Отечественная строительная отрасль сегодня переживает немалый стресс в связи с отменой льготной ипотеки и нехваткой квалифицированных кадров. Как в этих условиях обеспечить поставленные президентом России задачи по обновлению жилого фонда на 20% и вводу 33 квадратных метров жилья на душу населения в перспективе ближайших шести лет? Какие мероприятия будут проводить девелоперы, чтобы демонстрировать по-прежнему высокие объемы строительства? Являются ли жизненно необходимыми для рынка новые меры господдержки? На эти и другие вопросы мы попросили ответить одного из ведущих экспертов отрасли, всегда точно определяющего не только сегодняшний пульс стройкомплекса, но и безошибочно прогнозирующего его будущее, президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова.

Антон Николаевич, как вы считаете, сможет ли отрасль в современных экономических реалиях выстоять без масштабной государственной поддержки?

Давайте честно говорить: Минстрой и правительство за последние четыре года нас немножко разбаловали методами поддержки. И сейчас, ожидая, по понятным причинам, некоторую стагнацию рынка, мы надеемся на чудо, на то, что государство возьмет и опять примет какие-нибудь беспрецедентные меры поддержки. Однако я считаю, что виток, который должен произойти в строительном комплексе, застройщики могут осуществить самостоятельно. Бизнес должен опираться исключительно на собственные силы. Может быть, это кому-то не понравится. Но если раньше спрос подогревался государством, то сейчас этого не будет. А раз спрос подогреваться не будет, соответственно, все мы начнем разбираться в своем хозяйстве в поисках оптимизации многих вещей и создания собственных схем поддержки населения.

О каких схемах идет речь?

Сейчас любой успешный вариант продолжения ипотеки будет сталкиваться с величиной ежемесячной оплаты. Поэтому подойдут любые методы, позволяющие сделать удобной для потребителя эту величину. Например, ссудно-сберегательные кассы, которые можно еще назвать облигационным займом. Это такая система, когда ты финансируешь строительство метра другого человека, а тот, в свою очередь, в другое время финансирует возведение твоего метра, тем самым перекредитовывая друг дружку. До последнего времени системам ЗПИФов, жилищно-накопительных кооперативов было очень сложно конкурировать с льготной ипотекой. Но сейчас, когда такой вид поддержки спроса будет отсутствовать, данные инструменты снова ворвутся в нашу жизнь. Правда, при этом мы должны быть готовы к очень четкому законодательному регулированию, чтобы не прийти в итоге к новой форме невыполненных обязательств перед дольщиками.

Вариантом поддержки рынка также может стать траншевая ипотека, позволяющая сделать аннуитетный платеж для потребителя доступнее. И есть вариант (коллеги-девелоперы меня, может быть, не поймут, но вместе с тем, я думаю, что в краткосрочном периоде не останется другого варианта) — перекладывать ипотечный платеж в цену квадратного метра. Это то, против чего выступает Центральный банк, но что необходимо для сохранения привычных для застройщиков объемов строительства. Ведь всегда легко расти, и очень сложно любому бизнесу снижаться в объемах. Поэтому каждый нормальный бизнесмен будет пытаться плюс-минус сохранить те объемы жилищного строительства, которые у него были. Соответственно, единственный вариант — создавать возможность приобретения построенного жилья любой ценой, делая ежемесячный платеж для физического лица комфортным.

Но все-таки государственные меры поддержки для сохранения высокого спроса на жилье нужны?

Безусловно. И здесь не надо снимать со счетов продолжение программы семейной ипотеки, которая и сейчас занимает львиную долю в общем объеме выданных ипотечных кредитов. Не стоит забывать об IT-ипотеке, сельской, дальневосточной и арктической. Существует и адресная льготная ипотека. Это новый инструмент на рынке недвижимости, который предоставляет возможность получить ипотечное кредитование на приобретение жилья на вторичном рынке в новых регионах.

