Покупатели пришли за московскими квартирами

Третий квартал на столичном рынке жилья выдался нетипичным. Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей оказалась выше ожиданий, что позволило застройщикам выполнить план по продажам и с наступлением сентября заявить о повышении цен. В целом рынок продолжал активно пополняться новым предложением, которое все больше стало смещаться в сторону более бюджетного жилья. В приподнятом настроении завершил III квартал и рынок вторичного жилья, который также не обошел стороной повышенный спрос. Нетипичная для лета покупательская активность значительно снизила предложение, которое к концу лета упало более чем на 8% – впервые за последние пять лет. Конечно, от прихода осени ждали еще большего. Но с наступлением сентября, по оценкам риэлторов, произошло «исключительное явление» – покупатели вдруг ушли. В итоге в нынешнем сентябре вторичный рынок получил отрицательную динамику спроса, которая в последний раз была зафиксирована в сентябре 2008 г.

Почему дешевеют новостройки

В III квартале цена на кадратные метры столичных квартир продолжала сползать вниз. По данным «ИРН-консалтинга», в III квартале 2016 г. средняя стоимость «квадрата» в новостройках от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД составила 201 600 руб., что на 1,2% ниже, чем кварталом ранее. О снижении средневзвешенной цены в III квартале говорит и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его оценкам, в годовой динамике снижение цены в пределах всей старой Москвы (но без учета элитного сегмента) составило 4,4% – до 236 000 руб. за 1 кв. м. В девелоперской компании «Гранель» подсчитали, что с учетом всех сегментов рынка средневзвешенная цена упала еще ниже – на 6% до 272 200 руб. за «квадрат» (подсчет в годовой динамике).

Всего же, по оценкам компании «БЕСТ-новострой», с начала года средневзвешенная цена с учетом всех сегментов в пределах старой Москвы снизилась на 8,6%. Однако руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова оговаривается, что коррекция цен на рынке в течение 2016 г. объясняется «не прямым снижением цен в прайсах на объектах в продаже», а «стабильным выходом новых проектов» по низким ценам на старте продаж. Это мнение поддерживают и другие эксперты. По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, основная причина снижения цен в III квартале – «увеличение объемов предложения в комфорт-классе и вместе с этим старт продаж нескольких проектов в бизнес-классе с ценами ниже, чем в среднем по сегменту».

В разрезе округов, по оценкам «БЕСТ-новостроя», сильнее всего просели цены в Западном округе Москвы – минус 22,24% до 223 109 руб. за 1 кв. м (см. таблицу). Такой провал Шарова объясняет выходом на рынок новых проектов по привлекательным стартовым ценам: ЖК «Пикассо» (средняя стоимость – 152 838 руб./кв. м), ЖК «Достояние» (211 963 руб./кв. м), комплекс апартаментов ONLY (211 969 руб./кв. м), ЖК «Дом в Олимпийской деревне» (225 442 руб./кв. м).

«По мере приближения к сдаче дома девелоперы повышают цены до среднерыночного уровня. Квадратный метр в готовом доме бизнес-класса вы вряд ли найдете дешевле 280 000–320 000 руб. за 1 кв. м, а в комфорт-классе цена поднимается до 200 000–220 000 руб. за 1 кв. м», – говорит директор по продажам AFI Development Александр Козлов.

Что строят

Застройщики в минувшем квартале продолжили активно наполнять рынок новым предложением. По данным Est-aTet, в границах старой Москвы стартовали продажи квартир и апартаментов в 41 новостройке в 29 новых проектах. Это на 22,5% выше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 2,8% – по сравнению со II кварталом. При этом предложение квартир в годовой динамике выросло на 24,7%, апартаментов – на 15,8%.

Всего в Москве продаются квартиры и апартаменты в 550 новостройках общей площадью 2,79 млн кв. м (данные Est-aTet). По подсчетам компании «Миэль», больше всего квартир продается в новостройках комфорт-класса – 16 900 квартир (48% от общего предложения квартир). Их общая стоимость на конец сентября составляла 138,8 млрд руб. Таким образом, в III квартале в среднем квартиру комфорт-класса в Москве можно было купить почти за 8,2 млн руб. Именно в этом сегменте застройщики сейчас наиболее активны – более половины (53%) поступившего на рынок предложения относится к этому сегменту, доля которого по сравнению со II кварталом выросла на 8,8%, отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet.

