10 марта 2021 года  в рамках деловой программы  Российской строительной недели  и Международной специализированной  выставки RosBuild-2021, которые проходят  в эти дни в Москве, состоялся  круглый стол «Споры о качестве  квартир в новостройках: судебная  практика и проблемы правового  регулирования». В обсуждении приняли участие представители Госдумы и Совета Федерации, профессиональных объединений и компаний-застройщиков. Модератором мероприятия выступил председатель Экспертного совета НОСТРОЙ Алексей Белоусов.

Согласно исследованию, которое провело Национальное объединение строителей, количество застройщиков, сталкивающихся с проблемой злоупотребления правами потребителей, за последние два года существенно возросло. Появляются все новые и новые формы злоупотреблений несовершенствами существующего законодательного регулирования.

Специализированные юридические компании активно работают в трети субъектов Российской Федерации. К примеру, в Красноярске, в Челябинске, Перми, Екатеринбурге совершенно открыто размещаются рекламные щиты, разбрасываются в новостройках объявления юридических компаний, которые «помогут» получить компенсацию от застройщика за мелкие отклонения. Такие фирмы убеждают граждан в том, что нет квартир без недостатков, поэтому стоит незамедлительно обращаться в суд, который примет решение о денежной компенсации и штрафе с застройщика в их пользу, при этом полученные средства можно тратить по собственному усмотрению. Штрафные санкции исчисляются десятками миллионов рублей, а в отдельных случаях заканчиваются банкротством компании-застройщика.

В ходе обсуждения были определены несколько направлений работы, результатом которой должно стать установления баланса интересов собственников квартир и застройщиков.

В первую очередь, эксперты считают необходимым внести изменение в 214-ФЗ и установить обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Другими словами, предлагается дать шанс застройщику устранить выявленные недостатки в установленный сторонами срок. И уже в случае неисполнения им обязательства, обращаться в суд. Такое мнение поддерживают и законодатели. Павел Федяев, заместитель председателя Комитета по транспорту и строительству Госдумы, в рамках своего выступления подчеркнул, что такая очередность действий будет учитывать интересны всех сторон. Соответствующий законопроект (№ 983620-7) уже принят в первом чтении и в настоящее время дорабатывается депутатами. С ним согласен и первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, который отметил, что «устранение недостатков – это обязанность застройщика, которая должна быть закреплена в законе».

Помимо этого, необходимо совершенствование и гармонизация законодательства в части определения предельного размера штрафных санкций. Проанализировав правовую основу регулирования данного вопроса, эксперты отмечают, что в отношении защиты прав дольщиков сегодня действует совокупность норм гражданского-правового законодательства, о жилищном (долевом) строительстве и о защите прав потребителей. Именно совокупность этих положений приводит к чрезмерности применяемых в отношении застройщиков санкций, когда суды не выбирают вид штрафа, а суммируют их. Анализ судебной практики с 2010 года показал, что суды редко применяют принцип соразмерности и удовлетворяют иски, применяя всю совокупность норм о защите прав потребителей – участников долевого строительства, что приводит к большим финансовым потерям компаний – застройщиков.

Из этого вопроса вытекает другой – систематизация обязательных требований в строительстве и классификация видов недостатков. Об этой проблеме в ходе своего выступления рассказал директор НИИЖБ им. А.А. Гвоздева Дмитрий Кузеванов. На сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие строительных недостатков (дефектов) и их классификации для определения объема нарушения прав потребителя, а также четких критериев качества строительной продукции. Это позволяет предъявлять застройщикам несоразмерные требования и ведет к значительным финансовым потерям. В этой связи необходимо проведение серьезной работы по актуализации нормативных актов, устанавливающих обязательные требования к качеству объектов недвижимости, и актов добровольного применения. Представители компаний-застройщиков, которые участвовали в обсуждении, также внесли предложение разработать для граждан понятный унифицированный документ, на который они смогут ориентироваться при приемке квартиры.

Еще одно важное направление обозначил в своем докладе Дмитрий Алексеенко, юрист компании «ВКБ», а именно установление порядка проведения экспертизы и оценки выявленных строительных недостатков объектов недвижимости. В настоящее время значительная часть строительно-технических экспертиз, в том числе назначаемых судами, осуществляется негосударственными экспертными организациями или лицами, не являющимися государственными экспертами. При этом статус, обязанности и ответственность негосударственного эксперта недостаточно урегулированы действующим законодательством. Для таких экспертов не установлены требования к уровню компетенции, подтверждению квалификации, методическому обеспечению. Существующие требования к судебным экспертам ограничиваются наличием образования (достаточно специализации в области управления недвижимостью) и минимального опыта работы. Строительные эксперты включены в систему добровольной сертификации при Минюсте России. Оценка экспертов при этом ведется в большей мере по навыкам соблюдения процессуального порядка оформления заключений, а не технической квалификации. Суды не вникают в профессиональную составляющую экспертных заключений. Причем недостаточной квалификацией зачастую обладают не только эксперты, привлекаемые истцами, но и эксперты, назначаемые судом. Отмечаются массовые случаи применения экспертами не поверенных измерительных приборов. Критерии оценки компетентности лиц, обладающих специальными знаниями, достоверности используемых ими экспертных методик и их научной обоснованности, законодательно не закреплены. Это является причиной низкого качества проводимых такими лицами экспертиз и, как следствие, судебных ошибок, увеличения количества повторных и дополнительных экспертиз, увеличения сроков судопроизводства в целом.

Помимо прочего, в федеральном законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отсутствуют требования к срокам и условиям хранения доказательственной базы: контрольного экземпляра заключения экспертизы, контрольных протоколов испытаний и образцов. В итоге возникают сложности при оспаривании результатов экспертизы или вынесенного по делу решения, а также при конкуренции результатов строительно-технических экспертиз. Этот вопрос также требует законодательного урегулирования.

Иной позиции придерживается президент Ассоциации обследователей зданий и сооружений (АОЗИС) Алексей Улыбин. По его мнению, дополнительной нормативное регулирование сегодня не требуется, скорее стоит проработать вопрос доведения информации до граждан о том, как выбрать квалицированного эксперта.

В завершении круглого стола исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин рассказал, что на протяжении последнего года на площадке «Трансформация делового климата» ведется экспертная работа по разработке законотворческих инициатив как по обозначенным выше вопросам, так и по вопросам, касающимся совершенствования законодательства об уступке права требования, а также по вопросам регулирования гарантийного срока на объект долевого строительства, отделочные работы, инженерное оборудование. «Первый перечень предложений уже находится на согласовании в Минстрое России, но пока остается много вопросов, требующих проработки. В этой связи мы приглашаем к сотрудничеству всех заинтересованных лиц». 

Прислать свои предложения, а также направить заявку о включении в состав Комиссии Экспертной группы «Трансформация делового климата» можно направить в свободной форме по адресу o.desyatova@nostroy.ru

Видеотрансляция пленарного заседания доступна на Youtube-канале ROSBUILD