Офис как сервис
Что такое гибкие офисы и почему в них переселяется крупный бизнесВ Москве насчитывается 154 400 кв. м гибких офисов (эта площадь примерно равна двум комплексам «Белая площадь» на «Белорусской»), подсчитали аналитики CBRE. У Cushman & Wakefield оценка немного выше – 170 000 кв. м гибких пространств. Но в одном аналитики сходятся: пока это около 1% столичного рынка офисной недвижимости. Рынок гибких офисов в столице только формируется и поэтому быстро растет. По прогнозам CBRE, в 2019 г. он увеличится на 37%.
Статистика по гибким офисам, которую ведут консультанты рынка недвижимости, включает сами гибкие офисы, коворкинги и гибридные пространства. Все они в отчетах объединены понятием «коворкинг». По данным CBRE, в Москве сейчас 120 коворкингов, которыми управляют 60 операторов. Средняя площадь коворкинга – порядка 1600 кв. м. Основную долю рынка занимают российские операторы (66%). В среднем внутри коворкинга 80% рабочих мест закреплено за конкретными пользователями, оставшиеся 20% – незакрепленные рабочие места. В декабре в Москве открывается новый формат гибких сервисных офисов под брендом Space 1. Проект не подразумевает аренду отдельных рабочих мест и ориентирован на крупные компании, рассматривающие вариант среднесрочного размещения сотрудников в полностью готовом и обслуживаемом офисе. По данным руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, пока Space 1 – единственный оператор в Москве, полностью работающий по такой схеме.
Какие различия
Коворкинг – это офисное пространство, в котором можно арендовать даже одно место, в том числе на сверхкороткий период времени (от 1 часа). В коворкингах могут размещаться и отдельные компании в выделенных кабинетах, но сотрудники разных арендаторов будут пересекаться в общих зонах (кухня, санузел, рекреационные зоны). Коворкинг предлагает арендаторам ограниченную гибкость: планировки и рассадка не меняются, пространство брендировано в фирменный стиль оператора коворкинга. В сервисных офисах Space 1 каждый арендатор имеет полностью изолированный блок, в котором возможно адаптировать планировку под задачи компании и брендировать пространство в фирменный стиль арендатора. Такой офис имеет более продолжительные сроки аренды (в среднем от 1,5 года) и рассчитан на размещение команд численностью от 50 человек.
Концепция гибких офисов
К 2030 г. около 30% всего офисного рынка в Европе будет представлено гибкими пространствами, говорится в исследовании JLL «Flex-отерапия. Влияние гибких пространств на офисный рынок Москвы». Сейчас, по данным CBRE, на долю этого сегмента приходится 6% в Шанхае, 5% в Лондоне и 5,2% в Амстердаме. В Европе и США сегмент гибких офисных пространств растет на 20–30% в год, указывают аналитики Cushman & Wakefield.
Основоположник и один из мировых лидеров в этом сегменте – компания Knotel, которую в 2016 г. в США основали выходец из России Эдуард Шендерович и его партнер Амол Сарва. Knotel выросла из софтверного стартапа Knotable, у которого были избыточные площади и он придумал сдавать их в субаренду другим компаниям с числом сотрудников более 20 человек. Сейчас в портфеле Knotel свыше 200 офисов в Нью-Йорке, Сан-Франциско, Лондоне и Берлине.
Особенность гибких офисов в том, что арендатор получает собственные помещения внутри пространства с общей инфраструктурой, объясняет Никитина. До недавнего времени в Москве не было крупных приватных (т. е. изолированных от других рабочих мест) офисов с полным сервисным обслуживанием и гибким подходом к планировкам и брендированию, рассказывает гендиректор Space 1 Павел Федоров. Развивались преимущественно коворкинги или сервисные офисы, которые работают по модели отдельных кабинетов с общими зонами.
Гибкие офисы отличаются и от коворкингов, и от классических офисов. Основные преимущества гибкого офиса над классическим – возможность быстро заключить и расторгнуть договор аренды, отсутствие капитальных затрат и аутсорсинг поддерживающих функций, рассказывает Татьяна Шараева, руководитель бизнес-направления гибких офисных решений CBRE. Средний срок аренды классического офиса А- или B-класса – 3–7 лет с ограниченным правом досрочного расторжения, а возможности расширения зависят от наличия свободного пространства у собственника, рассказывает Федоров. В Space 1 можно арендовать офис на срок от 1,5 года.
