20 марта Банк России в седьмой раз принял решение о снижении ключевой ставки, повторно снизив на 0.5 базисных пункта, что является продолжением выбранного курса осторожного смягчения денежно-кредитной политики. Рынок недвижимости, в свою очередь, продолжает адаптацию и трансформацию под существующие макроэкономические параметры. Доценты кафедры общего и проектного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Астафьева и доцент кафедры маркетинга Сюзана Балова выделили основные тренды, которые будут наблюдаться до достижения ожидаемых значений ключа в 10-12%.
Ключевая ставка продолжает оставаться ключевым фактором, влияющим на развитие как первичного, так и вторичного рынка недвижимости, так как от нее напрямую зависят объемы выдаваемой рыночной ипотеки, доля которой, по данным Домклика, в феврале возросла по большей части на вторичное жилье. В феврале доля рыночной ипотеки составила 37,3%, что соответствует показателям октября 2024 года и свидетельствует о постепенном восстановлении баланса. На рост в том числе повлияло изменение условий выдачи семейной ипотеки с 1 февраля текущего года. После ажиотажных декабрьских и январских показателей, когда население стремилось успеть оформить покупку по старым требованиям, объемы выдаваемой ипотеки по льготной программе ожидаемо снизились, но оказались выше прошлогодних значений. Следует отметить, что пересмотр условий выдачи ипотеки по льготной ставке и повышение адресности действия госпрограмм должны положительно сказаться не только на бюджете страны, но и на снижении спекулятивных сделок с объектами недвижимости и замедлении темпов роста цен.
При этом на фоне постепенного снижения ключевой ставки население все больше продолжает рассматривать варианты на вторичном рынке, где цены более приемлемы, чем на первичке, развита инфраструктура и есть выбор хороших локаций. Риэлторы отмечают возросшую популярность квартир, построенных 5-7 лет назад. По данным аналитического центра Домклик выдача ипотеки на вторичку выросла на 49,1% к январю 2026 года, до 61,7 млрд руб. Владельцы же вторичного жилья, которые не могут продать недвижимость, вынуждены сдавать в аренду, что в целом удовлетворяет спрос населения, которое откладывает покупку в ожидании снижения ставок по кредитам. В целом, выравнивание спроса на первичное и вторичное жилье происходит под влиянием медленного снижение ключевой ставки и постепенного роста интереса к базовым программам ипотеки, что является хорошим сигналом. Однако, на рынке продолжает наблюдаться формирование отложенного спроса, который по мере снижения ставки ЦБ будет подогревать цены на квадратные метры. Поэтому решение о покупке жилья с альтернативной сделкой на вторичном рынке, в рассрочку или в субсидированную ипотеку на первичном рынке является довольно оправданным в текущий момент особенно при наличии вкладов, процент по которым снижается.
Не стоит ждать обвала цен на жилье, скорее цены будут корректироваться на уровне инфляции, так как продолжает наблюдаться удорожание стройматериалов, рабочей силы и проектного финансирования. Поэтому застройщики вынуждены искать новые программы стимулирования спроса без объявлений о снижении стоимости жилья (траншевая ипотека, изменение условий по рассрочкам, кратковременные акции на неликвидные объекты). Другим адаптационным решением в сложившейся ситуации является отказ от чистовой отделки как в массовом, так в более дорогом сегментах.
В условиях сократившейся доступности рыночной ипотеки для широкого потребителя застройщики переориентировались на строительство жилья бизнес-класса и премиального сегмента, так как эконом и комфорт-класс чаще люди приобретают в кредит или рассрочку, а не за полную оплату. Многие эксперты рынка недвижимости отмечают, что наметился тренд на доступность жилья для узкого круга людей и недостаток предложения для массового потребителя. Вероятно, данная ситуация не будет меняться до более низких значений ключевой ставки, которая активизирует деловую активность застройщиков, или без дополнительных решений на уровне Правительства.