Отказ от долевого строительства приведет к сокращению рынка в 2–3 раза

Недавно на заседании правительства Петербурга губернатор Георгий Полтавченко заявил, что теперь каждый инвестиционный рубль на вес золота, а инвесторов чиновники должны «носить на руках, как драгоценную вазу».

Это что-то новенькое. До сих пор звучало другое: город не будет прогибаться под интересы инвесторов. Крупные проекты отменялись по решению свыше; несостоявшиеся инвесторы уже предъявили Смольному претензии на несколько миллиардов рублей.

Посмотрим, однако, как на практике обстоят дела в сфере жилищного строительства. Это нервный узел города, здесь перекрещиваются интересы обычных граждан и строителей, чиновников и градозащитников.

На федеральном уровне обсуждают поэтапный отказ от долевого строительства. Возможные последствия – плюс 20–25% к стоимости строящегося жилья, сокращение рынка в два-три раза. Центробанк ввел новые требования к страхованию договоров долевого участия. Регистрация договоров приостановлена, строители лихорадочно ищут новых партнеров; новый подход добавляет 4–5% к стоимости каждого договора. Стоимость альтернативных банковских гарантий – 5–10%. Для ЖСК и апартаментов страховка необязательна, что дает этим форматам конкурентное преимущество.

Минфин заявил, что намерен в марте 2016 г. отменить льготную ипотеку для покупателей жилья в новостройках. Вопрос пока на стадии обсуждения, если решение будет принято, застройщики потеряют 20–30% спроса.

В Думу поступил законопроект, предусматривающий запрет строительства и реконструкции в радиусе 100 м от зданий-памятников. Принятие такого законопроекта приведет к правовой неразберихе и осложнит (или вовсе остановит) реализацию строительных проектов в центре.

«Фактор фуры»: введение платы за превышение предельной нагрузки на автодороги приведет к удорожанию стройматериалов (с предельной нагрузкой возят бетон, цемент, песок, гравий).

Региональный уровень выглядит не лучше. В сентябре Смольный заявил, что застройщики должны проникнуться нуждами города и предоставлять 5–10% от общего объема построенного жилья для очередников, бюджетников и проч. А то денег в городской казне маловато, дефицит бюджета на 2016 г. – 40 млрд руб. Недовольным предложат получать согласования и разрешения через суд. Если эта затея превратится в реальную практику, неизбежен рост себестоимости строительства и многочисленные конфликты.

Также Смольный планирует в новой версии региональных нормативов и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) ввести ограничения по высотности (40 м, 12 этажей) на всей территории города за пределами центра. В центре и так нельзя. Еще один шаг – снижение коэффициента застройки участка (2 вместо 2,3). Эти меры также приведут к снижению доходности части перспективных проектов и к росту себестоимости.

С 1 июля вступили в силу новые СНиПы, по части позиций уравнивающие гостиницы и апартаменты с обычным жильем. Нормы написаны невнятно; в Петербурге их считают основанием требовать с апартаментов парковки, озеленение и социалку; застройщики говорят, что уже есть примеры, когда комитет по архитектуре отклонял проекты, рассчитанные по прежним нормам. Последствия: пострадает в первую очередь самый низкий ценовой сегмент. Если жилой проект и апартамент-комплекс расположены рядом, апартаменты продаются на 15–20% дешевле. Жесткая конкуренция не дает застройщикам возможности завышать цены.

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко объявил мораторий на перевод земель других категорий под жилую застройку. И дал чиновникам три месяца, чтобы те проанализировали уже заявленные проекты и возможности населенных пунктов, в которых идет наиболее активное строительство. В области сейчас строится около 8 млн кв. м жилья, стройплощадок хватит еще на несколько лет.

Картина, как видим, получилась пестрая, но общий тренд уловить нетрудно. На федеральном уровне власть стремится обезопасить себя от всяких претензий – со стороны обманутых дольщиков, градозащитников и т. д. Если предложенные защитные меры обрушат рынок – что ж, тем хуже для рынка. На уровне региона власти пытаются получить с бизнеса (и с дольщиков) дополнительные доходы в бюджет.

«Если долевку отменят, ввод жилья упадет существенно, – говорит гендиректор ГК ЦДС Михаил Медведев. – Будет совершенно другая рентабельность. Возможно, останутся госкомпании, возникнут какие-то монополии с участием государства. В целом же это нанесет огромный ущерб отрасли».

«Это морок. Рано или поздно все это пройдет» – так отреагировал на идею 100-метровых «защитных зон» для памятников гендиректор УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Это самый мягкий из полученных комментариев. Большинство застройщиков реагируют на думские инициативы нецензурно: буквальная реализация этой затеи парализует всякую строительную активность в центре. А без инвесторов памятники будут разрушаться сами по себе – что уже, собственно, и происходит.

От новых правил страхования девелоперы тоже не в восторге. В Петербурге с застройщиками активно работали три компании: «Советская», «Стинко» и «Европа». В новом перечне их нет. По словам замдиректора компании «Ленрусстрой» Максима Жабина, 10 фирм из «списка ЦБ» на запрос строителей ответили, что таким видом страхования не занимаются: «Сейчас мы подготовили документы и направили их оставшимся; ждем результатов». «Если список страховщиков не расширится, рынок могут ожидать серьезные проблемы», – полагает Алексей Белоусов, вице-президент СРО «Объединение строителей СПб».

А вот компания «Л1» большую часть проектов реализует по схеме ЖСК – за что неоднократно была порицаема. Зато теперь руководителю компании Павлу Андрееву не надо суетиться в поисках снисходительного страховщика. «214-й закон защищает дольщика от двойных продаж, – говорит Андреев. – Но не от банкротства, не от проблем, вызванных экономическим спадом». И это правда: ГК «Город» работала по договорам долевого участия, сейчас чиновники ломают голову, чем помочь тысячам обманутых дольщиков.

Рынок жилищного строительства вступает в сложный период. Именно сейчас дополнительные поборы, резкие изменения правил игры могут вытолкнуть еще часть строительных фирм за КАД. И мораторий, объявленный областными властями, вряд ли этому помешает. Руководитель компании «Унисто-Петросталь» Арсений Васильев полагает, что негативные последствия будут минимальными. «Кому-то, возможно, придется пересматривать долгосрочные планы. Но если соотнести предложение и спрос, речь о дефиците участков, конечно, не идет». «В области более четкий порядок. Садики и школы строятся на средства из наших налогов, – говорит Медведев. – Их хватает, чтобы муниципалы могли выкупить социалку». «В городе еще достаточно места, чтобы строить и строить, – возражает Андреев. – Есть огромный потенциал «серого пояса», промышленных зон».

Потенциально перспективные территории в Петербурге действительно есть. Но они требуют, во-первых, масштабных инвестиций, во-вторых, четких и неизменных правил. Собственно, первого без второго и не бывает.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»