В Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете (Сибстрин) под председательством координатора НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко состоялось совещание «Актуальные проблемы и вызовы для сибирских застройщиков в 2024 году». Участниками встречи стали руководители Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ», отдела управления контроля в области долевого строительства и инженерного обеспечения Министерства строительства Новосибирской области, а также представители строительных организаций региона.
В число обсуждаемых вопросов среди прочего вошли грядущие изменения на рынке жилищного строительства после 1 июля 2024 года, когда действие значительной части льготных ипотечных программ с господдержкой прекращается, а у части застройщиков жилья, работающих по 214-ФЗ, появляется обязанность применять в своих проектах технологии информационного моделирования.
Максим Федорченко представил анализ ситуации в строительстве на общероссийском и региональном уровне, основанный на таких показателях, как объем работ по виду деятельности «Строительство», темпы ввода жилья, а также динамика цен на строительные материалы и цен на первичном рынке жилья, особенности ипотечного кредитования, метаморфозы квартирографии и т. п. Спикер констатировал, что строительный комплекс показывает неплохие результаты, но положение дел может начать меняться в худшую сторону после 1 июля 2024 года, когда отмена части льготных ипотечных программ и резкий рост средневзвешенной процентной ставки способен спровоцировать падение спроса. Рассчитывать на скорое возобновление массового бюджетного субсидирования ипотеки вряд ли стоит. По оценке Максима Федорченко, федеральный центр дает в этом плане однозначный сигнал: поддержка спроса надолго переходит из массового в точечный режим, сохраняясь только для отдельных категорий граждан и ограниченного круга населенных пунктов – тех, где спрос едва «теплится».
Дополнительные трудности создают также дефицит объектов социальной инфраструктуры (из-за которого в ряде сибирских городов по предписанию прокуратуры приостанавливается выдача разрешений на строительство), нехватка трудовых ресурсов и сохраняющаяся высокая степень неготовности застройщиков к обязательному выполнению требований по цифровизации новых проектов (с 1 июля 2024 года и 1 января 2025 года).
Для преодоления обозначенных препятствий Максим Федорченко предложил ряд мер. В частности, он сказал о необходимости предусмотреть механизмы мониторинга и поддержки для проектов, по которым уже ведется проектное финансирование, синхронизировать льготные программы приобретения жилья с планируемыми в регионах темпами строительства. Также целесообразно сформировать в регионах адресные планы строительства недостающих соцобъектов на 5-10 лет и выдавать РНС в зависимости от наличия соцобъектов в таких планах. Застройку больших участков спикер предлагает вести только через механизм комплексного развития территорий, изначально распределяя обязанности по строительству «социалки» между инвестором и публично-правовым образованием. А в случае застройки отдельных участков предлагается предусмотреть единый механизм сбора средств на строительство социальных объектов с землевладельцев, планирующих возведение жилья на своих участках. Максим Федорченко выразил уверенность в том, что в данном случае механизм сбора должен быть однозначно прописан и регламентирован на федеральном уровне, чтобы каждому региону не приходилось «изобретать» его по-своему.
Для безболезненного освоения отраслью технологий информационного моделирования Максим Федорченко предложил сформировать механизмы «бесшовного» перехода на технологии информационного моделирования (ТИМ) при строительстве многоквартирного жилья, в том числе перевода ранее созданных проектов в формат, соответствующий новым требованиям.
К слову, в развитие темы освоения ТИМ участники встречи коснулись вопроса финансирования. Идея передавать дольщикам по ДДУ не только квартиру, но и ее цифровую инфомодель, что позволит облегчить работу по дизайну и отделке жилых помещений, была поддержана большинством представителей профсообщества.
Своим видением особенностей рынка жилищного строительства поделился управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов. Отметив существенный рост и высокую базу 2023 года, он, вместе с тем, указал и на неблагоприятный тренд, отмечаемый в отдельно взятой Новосибирской области: за 5 месяцев 2024 года продажи снизились на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, и рост цен на 9% не смог компенсировать снижение выручки (минус 22%).
