Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков принял участие в онлайн-конференции по вопросам сферы недвижимости «Что нам стоит дом построить» медиагруппы «Комсомольская правда» в среду, 20 апреля. Речь шла о вызовах, стоящих перед строительной отраслью в настоящее время, мерах господдержки застройщиков, ситуации с ростом цен на стройматериалы, регуляторном ослаблении, жилищных кредитах, в том числе с господдержкой и многом другом.

Импортозамещение в строительстве

По ряду позиций строительных материалов сегодня наблюдается ажиотажный спрос, констатировал Антон Глушков, что напрямую влияет на повышение их стоимости. Напомним, что еще в начале марта 2022 года многие строительные компании столкнулись с перебоями с поставками строительных ресурсов и увеличением цен на них из-за резкого ослабления рубля и беспрецедентного секционного давления на Россию, которое в свою очередь стало причиной нарушения логистических цепочек. Благодаря своевременно принятым мерам в целом отрасль сегодня справляется с вызовами – не остановилась ни одна стройка.

Антон Глушков отметил, что новые пути поставки импортных комплектующих в Россию [рынок в настоящее время переориентировался на Азию] должны позитивно отразиться на строительстве.

Говоря о влиянии импорта на стройку, президент НОСТРОЙ отметил, что нацобъединением проведен анализ, согласно которому, например, при возведении многоквартирного жилья стандартного класса доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 5%. При этом большая часть строительных материалов – 95% от общего объема, используемого на российских стройках – производится на территории страны.

А вот в сегменте жилья премиум-класса ситуация выглядит более серьезной, констатировал Антон Глушков: здесь доля иностранных материалов, используемых при строительстве, составляет порядка 40%.

Субсидирование ставок для проектного финансирования

Президент НОСТРОЙ отметил, что на сегодняшний день предусмотрены меры поддержки, в числе которых – субсидирование процентной ставки по ипотеке на первичном рынке, а также субсидирование базовых ставок проектного финансирования.

«Большая часть строительных компаний, которые планировали начать новые проекты, на всякий случай сейчас воздерживаются начинать строительство. Вместе с тем, существующие проекты, которые были начаты в начале 2022 года, сегодня продолжают строиться в штатном режиме. Они финансируются за счет кредитных средств банков. Более 80% жилья в России строится с использованием механизма счетов эскроу, который гарантирует сохранность средств граждан, а к концу года доля жилищного строительства с использованием банковского кредитования должна достичь 95-96%», — сказал Антон Глушков.

Затронув проблематику строящихся объектов, глава нацобъединения отметил, что девелоперы сейчас думают о том, как пересмотреть ранее выданные решения по кредитам. Тех средств, которые были выданы первоначально в рамках кредитных договоров, становится недостаточно, чтобы завершить строительство объектов.

«Доля, которую сейчас закладывают девелоперы на обслуживание заемных средств банков, значительно выше. В прошлом году она составляла примерно 3% от общей стоимости объекта, в этом – по аналитическим расчетам коллег, в моделях будущих объектов закладывается до 10% затрат на обслуживание кредита», — резюмировал Антон Глушков.

Спрос и предложение

Отвечая на вопрос о возможном дефиците жилья на рынке, президент НОСТРОЙ заметил, что на рынке первичного жилья в регионах России не хватает квартир небольших площадей. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, многие молодые семьи в регионах хотят улучшить жилищные условия, но не могут этого сделать из-за ограниченности подходящего предложения на рынке новостроек.

«Мы уже наблюдаем нехватку в ряде регионов небольших квартир на рынке первичного жилья. Самый стабильный спрос – это квартиры площадью 60 квадратных метров. Предложений в квартирах до 60 квадратных метров от застройщиков на рынке первичного жилья практически нет. <…> То, что девелоперы, строительные компании не торопятся сейчас начинать новые проекты, связано как раз с переосмыслением самой маркетинговой концепции – происходит переориентация на квартиры небольшой площади», — подчеркнул глава нацобъединения.

Он также отметил, что благодаря своевременно принятым Правительством РФ мерам поддержки девелоперы и строительные компании проекты строительства продолжат. Но вместе с тем они опасаются за нестабильный спрос, который, как считает большинство экспертов, обусловлен превышением величины психологической отметки доступности ипотеки (свыше 9%). Однако, по мнению Антона Глушкова, ключевым образом здесь влияет разрыв между величинами заимствования на первичном и вторичном рынках жилья. Например, такая ситуация наблюдалась при ключевой ставке Центробанка России 20%, когда этот разрыв составлял 6%.

«Сейчас со снижением ключевой ставки разрыв между величинами заимствования на первичном и вторичном рынках составляет 3-4%. В этой связи вторичный рынок становится конкурентным первичному. С учетом этого застройщики ожидают дополнительных мер поддержки, которые позволят сделать покупку жилья в новостройках более привлекательной для инвестора, нежели на вторичном рынке», — резюмировал Антон Глушков.

Он напомнил, что льготная ипотека, принятая Правительством РФ в 2020 году из-за распространения новой коронавирусной инфекции стимулировала спрос и предложение, при этом существенного роста цен на жилье не произошло. К тому же сейчас, заметил президент НОСТРОЙ, застройщики, начавшие проекты в 2022 году, особенно заинтересованы в том, чтобы как можно скорее достроить объекты и получить средства, которые хранятся на счетах эскроу.

«Рост стоимости жилья не зависит от доступности ипотеки. Наоборот она призвана стабилизировать спрос. А иначе, если существенно вырастут цены на квартиры, то в ближайшие пару лет возникнет серьезное падение по предложению, что может еще более негативно сказаться на стоимости», — сказал Антон Глушков.

Сейчас, уточнил президент НОСТРОЙ, рост цен на недвижимость составляет в среднем по стране порядка 3-4%, в то время как затратная часть на строительство объектов, подтверждаемая индексами Минстроя России, за первый квартал изменилась более чем на 7%. Это говорит о том, что норма рентабельности, сложившаяся у строителей в 2021 году, сейчас «выедается» в новых экономических условиях. Антон Глушков подчеркнул, что вероятность увеличения цен на недвижимость зависит от скорейшей стабилизации рынка строительных материалов.