Мы много говорим о том, что любые меры поддержки должны носить адресный характер. И в тех субъектах РФ, где наблюдаются высокое предложение и высокий спрос, господдержка не нужна. Все меры поддержки должны касаться регионов с низким предложением и низким спросом, а также регионов с низким предложением на фоне высокого спроса. Для бюджета данная мера поддержки не будет являться непосильной нагрузкой, потому что, как правило, цена квадратного метра на таких территориях сравнительно невысока.

Более того, от субъектового подхода нужно переходить к муниципальному. Приведу в пример Красноярский край, в котором есть город Красноярск, где достаточно все стабильно и хорошо. А есть три других города с численностью более 200 тысяч населения, в которых стройки практически нет, хотя это большие промышленные муниципалитеты, где нет оттока населения и есть большие основополагающие производства. При этом на этих территориях не создана материально-техническая база. И когда застройщик начинает думать о предстоящих затратах на логистику и прочее, он понимает, что его инвестиции в проект никогда не окупятся. Если бы такие проекты субсидировались из бюджета, это, конечно, значительно снизило бы нагрузку на бизнес и многие захотели бы в эту игру играть.

А еще остается ипотека на ИЖС, которой несколько лет назад совсем не было.

Совершенно верно. И именно по этой причине в данный сегмент в последние годы активно потянулись крупные девелоперы. По статистике ДОМ.РФ, каждый десятый девелопер многоквартирных домов уже вышел на рынок индивидуального жилищного строительства. Думаю, что в нынешних условиях ИЖС станет для них еще более привлекательным.

Антон Николаевич, как считаете, не следует ли ожидать вслед за сокращением объемов господдержки снижения объемов жилищного строительства?

В большинстве своем с теми объектами, возведение которых уже начато и ввод которых запланирован на конец 2024-го — 2025 год, ничего страшного не произойдет: большой процент квартир в них распродан и запас прочности у этих проектов есть. Думаю, что такие дома будут своевременно введены в эксплуатацию. Однако снижение спроса, которое однозначно произойдет, отразится и на снижении объемов предложения: никто не будет «наворачивать» лишние квадратные метры, которые никому не нужны. Что касается старта новых объектов, то здесь каждый застройщик будет очень внимательно подходить к подобного рода проектам, смотреть за экономикой, существующим спросом и подстраиваться под него. Но, конечно, сохранить такие темпы жилищного строительства, какие взяты сейчас, без каких-то мер стимулирования спроса очень сложно.

Меры стимулирования, такие как льготная ипотека, безусловно, благо для застройщиков. Но есть и побочный эффект для населения — взрывной рост цен на жилье, который мы наблюдаем в последние годы.

Это общее заблуждение. Считается, что ипотека раздула рынок. Поверьте мне, это не так. Приведу пример из автопрома. Давайте посмотрим, сколько стоила машина 2 года назад и сколько стоит сейчас. Автомобиль подорожал в 2 раза, рост цены на жилье гораздо скромнее. Оно, конечно, тоже подорожало. Есть инфляционные вещи, есть, к сожалению, очень ограниченные инвестиционные возможности населения. В этой связи, конечно, жилье было и остается способом инвестирования. Вот мы очень часто негативным считаем, когда жилье используется не только как жилье, а как средство сбережения. Этого не надо стесняться, совершенно нормальный механизм. Очень многие страны, например, Арабские Эмираты, на этом выстраивают национальную политику. Потому использование жилья в качестве альтернативы сбережений или альтернативы накоплений — вполне приемлемая форма инвестирования.

Но, возможно, когда спрос на жилье упадет, вслед за ним упадут и цены?

Вынужден вас огорчить — для снижения стоимости жилья нет ни одной экономической предпосылки. На фоне общей инфляции строительная инфляция растет даже большими темпами, чем бытовая, поэтому надежды на то, что снижение спроса даст предрекаемое многими снижение цены квадратного метра, не оправдаются.

