Мероприятие состояло из нескольких сессий: «Переоценка рынка недвижимости», «Офисы как перспективный рынок», «Жилье городское или загородное. Альтернатива или дополнение?», «В чем сила бренда».
Открыл форум Юрий Муценек, статс-секретарь, заместитель министра строительства и ЖКХ. Он дал оценку текущей ситуации в отрасли и озвучил вызовы, которые стоят перед рынком и перед регулятором. Новый нацпроект «Инфраструктура для жизни» подразумевает выполнение ряда задач, связанных с увеличением обеспеченности населения квадратными метрами и повышением доступности жилья. Минстрой уже определил регионы, которые в рамках комплексного развития территорий (КРТ) получат от государства субсидии на развитие инфраструктуры: в первую очередь это будут регионы с низким уровнем социально-экономического развития. На стимулирование КРТ в субъектах РФ будет выделено 120 млрд рублей до 2030 года. К концу текущего года обещано доработать и сам механизм КРТ: упростить административные процедуры, расширить возможности концессионеров, создающих инфраструктурные объекты и т. д. На поддержку инфраструктуры пойдут и средства Фонда национального благосостояния, и специальные казначейские кредиты в размере 500 млрд рублей. Регулятор продвигает и тему жилищных сбережений. Ко второму чтению в Госдуме готовится соответствующий законопроект («О стимулировании жилищных сбережений граждан»). Предлагается ввести в оборот договоры жилищных сбережений (некий аналог депозитов), которые банки должны будут направлять на оплату приобретаемого жилья в новостройке или ИЖС (индивидуальном жилищном строительстве).
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, начал с позитива. Доходы населения растут: количество семей с доходом в 180 тыс. рублей в месяц (в постоянных ценах) с 2021 года увеличилось примерно на 20%. «Поэтому мы видим, что рыночная ипотека не умерла: в 2024 году число выданных кредитов даже по запретительным ставкам (то есть более 20% годовых) составило около 40%», – отметил Гольдберг.
После рекордного июня 2024 года во втором полугодии выдача ипотечных кредитов по сравнению со средневзвешенным уровнем первого полугодия снизилась на 20–25%. Из 100 тысяч выдаваемых в последние месяцы кредитов 30 тысяч шли по льготной программе «Семейная ипотека». Эта тенденция сохранится и в следующем году.
Основное, что сейчас влияет на устойчивость отдельных застройщиков, – большой объем корпоративного долга, который отчасти выражен в обязательствах, привязанных к растущей ключевой ставке ЦБ. Девелоперы, которые проводили рискованную политику, выпускали больше флоутеров (облигации с плавающим купоном, размер которого обычно привязан к ключевой ставке. – «Ведомости»), брали больше бридж-кредитов (короткий и дорогостоящий кредит под залог объекта, который необходимо сдать в течение года. – «Ведомости»), будут находиться в более сложном положении, признал аналитик. Однако для того, чтобы проект состоялся и закрылся с прибылью для застройщика даже после погашения дорогостоящего проектного финансирования, достаточно, чтобы на момент ввода было продано 70% квартир. Проекты, которые должны завершиться в этом году, уже достигли этой отметки. 2025 год несколько опережает нормативные показатели, исходя из уровня строительной готовности: распродано уже 45% (при норме в 40%). Даже продажи проектов 2026 года шли с опережением. Этот запас продаж является сейчас «спасательным кругом» для отрасли.
А вот запуски новых проектов, по оценке ДОМ.РФ, при сохранении текущей экономической ситуации, могут сократиться практически вдвое, что приведет к значительному снижению ввода многоквартирного жилья в 2027–2029 годах – до 30–35 млн кв. м в год.
