В кризис застройщики стараются экономить

«Избежать резких скачков себестоимости ГК «Эталон» помогает курс на импортозамещение – мы давно используем в своей работе отечественные материалы, которые не уступают по качеству импортным», – передал председатель совета директоров «Эталон» Вячеслав Заренков.

Снижение спроса заставляет застройщиков искать пути экономии. Продажи жилья в 2015 г. упали, по оценкам участников рынка, на 30–40% к 2014 г. По оценке аналитиков RBI, цены на жилье эконом-класса в традиционной части Петербурга в прошлом году не росли (96 000 руб. за 1 кв. м), а за КАД снизились на 5% (до 70 500 руб.).

Оптимизировать затраты участники рынка начали в прошлом году, и сейчас этот процесс практически завершен, говорит Арсений Васильев, гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь». Компании избавлялись от лишних активов, искали отечественных поставщиков, переходили на более экономичные технологии, рассказывает он. Но есть и другой путь – более мелкая нарезка в квартирографии жилых комплексов, увеличение доли малогабаритных квартир, добавляет он. Последний вариант рискован, так как доля студий и однокомнатных квартир в эконом-классе уже достигла критической точки, из-за этого жизнь в новостройках становится менее комфортной, считает Васильев.

Покупатели выбирают квартиры меньшего метража, и этот тренд сохранится в среднесрочной перспективе, подтверждает директор по строительству Mirland Development Corporation Лев Марголин. Группа ЛСР собирается опробовать этот новый для себя формат квартир-студий в проекте «Цветной город», рассказала представитель компании. Проект предполагает строительство 2,5 млн кв. м жилья к 2025 г. на севере Красногвардейского района. В двух первых корпусах будет 469 квартир, из них около 250 – студии и однокомнатные квартиры, еще около 200 – двухкомнатные. Цены в «Цветном городе» начинаются от 59 000 руб. за 1 кв. м.

Поменьше импорта

В последние два года себестоимость строительства на петербургском рынке выросла на 10–20%, утверждает Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб».

Многие девелоперы удешевляют конструктивные решения, широкое распространение получает панельное домостроение, в том числе в проектах комфорт- и бизнес-классов, рассказывает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Застройщики чаще выбирают материалы подешевле: отказываются от вентилируемых навесных фасадных систем с керамогранитными или керамическими плитами в пользу оштукатуривания по утеплителю, сокращают расходы на отделку мест общего пользования и благоустройство прилегающей территории, перечисляет он.

«УНИСТО Петросталь» ради оптимизации затрат постепенно переходит на более экономичную технологию – каркасное домостроение, продукцию для которого будет выпускать собственный завод по производству железобетонных изделий (он открылся в конце 2015 г.), говорит Васильев.

После резкого скачка валютных курсов в конце 2014 г. значительно подорожали только импортные материалы, которые применяются при отделке и создании инженерных систем, но в общей стоимости строительства расходы на материалы по этим статьям, как правило, не превышают 5%, говорит управляющий партнер консалтинговой группы «Решение» Александр Батушанский. Строительные работы не подорожали из-за высокой конкуренции, а рост цен на стройматериалы остановился, добавляет он. Исключение составляет цемент, который с конца 2015 г. подорожал на 12%, а по сравнению I кварталом 2014 г. – на 22%. Цена на товарный бетон при этом выросла всего на 5%, значит, производители приняли удар на себя, это может плохо сказаться на качестве стройматериалов, опасается Батушанский.

Использование дешевых стройматериалов – это не выход, а бомба замедленного действия, считает Марголин из Mirland. Пренебрежение качеством обернется недовольством дольщиков и потерянной репутацией и, следовательно, уменьшением количества продаж, уверен он.

Потребитель стал очень требовательным и внимательным, и ошибки могут дорого обойтись, согласен Заренков. Экономить на качестве стройматериалов опасно не только для качества проекта и репутации застройщика, но и для жизни покупателей квартир, говорит исполнительный директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Вадим Бельман. ЛСР сама производит стройматериалы, добавляет он.

Рынок покупателя

Если компании нашли, как снизить себестоимость, только в условиях сокращения спроса, значит, они раньше лишали себя доли доходности, рассуждает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС. По его словам, контролировать расходную часть ЦДС позволяют оптовые закупки строительных и отделочных материалов. Основной инструмент снижения себестоимости строительства – проведение тендеров среди поставщиков, добавляет Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами ООО «СПб реновация». По некоторым видам стройматериалов благодаря тендерам удается получить скидки до 60%, рассказывает он.

В «Главстрое-СПб» серьезно снизили маркетинговые затраты, проанализировали каналы коммуникации и сконцентрировались на наиболее эффективных, говорит Свояволя. Борьба за покупателя смещается в сторону маркетинга, уверен он. О возрастающей конкуренции свидетельствует агрессивная рекламная политика застройщиков, добавил Свояволя. По данным TNS, рекламные затраты петербургских компаний, работающих в сфере недвижимости, выросли в I квартале этого года на 9% к аналогичному периоду прошлого года.

По словам Пашкова, часть застройщиков идет на снижение темпов строительства и откладывает сроки ввода домов, несмотря на штрафные санкции, предусмотренные в договорах долевого участия. «На практике не все дольщики прибегают к взысканию штрафов, что в совокупности с их незначительным размером снижает потенциальные потери строителей», – рассуждает эксперт.

Дальнейшего снижения себестоимости ожидать не стоит, уверен Заренков. В России высокая инфляция, дорогие кредиты, а кроме того, любые действия по снижению себестоимости тут же перечеркиваются дополнительными социальными и инфраструктурными нагрузками, которые накладывают на застройщиков власти, заключает Заренков. Госрегулирование, например, обязательства по строительству социальных объектов или дорожной инфраструктуры, серьезно сказываются на затратах девелоперов, согласен Батушанский. Условия ведения бизнеса в Петербурге и Ленобласти постоянно меняются, констатирует председатель совета директоров «СВП групп» Денис Жуков. Те, кто решается дешево приобрести площадку в зоне, где нельзя строить жилье, должны быть готовы к длительному процессу изменений и согласований, добавляет он. В кризис лендлорды, по его словам, стараются облегчить будущим покупателям вход в проект, используя финансовые и административные ресурсы. «СВП групп» выводит на рынок около 400 га в районе деревни Лаголово. По словам Жукова, компания утвердила градостроительную документацию и берет на себя технические условия подключения к сетям. «Мы предполагаем получать плату за землю квартирами, которые будут построены, из расчета более 5000 руб. на 1 кв. м жилья, – рассказывает он. В 2013 г. планировались более жесткие условия входа в проект, но сейчас рынок покупателя, признает Жуков.

Денег не хватает

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), доля просроченной задолженности застройщиков Петербурга за 2015 г. выросла с 3% до 10%. В течение I квартала этого года доля просрочки не росла, проанализировал гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Просроченная задолженность предприятий строительной отрасли в Петербурге на 1 апреля 2016 г. составляла 16,7 млрд руб. (годом раньше 7,9 млрд руб.), в Ленобласти – 5 млрд руб. (в 2015 г. – 4,7 млрд руб.), следует из материалов ЦБ. Доля просроченной задолженности в городе – 10,7%, в области – 17,4%.По словам Алексеенко, в I квартале доля просрочки росла только в области.

Банки более тщательно проводят оценку проектов и застройщиков, компании просят кредиты в основном на завершение текущих объектов, рассказывает вице-президент банка ВТБ Руслан Ерёменко. Но в последнее время СЗРЦ одобрил финансирование и нескольких новых строек, добавляет он.

Финансирование строительства жилой недвижимости у Северо-Западного банка Сбербанка стабильно занимает порядка 10% от портфеля кредитования недвижимости, который вырос с 36 млрд руб. в начале 2013 г. до 115 млрд в 2015 г., передал председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Курдюков. Общая тенденция снижения продаж не настолько существенна, чтобы привести к отказу девелоперов от обслуживания кредитов, считает он. «Как правило, в портфеле проектов наших заемщиков не один объект, поэтому снижение продаж в одном доме может компенсироваться ростом в другом», – добавляет он.