Апартаменты могут стать основой арендного рынка жилья в России

Почти треть первичного жилья Москвы в настоящее время составляют апартаменты, формально жилыми помещениями не являющиеся. Они же могут стать основой рынка арендного жилья.

По итогам первого полугодия 2016 г. на рынке было представлено 93 проекта с апартаметами, подсчитали в «Метриум групп». В структуре предложения первичного рынка старой Москвы это «нежилое» жилье занимает, по разным оценкам, 25–27%. Основными площадками под застройку стали бывшие промышленные территории, нередко в центральной части города. Там, где возведение жилья невозможно, а строить офисы или другую коммерческую недвижимость сейчас невыгодно.

Считается, что московские апартаменты стоят на 10–15% дешевле аналогичной квартиры. Но для дорогой недвижимости разницы практически нет: статус помещения не важен покупателям и не слишком влияет на цену. В более дешевых проектах благодаря тому, что застройщики апартаментов могут не беспокоиться об инсоляции и делать любую нарезку помещений (и делают, в предложении есть студии от 15 кв. м), минимальная сумма покупки – от 2,9 млн руб., тогда как для приобретения квартиры понадобится минимум 3,8 млн (на 31% больше). Хотя разница в цене за 1 кв. м и тут невелика: 228 900 руб. за апартамент и 234 725 руб. за квартиру. В массовом сегменте самая недорогая квартира (2,51 млн руб.) на 9,1% дороже недорогого апартамента (2,3 млн руб., данные «Метриум групп»). В этом сегменте покупатели обращают больше внимания на минусы «нежилого» статуса: нельзя прописаться постоянно и получить московские социальные льготы, коммунальные платежи и налог существенно выше; конфисковать могут, поскольку понятие «единственное жилье» к апартаментам неприменимо.

70% покупателей столичных апартаментов - москвичи (данные Est-a-tet). По оценке руководителя аналитического центра Est-a-tet Владимира Богданюка, почти 60% клиентов в той или иной мере рассматривают покупку как инвестицию – но в широком смысле слова, как «детям на вырост» или «актив на старость». Рассчитывающих заработать на недвижимости гораздо меньше. Например, по словам старшего вице-президента ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point Владислава Мельникова, сейчас в Match Point инвестиционных сделок примерно 15%, хотя на старте продаж осенью 2015 г. планировалось, что таких будет около 20%.

Тем не менее в удачно расположенных комплексах (в районах, не перенасыщенных конкурентным предложением) с относительно низким порогом входа можно рассчитывать как минимум на хорошую ликвидность как на рынке аренды, так и при перепродаже, говорит Богданюк. На рост цен рассчитывать не приходится, объект дорожает лишь по мере завершения строительства. Но и этого хватает, считают риэлторы. Потенциальную доходность для инвестора при перепродаже Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome, оценивает в 10–15%. Сдача в аренду апартаментов может принести, по оценке руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, около 8–9% годовых. Доходность от сдачи в аренду квартир в Москве риэлторами оценивается в 4%. Схожие оценки дают в Savills: до 8-10%, если апартаменты еще и продаются с отделкой. Доходность от сдачи в аренду квартир в Москве риэлторами оценивается в 4%.

В Colliers International вообще считают, что сейчас почти весь инвестиционный спрос на жилье сосредоточился в сегменте апартаментов, во всяком случае в сегментах «бизнес» и «премиум» (в среднем стоят 20 млн руб. и 81 млн руб. соответственно). Долю апартаментов в премиум-сегменте в Colliers оценивают в 64%, в бизнес-классе – в 26%. Менее 50% инвестиционных сделок влекут за собой последующую сдачу в аренду, отмечают специалисты департамента жилой недвижимости компании.

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум групп», на базе апартаментных комплексов возможно развитие цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Летом Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило о намерении приобрести большой пул недвижимости в комплексах Match Point (около 800 апартаментов общей площадью 46 000 кв. м и 800 машино-мест за 11 млрд руб., комплекс будет введен в эксплуатацию в 2019 г.) и «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле (295 апартаментов и 50 машино-мест примерно за 2 млрд руб., ввод в 2016 г.) под создание арендного жилья. По словам гендиректора АИЖК Александра Плутника (цитата по «Ведомости»), агентство намерено «развивать рынок арендного жилья с помощью механизма коллективных инвестиций». «Объем вложений в этот рынок может составить 30 млрд руб. до конца этого года. Мы видим спрос на такие квартиры во всех сегментах жилья», – сказал Плутник.

Сейчас от зарубежных аналогов – сервисных апартаментов или апарт-отелей – большинство российских апартаментов отличает отсутствие услуг для арендодателей и жильцов. По данным «Метриум групп», на проекты с сервисным обслуживанием (консьерж-сервис, уборка и т. п.) на московском рынке приходится не более 14% от общего их числа. Лишь в 8% проектов УК еще и управляет недвижимостью как инвестиционным активом (например, сдает в аренду).