Павел Федоров, Space 1: «Классический офис – недостаточно гибкое решение»

Гибкие сервисные офисы – тренд в мегаполисах. Бизнесу, который постоянно адаптируется под изменяющиеся тренды, нужна возможность быстро переехать в подходящее помещение, не тратясь на стройку, и менять размер офиса по мере увеличения команды, не отвлекаясь на ремонт. Владельцы бизнеса больше не хотят сами следить за работоспособностью кондиционеров и заказывать картриджи для принтера, они предпочитают делегировать эти процессы профессионалам. Оператор решает все бытовые вопросы, а кроме того, гарантирует, что офис может быть быстро и легко расширен или переоборудован.

В Москве сеть таких офисов с участием О1 Properties создает компания Space 1. Как мода на гибкие рабочие пространства приживается в России, почему коворкинги не подходят корпорациям и как новые подходы к развитию бизнеса влияют на планировку рабочих мест, в интервью «Ведомости&» рассказал CEO Space 1 Павел Федоров.

Спрос рождает предложение

– Идея родилась у моих коллег из О1 Properties, которые ежедневно общаются с арендаторами и видят, как меняются их запросы. Сегодня компаниям, которые стремятся успеть за быстрыми технологическими трендами, трудно прогнозировать численность персонала в долгосрочной перспективе, поэтому им нужны офисы, которые дают гибкость при размещении команд в перспективе 1–2 лет. А это невозможно в «классической» аренде, во всяком случае – в классе А.

– Серьезный сдвиг начался примерно 3–5 лет назад, когда технологии стали сильно влиять на бизнес и процессы внутри компаний. Бизнес стал быстрее меняться, появились новые продукты. Классический офис, который не меняется в течение 10 лет, уже не подходит для развития технологичных проектов. Им нужно больше гибкости для проектной работы. Сервисный офис – совершенно типичный элемент новой экономики, как и каршеринг. Он запоздал по сравнению с другими элементами, поскольку недвижимость – это консервативная индустрия. Чтобы построить или перестроить здание, нужно много денег и много времени.

– Это сеть гибких сервисных офисов, которые уже оборудованы мебелью, IT-оборудованием и кухнями. Полностью готовые изолированные рабочие пространства для отдельных компаний от 30–40 человек до бесконечности. Все, что находится в офисе, может быть подстроено под бренд и бизнес-задачи конкретного арендатора.

В классической аренде собственник здания обслуживает только центральные инженерные системы и места общего пользования. В случае Space 1 мы отвечаем за все бытовые вопросы, мелкий ремонт, клининг, услуги связи, закупку расходных материалов – бумаги, канцелярии, чая, кофе и т. д. Арендатор не отвлекается от основной деятельности и может сосредоточиться на развитии собственного бизнеса. В Space 1 есть возможность арендовать офисы на срок от 1,5 года. Но в отличие от коворкингов мы не предоставляем отдельные рабочие места или отдельные маленькие кабинеты. Space 1 – это полностью приватные пространства для размещения команд численностью от 30 человек.

– Ставка, которую платят арендаторы Space 1, выше, чем если бы они арендовали помещение без отделки по классической схеме. Но в нашем случае нужно смотреть шире, потому что в ставку входят и отделка, и мебель, и оборудование, и все обслуживание. Мы консолидируем функции разных подрядчиков и берем за это определенные деньги. У нас есть экономия на масштабе и проверенные подрядчики, поскольку мы управляем большим количеством офисов. Для нас это дешевле, чем для отдельной компании, которая закупает, например, расходные материалы, бумагу, интернет и картриджи для своего офиса площадью 500 кв. м. А компания-арендатор переводит расходы на офис из разряда капитальных в операционные, и в ряде случаев это уже преимущество для бизнеса. Кроме того, нужно учитывать риски выплаты неустоек в классических офисах, если компании все-таки нужно выйти из договора раньше оговоренного срока: в Space 1 начиная с 18-го месяца аренды это возможно без штрафов, просто с уведомлением.

– Мы заранее думаем о том, что бизнес-процессы и состав отдельных департаментов арендатора могут меняться с течением времени. Разводим инженерные коммуникации так, чтобы можно было в течение выходных без громкой, дорогой, шумной и пыльной стройки изменить конфигурацию офиса, добавить или убрать кабинеты, переговорные комнаты, все переоборудовать под запрос арендатора. Для этого мы используем модульные мебельные решения, строим минималистичную оболочку офиса, которая сама по себе красива, современна и технологична, но предусматриваем, что отдельные акценты, элементы декорирования, мебель могут быть изменены.