Прежде всего, мы видим постоянно увеличивающуюся себестоимость строительства. Причем, если раньше мы констатировали рост цен на стройматериалы в размере более одного процента один раз в полугодие (до галопирующего роста цен на материалы в 2020-2022 годах), то сейчас по основным строительным материалам мы видим ежемесячный рост. В частности, если смотреть на весну 2024 года, то рост цен на основные материалы каждый месяц составлял примерно полтора процента. При этом продолжает расти заработная плата в отрасли. За последние два года мы почти на 20% подняли расчетную зарплату в строительстве, что, конечно, хорошо для работников отрасли, но ложится в стоимость квадратного метра. Не стоит забывать и о росте кредитного ресурса. Нам всем дали понять, что в ближайшее время возможности снижать ключевую ставку не будет, а так как вся частная стройка работает на заемных средствах и по-другому работать не может, то очевидно, что ни одной предпосылки к снижению рыночной цены квадратного метра нет. И даже если объем строительства со временем упадет, подстроившись под снизившийся спрос, то цена квадратного метра в большей части регионов возможности для снижения не имеет.

Ранее вы сказали о том, что необходимо оптимизировать деятельность девелоперов. Как это можно сделать?

Вы знаете о том, что в строительной отрасли крайне остро стоит кадровый вопрос. Очевидно, что только за счет мигрантов его не решить. Также в ближайшее время не стоит надеяться на кратное увеличение количества населения России. И в этой связи существует единственный инструмент оптимизации деятельности застройщиков — это повышение производительности труда, которое базируется на двух вещах. Первое и самое главное — снижение непроизводительных затрат. Второе — применение современных технологий и оборудования.

За счет чего можно снизить непроизводительные затраты? Первый блок — это цифровизация. Второй — повышение грамотности управленческого персонала. Сегодня большая часть стройки заточена на учет денежных средств, а не на эффективность труда. То есть в целом мы развивались, с точки зрения стройки, больше экстенсивно, нежели интенсивно. Интенсивный путь должен быть связан с производительностью труда, в основе которой лежит организация труда, своевременная поставка материала, квалификация рабочего персонала. Это большой на сегодняшний момент резерв, который мы не используем. И я думаю, что именно он должен стать основной возможностью в краткосрочном периоде реально повысить производительность труда, то есть делать больше работы в единицу времени.

Что касается технологической независимости, вы знаете, что мы ведем каталог импортозамещения российских аналогов строительной продукции. Сегодня все, что связано с ручным инструментом, малой механизацией, к сожалению, не конек Российской Федерации. А это как раз и дает основной эффект механического повышения производительности труда. Поэтому так важен вопрос выстраивания собственных производств, организации поставок оборудования из дружественных стран, адаптации этого оборудования в стройке.

Приведу простой пример. Полусухая стяжка применяется сейчас, наверное, на 80% объектов. И если раньше это был высокотрудозатратный процесс — подача инертных материалов, замешивание на горизонте, либо подача раствора, выравнивание вручную, то сегодня агрегаты, которые производят в первую очередь в Китайской Народной Республике, позволяют поднять производительность и качество путем применения механизма полусухой стяжки в разы. Такой вот агрегат стоит сейчас порядка 400 тысяч рублей, а эффект от его использования колоссальный.

Второй наглядный пример — механизированная штукатурка, которая повышает и качество выполняемых работ, и производительность в 2,5 раза. Еще шесть лет назад она использовалась только в столице и еще двух-трех городах. Сейчас же объекты, где механизированная штукатурка не применяется, скорее, исключение.

Еще один элементарный пример — ходули для монтажников вентиляции, электричества. Работники в них немножечко напоминают циркачей. Когда ходули появились у меня на объекте четыре года назад, мы смотрели на монтажников, как на космонавтов. Сейчас же 80% монтажников, работающих на высоте, используют эти ходули. Стоит такой комплект всего 120 тысяч рублей, а производительность труда увеличивает в разы.