Также обширно предложение и в сегменте «бизнес». По данным департамента жилой недвижимости компании Colliers International, по итогам III квартала предложение в этом сегменте подросло на 9% до 1,2 млн кв. м. На конец сентября в Москве, по данным компании, продавалось 14 990 квартир и апартаментов бизнес-класса (рост на 7,8%). По данным «Миэля», на конец сентября совокупная стоимость всех квартир-бизнес класса в Москве равна 272,6 млрд руб. по 19,2 млн руб. за лот.

Минимальное предложение в минувшем квартале пришлось на новостройки эконом-класса – 4180 квартир общей стоимостью 23,1 млрд руб., или по 5,5 млн руб. за квартиру. По данным «БЕСТ-новостроя», за минувший квартал в сегменте «эконом» вышло только 2 новых корпуса (529 квартир). А предложение в этом сегменте сократилось более чем на 30% по сравнению со II кварталом, уточняют в Est-aTet.

По словам Александра Козлова из AFI Development, именно «объекты в эконом- и комфорт-классах демонстрировали самые высокие темпы продаж». В итоге предложение в эконом-классе просто было вымыто с рынка.

Спрос вышел из спячки

В целом застройщики и риэлторы отмечают, что III квартал был характерен самой необычной динамикой спроса за последнее время – большая часть объемов продаж пришлась на летние месяцы, от которого традиционно ждут просадки. В компании «БЕСТ-новострой», по словам Шаровой, объем сделок по ДДУ (договор долевого участия) за июль – август вырос в два раза в сравнении с прошлогодним периодом. Довольны летними продажами и в компании Storm Properties. «По продажам в ЖК «Фили парк», девелопментом которого занимается наша компания, можем отметить, что активность покупателей в летние месяцы была непривычно высокой, несмотря на сезонные предпосылки к снижению спроса в период отпусков», – говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.

В августе был побит абсолютный рекорд за последние девять лет по количеству заключенных ДДУ. По данным управления Росреестра по Москве, в этом месяце было зарегистрировано 3356 сделок с новостройками. Это на 20% больше, чем в июле (2807 сделок), и в 2,4 раза больше, чем в августе 2015 г., когда было зарегистрировано 1398 ДДУ. Эксперты отмечают, что показатели августа текущего года в целом выше, чем даже в августе самых благополучных лет с момента вступления в силу 214-ФЗ.

«Уровень реализованного спроса в III квартале достиг достаточно высокого показателя и на 43,3% оказался выше, чем в аналогичный период 2015 г.», – говорит Богданюк из Estet-a-Tet. В свою очередь, Козлов из AFI Development на примере проекта «АФИ Павелецкая» рассказал, что за квартал активность покупателей выросла на треть. «И это несмотря на 20%-ное повышение цены в связи с ростом строительной готовности проекта», – говорит Козлов. Он также отметил, что вместе с ростом спроса сократился и срок принятия решений о покупке квартир. «В проекте "АФИ Павелецкая" этот срок сократился до 1 месяца – год назад решение в среднем принималось 1,5–2 месяца», – уточняет топ-менеджер.

При этом застройщики скромнее в своих мерах по стимулированию спроса – по подсчетам Est-a-Tet, средний уровень скидки летом составлял 3–5%, в то время как летом-2015 средний уровень скидки доходил до 10%.

«На активный интерес к недвижимости в настоящее время работают несколько факторов: тенденция снижения ипотечных ставок, продленная программа по субсидированию ипотеки, снижающиеся ставки по банковским депозитам, огромное и разнообразное предложение на рынке с точки зрения самого продукта и условий приобретения», – говорит Владимир Сергунин, партнер Colliers International. Кроме того, снижается бюджет покупки в связи с большим объемом предложения в массовых сегментах, который, в свою очередь, вырос благодаря редевелопменту промзон. В итоге квартиры во многих московских проектах могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем. «Это приводит к притоку части потребителей, которые раньше рассматривали покупку квартиры за МКАД, на рынок новостроек Москвы. Если в Москве количество сделок растет, то в Подмосковье падает», – говорит представитель компании «Гранель» Наталья Медникова.

По прогнозам Сергунина, в начавшемся IV квартале покупательская активность вырастет еще минимум на 20–30% по отношению к III кварталу. «Очевидно, что на фоне практически мертвого фондового рынка жилье на данный момент представляется наиболее надежной инвестицией, и покупатель это отлично понимает», – говорит Сергунин.

