По данным аналитического центра STONE, объем продаж офисных помещений в строящихся бизнес-центрах А класса в Москве за 12 месяцев увеличился почти в 2,5 раза и по итогам 1 полугодия 2024 года достиг показателя 75 тыс. кв. м. С учетом общей экспозиции, прогнозируется, что к моменту ввода в эксплуатацию строящиеся сегодня проекты уже будут реализованы на 80%.
Тренд на покупку офисов в стадии строительства усилился в связи с низким уровнем вакансии в сегменте и общим дефицитом качественных объектов. Так, по данным CMWP, уровень вакансии в офисах класса А к июлю 2024 года сократился до 7,9%, потеряв 5,3 п. п. за год. Аналитики STONE отмечают, что наиболее качественное предложение в востребованных деловых локациях вымывается с рынка быстрее, и в отдельных районах показатель свободных помещений приближается к 5%. В Ленинградском деловом коридоре, Белорусском деловом районе уровень вакансии в высококлассных офисах составляет 4,3% и 4,6% соответственно.
«Статистику смещения спроса в сторону строящихся офисов подтверждает и внутренняя статистика по проектам компании: сегодня в портфеле STONE 10 объектов класса А в стадии реализации, что составляет почти 50% общего объема экспозиции на рынке. Так, в объектах STONE на продажу блоками, готовящихся к вводу в эксплуатацию в 2025 году, реализовано уже порядка 85% площадей. Этот показатель говорит о том, что к моменту финальной готовности объектов в них практически не останется нереализованных блоков», – отметила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.
Наибольший рост продаж отмечен в объектах между ТТК-МКАД, что говорит о продолжающейся децентрализации офисного рынка. По сравнению с результатами 1 полугодия 2023 года, к середине 2024 года объем продаж в офисных центрах между ТТК и МКАД увеличился в 7 раз. Сегодня доля продаж офисных блоков в этой локации достигла 76%. Эксперты связывают данный тренд с расположением в районах за ТТК наибольшего количества привлекательных и востребованных качественных офисных центров в стадии строительства. Стоит также отметить, что реализация объектов по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) остается приоритетной формой на рынке: сегодня по ней заключаются сделки в 90% случаев в строящихся проектах.
Еще одна тенденция, о которой говорят аналитики STONE, – это перетекание спроса с помещений с готовым ремонтом в объекты shell&core. «Данный тренд – прямое следствие сосредоточения интереса покупателей в строящихся бизнес-центрах. Готовое предложение с отделкой – дефицитный, но часто и морально устаревший продукт, требующий вложений в ремонт. Поэтому компании отдают предпочтение строящимся проектам «в бетоне», которые в дальнейшем легко адаптировать под бизнес-задачи резидента», – пояснила Кристина Недря.
При сохранении высокого спроса на офисы класса А в Москве останется и дефицит соответствующего предложения. Объем ввода по итогам первого полугодия 2024 года превысил аналогичный показатель за весь 2023 год, и составил 269 тыс. кв. м. Однако 98% введенных площадей класса А пришлось на масштабный проект Moscow Towers, который находится в сделке и не выйдет на открытый рынок. «В общей сложности в 2024 году спрогнозировано завершение строительства 648 тыс. кв. м офисов класса А, но большинство из них уже реализовано или находится в сделке с крупными российскими компаниями. Превышение спроса над вводом будет сдерживать прирост вакансии, которая в перспективе 3 лет достигнет исторического минимума», – заключают в аналитическом центре STONE.