Инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71%

В III квартале этого года инвесторы вложили в российскую коммерческую недвижимость, по данным консалтинговой компании JLL, $1,4 млрд – в два с лишним раза больше, чем за тот же период прошлого года. Примерно такие же данные и у других консультантов. Оценка Cushman & Wakefield – $1,38 млрд, Colliers International – $1,3 млрд. А всего с января по сентябрь инвесторы потратили на покупку офисов, торговых центров и складов в России около $3 млрд, подсчитали аналитики JLL, – на 71% больше, чем за девять месяцев 2015 г. У Colliers International и Cushman & Wakefield цифры еще выше – $3,7 млрд и $3,88 млрд соответственно.

Инвесторам добавляют уверенности постепенное восстановление экономики, стабилизация рынка недвижимости и укрепление рубля – и тем не менее в структуре сделок сейчас доминируют не денежные транзакции, а различные варианты реструктуризации долговых обязательств, говорит начальник отдела исследований JLL Владимир Пантюшин. В частности, в III квартале 2016 г. доля сделок с участием долговых обязательств составила, по его словам, около 60%.

О той же тенденции свидетельствуют данные Cushman & Wakefield. Среди крупнейших сделок этого года ее аналитики называют переход бизнес-центра Nordstar Tower структуре «Роснефти» (актив оценивается в $385 млн, одной из причин смены собственника стал долг «Нордстар тауэр» перед Сбербанком на $130 млн) и офиса Prezident Plaza – Сбербанку ($350 млн). Инвестиционные сделки тоже совершались, но их размер, как правило, не так велик. В $100 млн Cushman & Wakefield оценивает покупку компанией Mercury трети площадей в ЦУМе и в $54 млн – приобретение «Киевской площадью» проекта гостиничного комплекса на Варварке.

Классических инвестиционных сделок сейчас действительно крайне мало, а те крупные сделки, которые проходили с начала года, только условно можно назвать инвестиционными, согласен директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев. Отчасти это связано с тем, что ожидания продавцов и покупателей по цене объектов недвижимости не совпадают, считает руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Стоимость многих активов коммерческой недвижимости упала настолько, что их владельцам выгоднее продолжать ими владеть, чем продавать, тогда как инвесторы не готовы платить за них высокую цену, объясняет он. Балоев считает это временным явлением. По крайней мере, на рынке уже нет замешательства и панических настроений, уверен он, просто до реальных приобретений дело доходит пока еще не часто.

Еще одна тенденция минувшего квартала: по данным консультантов, за это время не было закрыто ни одной сделки с участием иностранных инвесторов, хотя еще в первой половине 2016 г. таких сделок было несколько. Крупнейшая из них – приобретение Российским фондом прямых инвестиций совместно с ближневосточными партнерами, в том числе с фондом Mubadala Development (Объединенные Арабские Эмираты), площадей в складских комплексах «PNK-Чехов – 3» и «PNK – Северное Шереметьево». Сумма этой сделки составила $100 млн.

Иностранные инвесторы продолжают смотреть на российский рынок недвижимости, сейчас они ведут переговоры о приобретении нескольких объектов коммерческой недвижимости, знает управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. Ранее консультанты рассказывали «Ведомостям», что бизнес-центр «Военторг» на Воздвиженке может приобрести китайская корпорация Fosun. Впрочем, Кара признает, что количество активных зарубежных инвесторов на российском рынке недвижимости сократилось: даже в кризис 2008–2009 гг. их было в несколько раз больше.