней частях зданий примерно до 20-го этажа. Это связано с тем, что для многих сотрудников компаний постоянное нахождение на высоте сопряжено со стрессом. Кроме того, компании продолжают урезать расходы из-за кризиса и не готовы переплачивать за панорамные виды. Зависимость ставки аренды от этажа или панорамного вида, конечно, есть, но это не основной фактор формирования ставки. В рамках переговоров с арендатором учитываются все коммерческие условия – общая арендуемая площадь, срок договора, условия по отделке площадей и т. п. Если арендатор рассматривает аналогичные площади на разных этажах, то разница в цене «за высотность» может составлять в среднем 10-15%.

По подсчетам Knight Frank, объем предложения офисов во введенных в эксплуатацию столичных башнях-небоскребах составляет 780 000 кв. м. Почти треть офисов в столичных небоскребах пустует - уровень вакантных площадей составляет 26% (около 200 000 кв. м). В стадии строительства находится еще около 160 000 кв. м. В 2015 г. в эксплуатацию была введена только одна офисная башня - «Эволюция» в составе ММДЦ «Москва-сити» высотой более 107 м, офисная площадь которой составляет 79 053 кв. м.

Между тем, по словам президента управляющей структуры территорией «Москва-сити» Дмитрия Гранова, деловой центр более существенно отстает по показателям вакантности офисов. По словам Гранова, в сентябре количество свободных офисных площадей достигло 37-38% (соответствующая информация приведена на сайте управляющей структуры). Причину такого отставания Гранов видит в стремительном развитии делового центра: за последние 18 месяцев были сданы в эксплуатацию четыре новых офисных здания, в результате чего общая площадь офисов в центре увеличилась на 320 000 кв. м – именно они влияют на пугающий процент. 

Директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова считает, что рынок на сегодняшний день не готов поглотить такой объем площадей по текущим ценам. "Высокий уровень вакантности в "Сити" связан с тем, что одновременно в одной локации выведено на рынок большое количество равноценных предложений. Собственники, опустив цены, не опустили их настолько, чтобы рынок поглотил данный объем площадей – у арендаторов за те же или меньшие деньги есть другие, субъективно более выгодные альтернативы. Соответственно, мы видим затоваривание рынка. Поскольку площади в здании – товар не биржевой, дальнейшей коррекции цен не происходит, а по текущим ценам рынок не готов покупать метры в "Сити", - говорит Круглова. Она уверена, что снижение цен до $300 за 1 кв. м существенно поменяло бы уровень вакантности в высотках делового центра.   

Генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар называет еще одну проблему небоскребов "Москва-сити" - это сложная транспортная инфраструктура и дефицит парковочных мест в деловом центре. "Расширение географии качественных офисных объектов на фоне падающего спроса вынуждает собственников новых объектов в борьбе за арендатора идти на большие уступки. Кроме того, высокая себестоимость строительства небоскребов, стоимость земли в центре Москвы просто не позволяют собственникам "Сити" конкурировать с другими перспективными деловыми районами города", - говорит Башбынар. "Надо также отметить, что уровень вакансий существенно различается в объектах, введенных в 2012-2013 гг и в новых проектах. В уже реализованных объектах уровень заполнения около 80%. Поэтому текущая ситуация характеризует не спад спроса на "Сити", а отражение резкого падения рынка на фоне ввода крупных знаковых офисных объектов", - считает Шевчук из GVA Sawye.

Гранов, в свою очередь, настроен оптимистично. Он ожидает, что сделки по покупке двух башен «Эволюция» и «Евразия» компанией «Транснефть» и структурой ВТБ соответственно могут завершиться уже до конца года. И тогда будет достигнут показатель вакантности офисов, положительно отличающийся от среднего по Москве – 18-19%.

Место небоскребов Москвы в мире

Несмотря на снижение арендных ставок, позиция Москвы в рейтинге городов мира с самыми дорогими офисами в небоскребах не изменилась по сравнению с концом 2014 г. Небоскребы российской столицы - на 8-м месте в мире по стоимости аренды офисов. Об этом говорится в исследовании Knight Frank о состоянии рынка аренды в офисных небоскребах мира (Global Cities Report 2016. Skyscrapers Index).

Самым дорогим городом в мире остается Гонконг - офис в небоскребе этого мегаполиса обойдется в среднем в $2747 за 1 кв. м. При этом офисные площади в Гонконге с конца 2014 г. подорожали на 1,9%. "Высокая стоимость офисной аренды в небоскребах Гонконга обусловлена дефицитом земельных ресурсов в городе, что вынуждает девелоперов «конвертировать воздух в здания», строя высотные объекты", - поясняют аналитики Knight Frank.

Второе и третье место в рейтинге Knight Frank занимают офисные высотки Нью-Йорка ($1645 за 1 кв. м в год) и Токио ($1344 за 1 кв. м).

Самые высокие темпы роста арендных ставок на офисы в небоскребах с конца 2014 г. по II квартал 2015 г. показали Лондон (рост на 10,7% до $1311 за 1 кв. м), Сан-Франциско (8,2% до $1129) и Шанхай (5,3% до $782). В Лондоне сегодня отмечается самый низкий уровень вакантных площадей с 2001 г., что выступает катализатором роста арендных ставок. Рост рынка в сегменте офисной аренды Сан-Франциско стимулируется за счет активного развития сферы технологий, говорится в исследовании.

Стоит отметить, что аренда офисов в небоскребах по всему миру преимущественно растет. Снижение ставок за период конец 2014 – II квартал 2015 г. показали только высотки в Москве (на 12% до $850 за 1 кв. м) и Пекине (на 1% до $720 за 1 кв. м). Шесть мировых столиц: Бостон, Лос-Анджелес, Франкфурт, Мельбурн, Дубай, Тайбэй показали нулевую динамику.

А вот по сегодняшней цене офисов "Москва-сити" ($785 за 1 кв. м) во II квартале можно было снять рабочее место в небоскребах Лос-Анджелеса ($784 за 1 кв. м) и Шанхая ($782 за 1 кв. м).