Офисы, таланты и будущее

– Вот этот ничего (офис O1 Properties. – «Ведомости&») (Смеется.) В Лос-Анджелесе и Нью-Йорке сеть сервисных офисов NeueHouse – это настоящие произведения архитектурного искусства, стильные и продуманные офисы, в которых собрана вся коллекция новейших технологических новинок в плане организации пространства. Целевая аудитория проекта – небольшие креативные компании, поэтому люди там заботятся о том, чтобы офис не был просто физической коробкой с компьютером и интернетом. Это должно быть креативное, вдохновляющее пространство. Мы работаем для другой целевой аудитории, но сам подход, когда продумываются мельчайшие детали и создается вдохновляющая атмосфера, мне близок, поэтому мы в Space 1 стараемся выбирать здания с архитектурным наследием или отдельными акцентами, деталями, которые можно обыграть внутри наших офисов. Это важно, потому что отношение людей к офисам и в целом к рабочему процессу изменилось. Современные команды работают много и не по фиксированному графику. Поэтому им нужна продуманная продуктивная атмосфера. Это должен быть офис, в котором действительно хочется находиться.

– У нас есть выражение, которое мы приняли как внутренний девиз, – «культура рабочих пространств». Мы берем широкое понимание слова «культура»: это и интеллигентность тех людей, которые создают пространство и поддерживают его, помогают резидентам работать, это и набор опыта и профессионализма, который задает высокий стандарт сервиса, и это собственно культура в смысле прикладного искусства и архитектуры. Мы хотим поменять представление о рабочем месте как о неинтересном, некрасивом и неудобном пространстве, где работодатель заботится только о том, чтобы выжать из сотрудника побольше цифр и денег.

– Первый запрос связан с общением. Арендаторы просят больше зон для разного рода взаимодействий, сотрудничества, общения без стола, для быстрого диалога двух, трех или четырех человек. Нужны конференц-залы для тренингов, общих собраний. Есть спрос на отдельные элементы, которые предполагают удобное общение с помощью Skype или других систем конференц-связи. В целом арендаторы хотят максимально упростить общение с арендодателем и поддерживающими службами, перевести его в удаленный формат с использованием мобильных технологий. Второй аспект связан с более длинным рабочим днем: офис перестал быть местом, где нужно отработать и побыстрее убежать. Теперь он неотъемлемая часть жизни человека. Офисы должны отвечать потребностям нормальной жизни современного горожанина, соответствовать всем требованиям, которые люди предъявляют к другим местам, например к кафе, ресторанам, отелям, квартирам, магазинам.

– Как правило, приходят компании, которым нужно быстро разместить определенное количество сотрудников, обычно от 70 до 500 рабочих мест, но при этом с соблюдением всех корпоративных стандартов в части комфорта сотрудников и безопасности, особенно IT-безопасности. На старте мы думали, что средний размер запроса будет меньше. Типичная ситуация – компании не очень представляют, сколько сотрудников будет в этом офисе в течение следующих двух лет, и предсказать это сложно. Второе, что им необходимо, – это, безусловно, инфраструктура. Компании борются за кадры, за современных высокооплачиваемых специалистов на рынке труда, и им нужно чем-то удивить их или по крайней мере дать то, к чему уже привыкли молодые дорогие сотрудники. Третье: клиенты хотят заниматься своим бизнесом и не хотят заниматься абсолютно никакими бытовыми рутинными вопросами. Они не хотят знать, почему у них сломался интернет, закончился картридж в принтере или почему опять не привезли кофе. Мы стараемся дать решение этих проблем в качестве стандартной услуги.

– Есть ощущение, что эта гипотеза не подтверждается. Действительно, несколько лет назад было мнение, которое поддержали даже крупные компании, что вся работа будет очень гибкой, распределенной, будет много удаленных сотрудников. Но, как показывает опыт, через год-полтора приходится всех возвращать обратно в офис. Экономика и бизнес в российских условиях работают не так, как в Кремниевой долине. В России бизнесом занимаются достаточно крупные компании, у которых есть иерархия, есть глобальные задачи, и, несмотря на то что они стараются быть в тренде, полностью отпустить всех работать в коворкинги не получается.

Но при этом мы видим, что представление об офисе постепенно трансформируется от места, где люди непосредственно сидят за рабочим столом и работают, к удобному пространству для живой коммуникации. Даже при использовании самого современного телеконференционного оборудования не хватает невербального общения между людьми. И как это изменить, пока никто не придумал. Возможно, через 15–20 лет большая часть офисов будет организована внутри виртуальных пространств и не нужно будет никуда ходить. Но пока такого нет, офис – более эффективная среда для общения и сотрудничества, чем удаленная работа.

– Отличие российской экономики и бизнеса в том, что минимально жизнеспособная команда, способная самостоятельно развиваться и генерировать достаточно прибыли, – это минимум 10–15 человек даже в Москве. У нас дорогие деньги, нет или почти нет дешевого венчурного капитала, который можно использовать для проверки разных гипотез при помощи стартапов, небольших групп талантливых предпринимателей. Конечно, и у нас есть немало стартапов, но их недостаточно для того, чтобы сформировать целую индустрию соответствующих сервисов. Для небольших компаний из 15–50 и более человек тоже пока нет удобных сервисов, в том числе в сфере недвижимости.