Предлагая застройщикам вслед за банковскими аналитиками поискать места роста для спроса, Алексей Кузнецов обратил внимание, что в целом по России зарплаты населения стали сильнее расти в отстающих и обрабатывающих регионах. На рынке труда усиливается дефицит кадров, что заставляет бизнес поднимать зарплаты – и население радуется: индекс потребительской уверенности бьет максимумы.
«Экономика продолжает удивлять, население готово к крупным покупкам. Крупным, но, видимо, не настолько, чтобы скупать квартиры в кредит под огромный процент; несмотря на сохранение доступности «Семейной ипотеки» для значительного числа домохозяйств», – констатировал Алексей Кузнецов.
Он поделился прогнозом, что, невзирая на предусмотренные в бюджете 2024 года 1,2 трлн рублей на сохранившиеся льготные программы ипотеки, после 1 июля 2024 года может произойти двукратное падение продаж на первичном рынке жилья. Тем не менее, отчаиваться не стоит, успокаивает спикер. По оценке аналитиков ДОМ.РФ, в Сибири строится недостаточно жилья в расчете на 1000 человек населения, и здесь есть куда расти даже в нынешних условиях. Запуски новых проектов ускорились. Так, в апреле объемы строительства в рамках новых проектов в Новосибирске достигли 250 тыс. кв. м, в результате чего новосибирский портфель строительного задела (по 214-ФЗ) обновил максимум, превысив 3,6 млн кв. м. При этом распроданность жилья в Новосибирске сохраняется на среднем уровне, затоваренности нет, уточнил Алексей Кузнецов.
На существенных аспектах комплексной цифровой трансформации жилищного строительства остановился в своем выступлении руководитель по цифровизации жилищной сферы АО «ДОМ.РФ» Денис Давыдов. Он сделал акцент на двух решениях, предлагаемых на базе Единой информационной системы жилищного строительства – платформы «НАШ ДОМ.РФ» и «СТРОИМ ДОМ.РФ». Первый сервис помогает обеспечить переход на электронное взаимодействие при строительстве многоквартирных домов, а второй – представляет собой единую цифровую платформу для строительства частного дома, ее сервисы позволяют сократить время административных процедур, обеспечить безопасное и ясное взаимодействие между гражданами, бизнесом и государственными структурами.
В части ТИМ, сообщил Денис Давыдов, предлагается сервис управления строительными проектами В2В. Он обеспечивает управление портфелем проектов, взаимодействие с подрядчиками, выдачу заданий и контроль исполнения, контроль соответствия трехмерной модели требованиям заказчика, проверку проектных решений с применением трехмерной модели.
Спикер подробно рассказал, на какой нормативно-правовой базе основан нынешний переход на обязательное использование ТИМ, и уточнил нюансы возникающих обязательств. Согласно постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2022 года № 2357 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 5 марта 2021 года № 331», использование ТИМ для строительства многоквартирного жилья и иных объектов, требующих положительного заключения экспертизы, обязательно с 1 июля 2024 года на этапе изысканий и проектирования, а на этапе строительства – обязательно с 1 января 2025 года (если объект спроектирован до 1 июля 2024 года). Для домов в составе малоэтажных жилых комплексов ТИМ обязательны на этапе изысканий и проектирования – с 1 января 2025 года, а на этапе строительства – с 1 июля 2025 года (если объект спроектирован до 1 января 2025 года).
Как было отмечено в ходе совещания, пока уровень проникновения ТИМ в деятельность сибирских застройщиков низок. По словам Дениса Давыдова, повысить свою цифровую квалификацию можно в специальной «Цифровой академии». Институт развития ДОМ.РФ также готов оказывать консультационные, консалтинговые услуги на всех этапах цифровизации застройщика.
В заключение спикеры ответили на вопросы застройщиков.