Вторичный рынок: покупатель правит бал

Покупательская активность рынка новостроек в III квартале не обошла стороной и вторичные квартиры. Благодаря этому сегмент миновала угроза затоваривания. Впервые за 5 лет московский вторичный рынок жилья проводил нынешнее лето сокращением предложения. По оценкам компании «Инком-недвижимость», отрицательная динамика за июнь – август составила 8,1%. Управление Росреестра по Москве в августе 2016 г. зарегистрировало 9900 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья, что на 35% больше, чем в августе прошлого года (7357 переходов прав).

Разумеется, от прихода осени рынок ждал еще большего. Однако рынок проигнорировал начало делового сезона. По оценкам «Инком-недвижимости», в сентябре показатели реального спроса оказались на 2% ниже, чем месяцем ранее и год назад. Потенциальный спрос просел и того больше – на 7,8 и 19,3% соответственно. «В этом году нам заранее было ясно, что с началом осени никакого оживления на рынке не произойдет, так как из-за ухудшения материального положения значительное количество москвичей отменили поездки за границу. Соответственно, летом они продолжали заниматься покупкой и продажей недвижимости, поэтому можно сказать, что сентябрь 2016 г. по показателям равен июню, июлю и августу – каждому из этих трех месяцев», – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости».

По-прежнему сохраняется следующая тенденция: на вторичном рынке жилья правит бал покупатель. В отличие от рынка новостроек, где сроки экспозиции квартир сжимаются, покупатели вторичного жилья не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции вторичных квартир гораздо длиннее, чем у новостроек, и они продолжают увеличиваться. По словам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, если в III квартале 2015 г. в среднем квартиры экспонировались около трех месяцев, то сейчас этот период вырос до четырех месяцев. «Удлиняют средний показатель времени экспозиции на рынке в том числе «висящие» в базе по два года переоцененные предложения», – говорит Бернадский.

«И если раньше покупатель принимал решение о приобретении жилплощади где-то после пяти просмотров, так как боялся упустить подходящий вариант, то сейчас он может рассмотреть более 20 квартир и от всех он будет воротить нос, а потом вновь обратит внимание на первый объект, владельцы которого невероятно обрадуются его возвращению», – рассказывает Шлома.

Генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг отметил также ряд отличий и в структуре спроса. По его словам, у покупателей вырос интерес к бюджетным и к элитным предложениям (см. данные в таблице). А вот квартиры средних ценовых сегментов, напротив, потеряли покупателей – спрос на них просел почти на 4%.

Новостройки наступают

Еще одна тенденция, которая в сентябре пошла по нарастающей, – это давление сегмента новостроек на вторичный рынок жилья. Растет доля готового жилья в московских новостройках, а также доля новостроек с ремонтом, что нивелирует последние преимущества вторички – возможность вселиться сразу и не нести рисков недостроя. «В итоге на вторичном рынке выбор недвижимости в разных ценовых диапазонах достаточно насыщенный, и далеко не всегда сегмент в состоянии выдержать конкуренцию, в первую очередь ценовую, по сравнению с новостройками. Даже адекватно оцененные предложения на вторичном рынке могут проигрывать в цене новым проектам в определенной локации», – говорит Бернадский. «Первичный рынок жилья сейчас тянет одеяло на себя, привлекая тех покупателей, которые раньше, возможно, вообще не интересовались этим сегментом», – подтверждает Шлома. «А значит, чем больше на рынке будет представлено таких предложений, тем ниже придется падать в цене вторичному жилью», – добавляет руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.

По оценкам «Инком-недвижимости», на данный момент средняя цена «квадрата» вторичного жилья в старой Москве составляет 184 199 руб. (см. данные в таблице). Это чуть ниже, чем в августе этого года (184 622 руб). и в сентябре 2015 г. (190 053 руб.). Однако, несмотря на едва заметное сползание цены вниз, реальная цена квартир в сделках сильно отличается. «Цена предложения и цена реализации объекта – это две большие разницы. В подавляющем большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом. Поэтому суммарное снижение среднего уровня продажных цен за год по результатам именно реальных сделок составляет не менее 10%», – говорит Шлома.

По словам Олега Репченко, рынок вторичного жилья может конкурировать с новостройками только ценой. «То есть вторичка должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20–30 по цене метра, учитывая, что 10%-ная скидка на первичном рынке – обычное дело», – заключает Репченко.