Финансовые эксперты вновь начали предупреждать россиян о грядущем ценовом пузыре на рынке недвижимости. Агентство АКРА провело исследование и выяснило, что цена квадратного метра растет существенно быстрее, чем доходы населения. Сейчас стоимость одного квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень зарплаты, которому, как отмечают аналитики, сложно успеть за ростом цен. При этом глава Центробанка России Эльвира Набиуллина подчеркивала, что регулятор не видит рисков создания ипотечного пузыря. О том, какова ситуация в настоящий момент, шла речь в программе «Дело» на телеканале РБК-Уфа.
В число экспертов, принявших участие в дискуссии, вошли президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, директор ипотечного бюро и руководитель проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева, директор Высшей школы финансов РЭУ им. Г.В. Плеханова, доктор наук Константин Ордов и директор уфимского филиала Национальной фабрики ипотеки Ольга Садыкова.
Отвечая на вопрос ведущего программы Равиля Ватолина о том, видят ли застройщики риски формирования «ипотечного пузыря», глава НОСТРОЙ Антон Глушков заверил, что никаких экономических подоплек для этого не наблюдается, поскольку бо́льшая часть сделок на рынке новостроек (до 90%) проходили с участием льготной ипотеки.
«Процент по этой льготной ипотеке крайне мал – значительно ниже декларируемой инфляции. Вряд ли просрочка будет возрастать. Если мы смотрим объем просроченной задолженности в общем портфеле ипотечных кредитов, то он составляет на первичном рынке 0,4% от общего объема портфеля. По всем параметрам и оценкам риска, это ничтожно малая величина – значительно меньше, чем по всем остальным формам существующего кредитования населения. Поэтому не вижу серьезной причины, из-за которой население перестанет обслуживать кредиты по уже заключенным договорам», – сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Вместе с тем глава нацобъединения констатировал, что один из наиболее популярных кредитных продуктов для покупки жилья «Семейная ипотека» с учетом новых требований стал менее доступным, чем раньше, что привело к снижению количества сделок на рынке новостроек. По сравнению с 2023 годом их количество в текущем году сократилось на 60%. Но при этом, отметил Антон Глушков, «Семейная ипотека» несмотря на жесткие требования ее получения все еще остается наиболее выгодным вариантом для приобретения жилья.
Президент НОСТРОЙ добавил, что лимиты на получение «Семейной ипотеки» в ряде банков возобновлены и будут действовать до конца 2024 года.
«Потом, соответственно, [кредитные учреждения] будут подстраиваться под объем и те средства, которые необходимы на дофинансирование этих сделок со стороны ЦБ», – уточнил Антон Глушков.
В ходе дискуссии Равиль Ватолин затронул тему негативного влияния высоких ставок на рынок недвижимости. Президент НОСТРОЙ в контексте рассматриваемого вопроса сказал, что на фоне нестабильного спроса, который близок к низкому, большая часть строительных компаний не спешит выводить новые проекты на рынок, завершает начатые и минимизирует новые объемы предложений. Он также констатировал, что в настоящий момент возможности снижения стоимости квадратного метра на рынке новостроек объективно не существует.
«Мы видим инфляционные процессы, увеличение стоимости строительных материалов, рост заработных плат, поэтому не можем надеяться на снижение себестоимости строительства и, как следствие, предложения на первичном рынке. Мой прогноз очевиден: большая часть строительных компаний будут испытывать сложности, и, чтобы не уйти в убыток, объем предложений снижать. Ряд компаний это делает уже сегодня. Приспособиться к низкому объему спроса, по моим оценкам, мы сможем к осени следующего года, до этого нас ожидает сложный период, но отчасти он будет нивелирован или хеджирован объектами, которые строились ранее и где остался небольшой объем нераспроданных квартир, и у застройщика есть возможность предоставить скидки», – сказал Антон Глушков.
Он уточнил, что это классический сценарий, поскольку финансовая модель каждого объекта складывается индивидуально «здесь и сейчас, исходя из тех цен, которые есть на затратные величины». Экономика новых проектов в нынешних условиях предполагает стабильно высокую цену. Более того, подчеркнул Антон Глушков, стоимостной разрыв между рынками новостроек и вторичного жилья может вырасти из-за отсутствия свободных средств у населения и кредитного плеча.
Говоря о нераспроданном фонде квартир, президент НОСТРОЙ сказал, что объем «спекулятивного» жилья, по которому может быть снижение, равен рентабельности строительной организации. В среднем это 12-15% от общего объема построенных квадратных метров. Радикального влияния на рынок это не окажет, заверил Антон Глушков.