– Уже точно понятно, что в офисах все будет максимально автоматизировано, переведено в электронный и мобильный формат. Доступ в офис, работа в офисе, все, что связано с эксплуатацией и обслуживанием, дополнительными услугами, перейдет внутрь мобильного телефона либо каких-то датчиков, которые будут следить за температурой, освещенностью в зависимости от времени суток, качеством воздуха, уровнем кофе в кофе-машине, автоматическим дозаказом расходников и т. д.

Вторая тенденция – работа перестанет быть обязанностью, рутиной. Она станет полноценной частью жизни. Те требования, которые люди предъявляют сейчас к окружающей среде, будут применимы к офисной недвижимости. Офисы превратятся в красивые зеленые пространства, наполненные инфраструктурой, удобные для общения со своими сотрудниками, партнерами и коллегами.

– Мы можем себе позволить использовать новейшие технологии на рынке офисной недвижимости. Например, в наши рабочие столы встроены беспроводные зарядки, есть USB-порты. Доступ в офис организован с помощью мобильного телефона, а не пластиковой карты. Печать на принтере – также с помощью телефона. Связь с нами, как с оператором здания, – через мобильное приложение. Будет работать электронный документооборот, датчики, которые измеряют расход воды и электричества и сообщают эту информацию нашему арендатору. В каждом офисе будет предусмотрен раздельный сбор отходов.

Гибкое место

– Первая площадка Space 1 открывается в Москве на ул. Композиторской, 17, в середине декабря 2019 г. Площадь – 2000 кв. м, примерно 260–280 рабочих мест. Есть несколько потенциальных арендаторов, с которыми уже подписаны соглашения о намерениях почти на всю площадь. Половина этих компаний российские, половина – международные. В основном они занимаются новыми продуктами, IT-разработками, инновациями. Такая деятельность требует быстрого роста команды, поэтому им подходит гибкий формат Space 1.

– Уже идет ремонт на второй площадке на Арбате. Это 4500 кв. м, примерно на 650 рабочих мест. Открытие запланировано на март-апрель 2020 г. Еще две площадки будут открыты во II квартале 2020 г. в помещениях О1 Properties – это Silver City и «Фабрика Станиславского», в общей сложности это около 5000 кв. м. Договоры еще на три площадки общей площадью около 20 000 кв. м сейчас находятся в стадии подписания. Надеемся до конца года закрыть сделки, чтобы в 2020 г. открыть эти пространства.

– Я бы сказал, что мы преимущественно рассматриваем внешние площадки. Мы смотрим помещения не меньше 3000 кв. м, расположенные внутри Садового кольца или рядом с ним, неподалеку от метро, с развитой инфраструктурой вокруг этого помещения.

– Space 1 – это независимая от O1 Properties компания с собственными брендом и стратегией. Мы используем опыт и компетенции O1 Properties, некоторые сотрудники компании помогают нам в создании нашего продукта. Но Space 1 не находится в периметре О1 Properties, и пока консолидировать две эти компании не планируется.

– Это разные портфели и разные продукты, поэтому сравнивать их не совсем корректно. Если говорить о планах развития Space 1, что в течение 3–4 лет мы хотим довести объем портфеля до 150 000–200 000 кв. м в Москве, основная часть площадок будет открываться на независимых от O1 Properties объектах.

Перспективное пространство

– Некоторым коворкингам тоже начали поступать запросы на большое количество рабочих мест. На рынок пришли крупные корпорации, которые считают формат офиса как сервиса достаточно эффективным, безопасным и позволяющим им решать свои задачи, связанные с недвижимостью. С другой стороны, пока еще не появилось достаточного количества предложений, чтобы весь этот спрос удовлетворить. В ближайшие несколько лет будет органический рост и любое качественное предложение будет очень быстро осваиваться тем спросом, который уже есть. Лет через пять начнется конкуренция между теми игроками, которые на тот момент будут на рынке. Начнется борьба, и нужно будет чем-то отличаться, предоставлять дополнительные услуги.

– Мы ожидаем бурного роста разных сервисных форматов на рынке офисной недвижимости, потому что в этом сегменте накопился значительный отложенный спрос. Компании уже поняли, что не очень удобно работать и размещать своих сотрудников в традиционном офисе, но какого-то внятного предложения на рынке гибких сервисных пространств просто не было. В 2020 г.помимо тех 50 000–70 000 кв. м, которые планирует открыть Space 1, другие игроки тоже будут активно выходить на рынок со своими предложениями. Мы ожидаем, что в 2020 г. в Москве откроется порядка 100 000 кв. м гибких офисов и разных смежных форматов.

– Объем сервисных пространств (включая и все сервисные офисы, и коворкинги) составляет сейчас 150 000–200 000 кв. м, это около 1% от общей площади офисной недвижимости в Москве. В более развитых странах этот показатель на уровне 6–7%.

Однако в России продолжается интенсивный рост, и мы считаем, что через 5–7 лет сервисные пространства займут в Москве 10–12% рынка офисной недвижимости, в абсолютных цифрах рост будет примерно в 10 раз, рынок достигнет $2 млрд в год в текущих ценах.