Зачастую не все работодатели знают об элементарных инновациях, хотя в рамках проекта это вполне приемлемые затраты, не требующие ни перевооружения, ни каких-то там супернавыков со стороны специалистов. Но это реально отражается на повышении производительности труда, качестве выполненных работ, автоматизации стройки.

Еще вы упомянули о цифровизации.

Да, в ней я тоже вижу резерв повышения производительности труда. О цифровизации все говорят, но основной акцент делается на цифровизацию проектной документации. Я думаю, что это, конечно, очень важно, но в нашем блоке, блоке стройки, основное направление цифровизации связано с процессом исполнительной документации, возможностью учета рабочего времени и, как следствие, учета специалистов на объекте.

Сейчас у нацобъединения есть несколько пилотных проектов, где мы путем компьютерного зрения пытаемся посчитать производительность труда конкретного человека. Эксперимент проводится на базе ряда объектов в Санкт-Петербурге, чтобы просчитать экономическую целесообразность данной технологии. Стоимость установки оборудования на один объект (программный комплекс плюс камеры видеофиксации) составляет примерно 3 млн рублей. У каждого работника при входе на стройку устанавливается активная метка, специальные компьютерные программы анализируют эти метки, а видеозрение позволяет фиксировать конкретного сотрудника и делать фотографию рабочего дня. Соответственно, по этим данным при анализе можно понять, какие перемещения осуществляет работник, кто реально работает, а кто нет. И, конечно, это позволяет организовать процесс производства на стройке совершенно по-другому.

Еще один вектор, который я вижу в повышении производительности труда, — направленность на префабрикат. Это возвращение к советской практике, когда почти 70% строящихся зданий и сооружений возводились из изделий с максимальной заводской готовностью. Сегодня крупные девелоперы и застройщики берут это на вооружение, устанавливая на объекты, например, заранее подготовленные стены из гипсокартона. Безотходная технология мало того, что позволяет не перевозить с места на место лишний вес, исключить лишние работы на стройке, сократить количество строительного мусора, так еще и значительно повышает качество выполненных работ вследствие отсутствия человеческого фактора.

Такие вещи оптимизируют производство, и здесь запаса у стройки очень много. Эксперты посчитали, что производство можно оптимизировать на 15-20% только благодаря сокращению трудозатрат.

Антон Николаевич, в предыдущем интервью «Вестнику» вы говорили о необходимости индексации стоимости стройматериалов при работе с бюджетными объектами. Как можно создать такие механизмы?

Я, как и прежде, придерживаюсь концепции формирования итоговой цены за выполненные работы по принципу открытой книги. Это могло бы стать одним из механизмов, минимизирующих финансовые риски и нивелирующих всплески цен на стройматериалы.

НОСТРОЙ провел на реальном объекте эксперимент по формированию итоговой цены за выполненные работы по принципу открытой книги, который основан на формировании актов выполненных работ на основании локальных сметных расчетов с применением актуальных на момент формирования индексов изменения сметной стоимости Минстроя России. При этом для сравнения результатов принимались данные, полученные в рамках действующего контракта и законодательства.

Что выяснилось в результате эксперимента? Что рост цен на основные ценообразующие материалы, которые ложатся в основу расчета индексов перевода в текущий уровень цен, значительно выше прогнозной инфляции, которую изначально заказчик закладывает при формировании начальной максимальной цены контракта. Таким образом, официальная инфляция не покрывает фактическую на рынке. И это в очередной раз доказывает несовершенство законодательства о закупках и ценообразовании, так как не позволяет покрыть все расходы на строительство и дисбаланс достаточно существенный.

Решится ли проблема с переходом с этого года на новый ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства?

