Число сделок по покупке складов упало до пятилетнего минимума
Ставки в логистических комплексах снизились настолько, что помещения стало выгоднее арендовать
В первом полугодии 2016 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости составило 534 000 кв. м, лишь 7% из которых были проданы, а остальное – сдано в аренду, следует из отчета консалтинговой компании S.A. Ricci. Для сделок купли-продажи это рекордно низкий показатель за последние пять лет, отмечают аналитики S.A. Ricci. Так, в январе – июне 2015 г. продано свыше 14% складских помещений, годом ранее – 28%.
Похожие данные и у Антона Алябьева, директора отдела индустриальных и складских помещений CBRE: в первом полугодии 2016 г. на сделки купли-продажи пришлось лишь 7–10%, что меньше показателей аналогичного периода 2015 г., подтверждает он. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов называет еще меньшую цифру – 2,5%. Правда, оговаривается он, такой показатель не является рекордным: в 2015 г. сделок по покупке логистических площадей не было. Большинство запросов от компаний действительно связано с арендой, соглашается руководитель московского отделения девелопера Raven Russia (под управлением склады общей площадью примерно 1,5 млн кв. м) Игорь Богородов.
Не идут инвесторы
В первом полугодии 2016 г. инвестиции в складскую недвижимость составили $100 млн, что в 3 раза меньше, чем годом ранее, согласно отчету S.A. Ricci. За этот период закрыта лишь одна сделка: РФПИ с партнерами приобрел логистические комплексы «ПНК-Чехов 3» и «ПНК – Северное Шереметьево».
Учитывая снижение арендных ставок и большое количество свободных помещений, многие компании все чаще предпочитают аренду складов приобретению, объясняет директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. С начала 2015 г., по данным S.A. Ricci, средняя арендная ставка в помещениях класса А – около 3900 руб./кв. м в год (без налогов и операционных расходов), класса В – 3600 руб./кв. м. Хотя годом ранее такие склады сдавались соответственно по 5000 и 4500 руб./кв. м. Ставки аренды упали до 3700–4000 руб./кв. м, можно найти варианты и по 3000 руб./кв. м, говорит исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев, но сделок по таким ценам нет: подобные предложения обычно подразумевают короткий период аренды, что большинству компаний-арендаторов невыгодно. Кроме того, вместе со ставками аренды снизилась и стоимость складских помещений, поэтому приобретать их сейчас выгодно, считает Мамаев.
Покупать собственный склад стало невыгодно (срок окупаемости инвестиций составляет 10–12 лет), как и строить его на кредитные средства в связи с отсутствием доступного финансирования, добавляет Холопов из Knight Frank. Поэтому покупка качественных складских помещений сегодня удел компаний, у которых есть собственные средства, или иностранных игроков, имеющих доступ к дешевым деньгам, резюмирует он.
Низкие продажи складской недвижимости I квартала 2016 г. – временное явление, уверен Алябьев. Исторически большинство сделок на рынке складской недвижимости приходится на вторую половину года, объясняет он: «У CBRE сейчас около 50% запросов от компаний связано как раз с приобретением площадей в логистических проектах». Доля сделок купли-продажи складов во втором полугодии 2016 г. может вырасти, соглашается Герастовский, но по итогам года вряд ли удастся добиться даже результатов 2015 г. (см. график). Если раньше в объектах PNK Group продавалось 70–80% площадей, то теперь речь идет уже почти о 90%, приводит данные Мамаев.