Для того чтобы этого избежать, госкомпания предлагает ввести механизм субсидирования ставки проектного финансирования. То есть проекты со сроком ввода, например, начиная с 2026 года, могут субсидироваться по ставке в 12–14%. Это позволит застройщикам быть уверенными в том, что даже в случае непрогнозируемого снижения продаж ставка по проектному финансированию не превысит нормальных значений. Такая программа поможет стимулировать предложение жилья даже в условиях высоких ставок.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, добавил, что еще одна мера поддержки для девелоперов – это сокращение цикла административных согласований, которое уже привело к уменьшению сроков строительства в среднем на треть. Девелоперы сейчас очень быстро достраивают проекты, по которым есть хорошие поступления на эскроу-счета (денежные средства покупателей квартир на эскроу-счетах недоступны для строительных организаций до момента выполнения ими обязательств по договору долевого участия. – «Ведомости»). По данным НОСТРОЙ, по регионам ситуация на первичном рынке сильно различается: минимально снизились продажи в Москве и максимально упали в сибирских регионах – до 80% по городам-миллионникам. Глушков опроверг бытующее мнение, что у застройщиков есть масса вариантов для снижения так называемых «костов», чтобы быстро приспособиться к рынку. Он «разложил» себестоимость на несколько крупных блоков: земля, строительные материалы, заработная плата, накладные расходы – и отметил, что есть некоторые стройматериалы, которые за последние три года выросли в цене на 200–250%. Впрочем, сейчас формируется тренд на сокращение цен на строительные ресурсы, по крайней мере, они уже так не растут в цене, как раньше. Плюс появляются современные сервисы, которые позволяют выстроить оптимальные логистические цепочки. НОСТРОЙ, например, разработал агрегатор, позволяющий застройщикам быстро находить в массе предложений стройматериалов самое выгодное.
Еще один «удар» по себестоимости – рост заработной платы: за 10 месяцев она увеличилась примерно на 35%. Застройщики работают над повышением производительности труда, привлекают иностранную рабочую силу. Кроме того, создан консорциум среднего профессионального образования, работает федеральная программа «Профессионалитет», строители начали вкладываться в подготовку национальных кадров. Но кадровый голод на стройке налицо. Глушков полагает, что стремление государства массово и одномоментно заместить иностранную рабочую силу российскими рабочими, пусть и правильное стратегически, в краткосрочном периоде мало достижимо. Все будет зависеть от того, сможет ли Россия найти новые большие рынки иностранной рабочей силы – такие как Индия, например – и привлечь кадры оттуда: «Потому что привлечь мигрантов из близлежащих стран и республик становится дороже и сложнее».
Глушков рассказал, что на фоне пессимистичных экономических прогнозов банки усиливают требования к заемщикам-девелоперам. Мы видим мягкое охлаждение рынка и нежелание большей части банков заниматься сейчас проектным финансированием. Поэтому девелоперы изобретают новые способы финансирования проектов, оптимизируют их как могут, например используя «шринкфляцию»: пытаются при той же квартирографии уменьшить площадь квартир, количество парковочных мест, заузить места общего пользования, сэкономить на благоустройстве.
Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК «ФСК», генеральный директор «ФСК регион», отметил, что даже при небольшой ключевой ставке средняя рентабельность по проекту в регионах не превышала 15–20%. «В любом российском городе значительная часть вложений любого девелопера сразу идет в покупку земельного участка, инфраструктуру и разработку документации, плюс необходимо разработать и согласовать мастер-план проекта, утвердить правила землепользования и застройки, внести изменения в генплан», – поделился девелопер, отметив, что компания много внимания уделяет разработке продукта, поскольку конкурирует в регионах с местными застройщиками и должна находиться с ними в одном ценовом сегменте. «Себестоимость у нас выросла и «высушена» так, что снижать ее, не пожертвовав качеством продукта, некуда. Найти капитал при текущих рыночных ставках достаточно сложно. Поэтому девелоперу сейчас начинать крупномасштабные проекты можно только при уверенности в наличии мер господдержки, партнерских взаимоотношениях с землевладельцами и уверенности в спросе на предлагаемый продукт», – отметил спикер.
Владимир Щекин, сооснователь и совладелец группы «Родина», выразил общую обеспокоенность девелоперов сложившейся на рынке ситуацией, когда стоимость ипотеки доходит до 43%, бридж-кредиты выдаются под 46%, а скидки на квартиры у девелоперов достигают 50%. Он отметил, что 2025 год будет жестким: «Выживут не все компании, это факт». Он привел данные с рынка, что у девелоперов рост себестоимости в два раза опередил рост цены квадратного метра.
Щекин уверен, что рынок скоро обновится: «Спрос будет падать, и в борьбе за покупателя уже недостаточно будет строить спальные районы. Надо будет создавать особое пространство – для жизни, для работы, для карьеры». При разработке новых проектов группа «Родина» ориентируется на общенациональные и городские задачи, в рамках которых есть меры господдержки. Такой подход позволил, например, получить кредит на спортивную инфраструктуру в жилых комплексах компании под 3%. Спикер отметил, что его компания занимается так называемым «продюсированием» территории: разрабатывая проект, «присваивает» ему специализацию и ищет партнеров для заполнения жилых комплексов «сопутствующей» коммерческой недвижимостью. Это могут быть как предпринимательский кластер, так и событийно-концертный зал. Таким образом, деловая инфраструктура проектируется под компании, которые впоследствии будут на этой территории вести свою деятельность.
Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101», рассказал, что они занимаются «программированием» территории, то есть прогнозируют ее развитие на десятки лет вперед. Это обязательно включает в себя планирование того, какие бизнесы и какая коммерческая недвижимость появится в жилых районах. ГК «А101» реализует концепцию «пятнадцатиминутного города». Это значит, что в пределах пятнадцати минут от любого дома в каждом районе будут расположены не только магазины, кафе, аптеки, рестораны, но и поликлиники, школы и детские сады. И самое главное – будут доступны объекты коммерческой инфраструктуры, которые создадут рабочие места, и социально-досуговые объекты, которые сформируют комфортную городскую среду. «На это всегда будет спрос, особенно если проекты такие большие и «долгоиграющие», как у нас», – сказал он.
Денис Лебедев, вице-президент по развитию и взаимодействию с государственными органами GloraX, отметил, что компания сознательно работает на региональных, а не столичных рынках, где высокая конкуренция и ограниченное предложение земельных участков. Для реализации масштабных проектов комплексного развития территории (КРТ) и вовлечения в оборот неэффективно используемых региональных площадок компания предлагает схему мастер-девелопмента. На практике это означает, что GloraX, как мастер-девелопер, берет на себя обязательства перед региональными властями и далее перераспределяет «фронт работ» по проекту КРТ среди более мелких игроков или институциональных инвесторов, которые выразят желание взять на себя часть нагрузки. Совместно с Министерством строительства и ЖКХ России компания сейчас прорабатывает легитимизацию партнерства федерального застройщика и региональных девелоперов в проектах КРТ.
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, призвал обратить внимание на иностранный опыт, прогнозируя будущее российского девелопмента. Без государственной поддержки строительную отрасль ждут череда банкротств и сокращение объемов стройки. Варианты поддержки могут быть как финансовые (льготные кредиты), так и программные: содействие в создании определенных видов недвижимости – например, арендного жилья.
Его компания сейчас развивает такие форматы, как клубливинг (новое название коливинга, гостиницы 3* для клубного проживания молодежи), и изучает синьорливинг (специализированное жилье для пожилых).
Денис Бородако, генеральный директор Dominanta, рассказал про новый механизм привлечения финансирования в девелоперские проекты. Этим летом его компания совместно с одним из крупнейших федеральных банков разместила свой первый цифровой финансовый актив (ЦФА), предложив частным инвесторам вложиться в один из премиальных проектов. ЦФА был «привязан» к стоимости квадратного места в строящемся жилом комплексе. Размер первого выпуска составил 1,5 млрд рублей – это сумма, сопоставимая с наполнением эскроу-счетов. ЦФА реализовывались лотами по 600 тыс. рублей и приобретались частными инвесторами из разных регионов России.
Андрей Постников, исполнительный директор CORE.XP, отметил, что девелоперы начали уделять все больше внимания созданию коммерческой недвижимости в рамках комплексных жилых проектов. Если посмотреть на программу комплексного развития территорий Москвы до 2035 года, то можно выделить несколько интересных трендов. Главный из них – плотность застройки должна увеличиться на 80%, то есть на 3100 гектарах должно быть построено примерно 52 млн кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. Доля последней стремится уже к 50%: 27% придется на торговлю и офисы, по 10% – на индустриальную недвижимость и социальные объекты. По всем направлениям запланирован рост ввода. Вопрос, насколько это может перенасытить рынок. Мы видим, как консервативные стратегии девелоперов сформировали текущий дефицит во всех ключевых сегментах коммерческой недвижимости: обеспеченность москвичей качественными торговыми центрами в 2024 году составила 0,47 кв. м на человека, офисами – 1,4 кв. м, складами – 0,2 кв. м, число вакантных площадей – от нуля в складах до 5% в офисах. То есть в настоящий момент спрос превышает предложение. Вопрос, насколько доходными будут «коммерческие» проекты жилых девелоперов. Но это уже задача, над которой нужно работать: глубоко изучая спрос и детально прорабатывая характеристики таких продуктов.
Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, поделилась статистикой по вводу новых офисов: за 10 месяцев 2024 года в Москве их появилось 385 тыс. кв. м. «До конца года девелоперы должны «добежать» с цифрой примерно на уровне 0,5 млн кв. м, – прогнозирует она. – По сравнению с прошлым годом это значительный прирост, но если вычесть из нового ввода 262 тыс. кв. м офисных площадей Moscow Towers, которые вместе со 100 тыс. кв. м парковки были сразу куплены государственной компанией, то рынку досталось совсем мало».
Спикер отметила, что сейчас спрос сильно превышает предложение. Девелоперы осторожничают и запускают новые проекты под конкретного заказчика – обычно штаб-квартиры для крупных компаний, на рынке ничтожно мало лотов в аренду. Средний коэффициент вакантных площадей – 5%. С точки зрения спроса спикер отметила два любопытных момента. Во-первых, сильно увеличилась доля госструктур, которые по числу занятых площадей вышли на первое место – с 17% в 2023 году до уверенных 30%. Во-вторых, заметно увеличилась доля покупок офисов: с прошлогодних 22% до нынешних 40%».
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group, рассказала, что компания начала продажи офисного центра «Level Work Воронцовская» (46 тыс. кв. м общей площади). 30% площадей в проекте отведено под инфраструктуру: торговые галереи с «миксом всего, чего только можно» (кафе, рестораны, медицинский центр, спортивные центры, коворкинг). Спикер поделилась, что есть большой интерес со стороны инвесторов, которые покупают офисы, чтобы потом заняться арендным бизнесом. Компания смотрит и новые площадки под офисы, планируя довести в своем портфеле долю коммерческой недвижимости до 30%.
ГК «А101» также будет развивать офисные проекты – как класса А, так и класса В+, рассказала Татьяна Грихно, руководитель проекта бизнес-квартала «Прокшино».
Елизавета Ильюхина, директор коммерческого департамента West Wind Group, прогнозирует в среднесрочной перспективе корректировку (читай: снижение) спроса на офисы: «Того бума, как мы наблюдали в прошлом году, в сфере офисных продаж не будет». Но дефицит высококачественных офисов на рынке поможет еще несколько лет сохранять на хорошем уровне спрос на аренду.
Компания West Wind Group развивает класс B+: камерные, премиальные, небольшие бизнес-центры «с особой атмосферой». К ее составляющим спикер отнесла исторический флер, индивидуальную концепцию и современную инженерную начинку. «Покупают наши офисы и под себя, и инвесторы. Если года два назад их соотношение было 50 на 50, то сейчас число конечных пользователей возросло примерно до 70%. Средний размер сделки в квадратных метрах – 150–170 кв. метров», – рассказала она.
Диана Гурусова, руководитель направления корпоративных продаж и ипотеки СЗ «Стадион «Спартак», отметила, что в последние годы рынок премиальной недвижимости демонстрирует значительный рост предложения. Этот процесс закономерен: спрос рождает предложение, и даже в условиях экономической нестабильности качественные проекты находят своего покупателя. Премиальный сегмент занимает особое место, привлекая как обеспеченных покупателей, так и инвесторов, ищущих надежные способы сохранить и приумножить капитал. В условиях глобальной неопределенности и структурных изменений премиальная недвижимость воспринимается как один из самых безопасных активов.
В 2025 году компания ожидает, что премиальный сегмент будет развиваться в сторону еще большего улучшения качества жизни, а девелоперы будут все больше ориентироваться не просто на строительство домов с такими характеристиками, как высокие потолки или террасы в квартирах, но на создание целых жилых экосистем. «Наши резиденты должны получать не только роскошные условия и высококлассный сервис, но и насыщенную социальную и спортивную инфраструктуру, культурные возможности и пространства для формирования сообществ», – отметила она. Подобный подход удовлетворяет текущие запросы рынка и задает новый стандарт качества жизни, в котором комфорт и функциональность сочетаются с возможностями для личностного роста и социальной интеграции.
Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty, полагает, что сейчас начинается расцвет рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства) – особенно в премиальном загородном сегменте, где наблюдается дефицит нового предложения, а спрос менее подвержен «тряскам», которые касаются ипотеки. 2025 год будет непростым для рынка городского массового строительства, соглашается с предыдущими выступающими спикер: «Но все будут стремиться за город, стремиться в организованные поселки. Мы наблюдаем, как покупательский спрос разворачивается в эту сторону».