Мы считали, что новая система должна была решить проблему отставания стоимости строительства по контракту от реальной рыночной стоимости строительства или хотя бы приблизить ее к таковой. Однако, как показывает пока еще незначительная практика, такого не произошло. Низкое наполнение ФГИС ЦС текущими ценами на строительные ресурсы не дает должного эффекта в связи с тем, что большая часть ресурсов переводится в текущие цены индексами к группам однородных строительных ресурсов.

Каким тогда образом можно своевременно реагировать на колебания цен на рынке?

НОСТРОЙ сформировал предложение использовать официальные данные Минэка. По действующей системе у нас в стоимость контракта закладывается плановая инфляция, которая должна нивелировать риски по колебаниям и учитывать длительность процесса строительства, обусловленного технологическим процессом. Мы также имеем данные по окончании строительства по уже фактической инфляции. Как показало наше наблюдение, факт превышает прогноз, особенно это заметно по итогам 2021 и 2022 годов. Фактически все риски возложены на подрядную компанию. Одно дело, когда это незначительные колебания, а когда это существенные скачки и в объемах стоимости строительства крупного, допустим, социального объекта, это существенные затраты, которые подрядная компания не может себе позволить, будет даже недостаточно сметной прибыли, заложенной в контракт. Выходом из этой ситуации могло бы стать использование официальных данных, чтобы в конце контракта компенсировать подрядчику эту разницу между плановой инфляцией и фактической, не загоняя его в гроб по доказыванию роста стоимости ресурсов.

Насколько эффективным инструментом является на сегодняшний день каталог российских аналогов строительной продукции, который вы упомянули ранее?

Каталог импортозамещения продолжает быть востребованным инструментом по подбору аналогов строительной продукции и постоянно пополняется — сегодня в нем уже свыше 4 тысяч импортозамещающих позиций.

Главным успехом импортозамещения в строительной отрасли является модернизация существующих и создание новых производств. Только за последние 2 года в России модернизированы производства лифтов, кирпича, бетона, керамической продукции. Уже созданы новые производства трубопроводной арматуры и полимерных труб, отделочных и строительных смесей, инженерного противопожарного оборудования.

В основном, набранные темпы связаны с реализацией государственных программ развития промышленности и привлечением инвестиций в эту сферу. Предприятия оснащаются современным оборудованием, стремятся внедрять новые технологии, автоматизировать процессы производства и решают проблемы нехватки продукции на рынке.

Это позволило значительно снизить зависимость от импорта. Так, по данным строительных компаний, текущая доля импорта по сравнению с 2021 годом снизилась для объектов массового жилищного строительства с 12 до 5,7%, для административных зданий и социальных объектов с 10 до 6%, для инженерных сооружений с 18,7 до 12,5%, для объектов дорожной инфраструктуры с 14 до 9,8%. Для строительства промышленных объектов доля импорта остается самой высокой — 22,8%, но это существенно меньше, чем три года назад, когда этот показатель составлял 34,2%.

Хочу отметить, что в каталоге не осталось ни одной позиции, к которой мы не смогли бы подобрать аналог по схожим характеристикам. Этот реестр позволил не остановиться ни одной стройке, и сегодня мы его модернизировали в Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков. Для этого создан специальный информационный сервис с многослойными данными и возможностями для анализа и прогнозирования.

БЛИЦ-ОПРОС

Что для вас строительство?

Развитие экономики.

Если бы не строительство, то что?

Строительство.

Что вы больше всего любите в своей работе?

Отсутствие рутины.

Что самое сложное?

Люди.

Что важнее: роль личности или командная работа?

Командная работа.

Что цените в людях?

Заинтересованность и преданность делу.

Чего не прощаете?

Равнодушия.

Самая большая мечта.

В профессиональном плане: сделать НОСТРОЙ полноценным участником всего строительного процесса в России.

Главное увлечение.

Реставрация советских автомобилей.

Самая большая победа в жизни.

Впереди.

© Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура