До 60% спроса на рынке жилья приходится на квартиры минимальной площади

Пока положительно на этот вопрос отвечают лишь строители дорогого жилья, да и то отнюдь не все. В рассчитанных на массовый спрос проектах даже такая, казалось бы, полезная опция, как кладовки, которые обычно размещаются в цокольных помещениях, особым спросом не пользуется: люди, у которых есть деньги только на 16 кв. м жилого пространства, дополнительные расходы нести не готовы. «Наличие кладовок – не самый привлекательный ход для эффективной продажи объекта, – говорит Лавров. – В Петербурге считается, что лучшие места для хранения хлама – гараж, отделенный холл перед квартирами, застекленный балкон». В Москве с кладовками ситуация получше – застройщики их включают в проект и продают даже в высоком сегменте, но тоже без ажиотажа. По словам старшего вице-президента «Галс-девелопмента» Леонида Капрова, кладовые помещения пользуются спросом у владельцев небольших квартир, но раскупаются, как правило, ближе к заселению.

Напротив, в проектах ФСК «Лидер» предусмотрено создание «соседских клубов» в просторных помещениях, рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Но это одно из редких исключений.

В Хельсинки в 2017 г. откроется первый доходный дом на 68 апартаментов. Площадь всех «жилых единиц» – по 15,5 кв. м. По мнению девелопера, смириться со столь компактным жильем арендаторам позволит невысокая плата и богатая инфраструктура дома: на последнем этаже к услугам жителей запланирована сауна и терраса, а на первом – общественное пространство. Тенденция к сокращению площадей квартир свойственна теперь и Москве – платежеспособный спрос стремительно тает, покупатели в массовом сегменте выбирают варианты с минимальным бюджетом. Впрочем, аналитики «Метриум групп» уточняют: совсем дешево в столице можно приобрести разве что крохотную студию, в которой более или менее комфортно разместится только один человек (однокомнатные площадью хотя бы 40 кв. м обойдутся уже дороже).

Минимальные рекорды

Малометражные квартиры для России, конечно, не новость. Более того, в 2001 г. от их строительства решительно и официально отказались в Москве и тут же не менее решительно начали строить в Петербурге.

В Москве в конце 1990-х с помощью малогабаритных квартир пытались решить проблему очередников и переселенцев из ветхого жилья. Для социальных нужд Московский научно-исследовательский институт типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) разработал панельный дом серии П46ММ, состоящий полностью из малогабаритных квартир: однокомнатных по 23 кв. м и двухкомнатных по 41,5 кв. м. Была построена пара таких домов, планировалось выделить еще около десятка участков, но в сентябре 2001 г. пресс-служба столичного стройкомплекса официально объявила, что больше такие дома строиться не будут, эксперимент окончен. Причина – не хотят очередники переселяться в такие квартиры. «Уже при заселении первого малогабаритного дома, построенного в районе Южное Бутово, Департамент муниципального жилья столкнулся с массовым нежеланием москвичей переезжать в малогабаритные квартиры (всего зафиксировано 60 отказов). Инвесторов, желающих построить П46ММ, не нашлось», – писала пресс-служба департамента.

Но в том же 2001 году в Петербурге в ЖК «Седьмое небо» начали продавать квартиры по 25–30 кв. м. На рынок они были выведены под брендом «Риал». «В то время застройщик проводил рекламную кампанию под слоганом «Живи реальной жизнью», – объясняет странное название бизнес-тренер Ирина Гудкина. – Основной посыл был таков: вместо призрачной романтики петербургских коммуналок на деньги, которые стоила комната, можно купить «реальную» отдельную квартиру. Однако в Петербурге есть агентство недвижимости «Реал», и маркетологи сочли возможным заменить одну букву на созвучную». «Очень долго наш «Риал» был единственным примером подобного формата, другие застройщики не спешили ему следовать, – рассказывает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. – Сегодня это самый востребованный продукт на рынке недвижимости эконом- и комфорт-классов с самой высокой долей добавленной стоимости. Такое жилье раскупается всегда первым, даже при цене за 1 кв. м на 20% выше, чем в трехкомнатных квартирах в одном и том же объекте».

Спрос привел к изобилию предложения. «Сейчас в жилых комплексах эконом-класса, находящихся на стадии ввода в эксплуатацию, студий – около 70% от общего числа квартир, – приводит данные гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Палаты недвижимости СПб Николай Лавров. – В ЖК, открывших продажи в этом году на нулевом цикле, – 55–60%».

В Москве, по данным аналитиков Est-a-Tet, за последний год объем предложения малогабаритных квартир и студий сократился более чем в 2 раза – раскупили. В департаменте новостроек «Инком-недвижимости» отмечают, что тенденция оптимизации жилых площадей распространяется на все классы недвижимости, не только на эконом-класс. Студии могут иметь и статус квартир, и – в большей степени – апартаментов. Например, в ЖК «Квартал Европа» в Балашихе продаются как квартиры-студии (от 24 кв. м), так и апартаменты-студии (от 20 кв. м). Рекордсмены-минималисты на сегодняшний день – квартиры в ЖК комфорт-класса «Жемчужина Зеленограда» (19,8 кв. м) и апартаменты в МФК CleverLand (16,03 кв. м).

По статистике от Est-a-Tet, по итогам 2015 г. в комфорт-классе средняя площадь квартир-студий составила 28,1 кв. м, в бизнес-классе – 26 кв. м. В эконом-классе средняя площадь малогабаритных апартаментов – 29,2 кв. м, комфорт-классе – 26,5 кв. м, бизнес-классе – 25,4 кв. м, премиум-классе – 26,2 кв. м (Metropolis Loft).

В Петербурге, сообщает Лавров, формат не менее лаконичен: «По ту сторону КАД, в Кудрове, Девяткине и тому подобных местах, можно найти студии по 20 кв. м, как в ЖК «Вернисаж», или по 20–21 кв. м («Алфавит», «Ласточка»). В комплексах «Гринландия» или «Чистое небо» есть жилье от 23 кв. м, а в «Солнечном городе» – 23–25 кв. м».

Ничего лишнего

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум групп», у компактных студий ограниченная целевая аудитория: «Конечно, при острой нужде и на 20–25 кв. м может прожить семья с детьми. Однако о комфорте в данном случае придется забыть». Будут ли российские застройщики следовать финскому примеру, стараясь компенсировать очевидный недостаток площади «дополнительными услугами» и более развитыми общественными зонами?

Создание общественных пространств внутри самого дома пока лишь обсуждается. «К сожалению, специальные общественные помещения не выгодны ни застройщику, ни покупателям, ведь все мы понимаем, что эти расходы в итоге лягут на плечи последних. При текущей рыночной ситуации все застройщики стараются, наоборот, минимизировать стоимость жилья и повысить его доступность», – объясняет директор по маркетингу и коммуникациям, дивизион «Москва и регионы», концерна ЮИТ Лилия Ганагина.

«Сопутствующая инфраструктура в доме не очень-то и нужна, – уверяет Калашникова. – Студия – это компактная уютная квартира, предназначенная для сна и отдыха: все остальное можно сделать за пределами дома. Например, в нашем проекте «Лондон парк» будет крупный торгово-развлекательный комплекс с ресторанами, развлечениями, фитнес-клубом».

В Москве пример подобного подхода демонстрирует проект МФК Match Point (продаются апартаменты от 29 кв. м). «Помимо жилой части комплекса здесь предусмотрено также 2000 кв. м коммерческих помещений на первых этажах зданий, – рассказывает Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, финансирующего проект. – Здесь будут в том числе открыты кафе и ресторан, помещения под них предусмотрены проектом». Помещения будут выставлены на продажу, и девелопер рассчитывает, что они будут реализованы в первую очередь.

«В массовом сегменте редки жилые комплексы, в которых есть как таковая зона лобби, где жители могли бы собираться и вместе проводить время», – говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер групп» Дмитрий Пантелеймонов. Он считает опцию невостребованной: «Люди в основном проводят свободное время вне дома, занимаясь спортом, посещая образовательные или творческие кружки. Хотя зачастую различные образовательные и досуговые центры могут размещаться и на коммерческих площадях на первых этажах».

Застройщики дорогого жилья к досугу жильцов относятся с большим пиететом. «В премиальных комплексах и проектах бизнес-класса компенсировать недостаток пространства квартир-студий помогают благоустроенные входные группы-лобби и включенная в проект инфраструктура (рестораны, кафе)», – рассуждает Капров. Есть и более масштабные решения. «Застройщики создают такие общественные пространства в проектах, чтобы житель маленькой квартиры мог вынести досуг и работу за пределы жилплощади, – рассказывает директор департамента элитного жилья Est-a-Tet Анна Карпова. – Делаются просторные общие лобби, где есть рабочая зона, даже с отдельными переговорными для деловых встреч, лаунж-зона с диванами и столиками для отдыха с друзьями. Такие общие зоны предусмотрены в ЖК I’M и комплексе элитных особняков «Полянка/44» (проекты ПСН). Также внутри комплексов создаются небольшие прачечные, химчистки, кафе или булочные, косметический салон, фитнес и т. д.»