При необходимости арендатор гибкого офиса может быстро увеличить или сократить занимаемое пространство, продолжает Шараева. Если потребности арендатора изменились, оператор может предложить ему альтернативное решение в том же здании или на других площадках сети, подтверждает Федоров.
Как трансформировать офис
В Space 1 офисы кастомизируются уже в готовом виде, говорит Федоров. Все элементы сделаны так, что при необходимости можно легко трансформировать пространство – из open space сделать кабинет или переговорную с помощью модульных стен. Возможно брендирование пространства в фирменный стиль арендатора.
Space 1 предлагает полностью изолированные приватные офисы, говорит Федоров. При этом в зданиях есть функциональная инфраструктура общего пользования, которую нерационально размещать в собственном офисе ввиду ограниченного времени использования. Например, большая переговорная комната, душ, склад, серверная и т. д. Приватность относится и к IT-инфраструктуре, отмечает он: в отличие от коворкинга, где все арендаторы пользуются единой WiFi-сетью, в Space 1 все рабочие места можно соединить при помощи проводного соединения, а также есть возможность создавать полностью изолированные, закрытые сети для каждого арендатора.
В классическом офисе все расходы на ремонт, организацию IT-инфраструктуры, обслуживание оргтехники, закупку расходных материалов, организацию эксплуатации офиса ложатся на плечи арендатора, рассказывает Федоров. Операторы гибких пространств предлагают своим резидентам уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы помещения с рабочими местами, обслуживают их, рассказывает Шараева, могут предоставить дополнительные услуги (ресепшн, курьер, IT-поддержка и др.). Арендатору не нужно вкладываться в ремонт каждый раз, когда он решит переехать, добавляет директор департамента офисной недвижимости компании ILM, руководитель проекта Amo.ru Анна Воробьева. Оператор может решать и специфические задачи, например аутсорсинг питания сотрудников или организация работы АТС, говорит Федоров. Поэтому аренда гибкого офиса выгодна компаниям, заинтересованным в экономии на капитальных расходах (CAPEX), отмечает Шараева. Аренда классического офиса добавляет к расходам стоимость организации работы, кофе, клининга, интернета, ремонтов, АХО, офис-менеджера, секретаря и т. д., рассказывает в интервью «Ведомости&» Федоров.
S.A. Ricci сравнила, во сколько обойдется размещение 70 сотрудников на два года при классической аренде и при аренде сервисного офиса. Аренда последнего обойдется в 58,9 млн руб. против 73,6 млн руб. при классической аренде. Сама стоимость аренды сервисного офиса будет выше, но компании не придется тратить на отделку, мебель, оргтехнику, указывают консультанты, единственные затраты – это аренда и стоимость переезда. Поэтому для компаний, которые не могут прогнозировать потребность в рабочих местах более чем на три года, аренда гибкого офиса будет выгоднее, резюмируют аналитики.
Меняться за бизнесом
Традиционно целевой аудиторией коворкингов были стартапы и фрилансеры. Но гибкие офисы нужны и крупным корпорациям – это для них и альтернатива классической аренде, и временный вариант для решения краткосрочных задач, отмечает Никитина. Гибкий офис выгоден для компании, когда ей сложно предсказать рост команды или когда есть краткосрочные задачи для проектных команд. «Это компании, у которых быстро меняются продукт и потребности в количестве персонала. Таких сейчас большинство, ведь если раньше средний срок жизни компаний составлял порядка 50 лет, то сегодня это уже 5 лет», – ссылается Шараева на данные исследования Йельского университета и Института Санта-Фе.
Space 1 ориентируется в первую очередь на крупные компании, которые полностью или частично перестраивают бизнес-процессы под работу по принципу проектных команд, agile и других методик, нацеленных на быструю адаптацию к меняющимся условиям, рассказывает Федоров. Поэтому здесь, в отличие от коворкинга, нельзя арендовать отдельное место или маленький кабинет – средний размер арендатора тут начинается от 50 рабочих мест, рассказывает Федоров, а пространства брендируются под корпоративный стиль арендатора, а не оператора коворкинга.
Компании распробовали гибкие офисы
В Москве растет спрос на гибкие офисы со стороны крупного бизнеса. В октябре банк «Тинькофф» арендовал 1039 рабочих мест в бизнес-квартале «Арена парк» Площадь гибких офисов, которые займет «Тинькофф», составит около 7000 кв. м (общая площадь здания – 9000 кв. м). Договор заключен до середины 2023 г.
В июле МТС арендовала 4500 кв. м в Москве на ул. Новорязанской, 8. На арендованной площади 728 рабочих мест.
В августе Росбанк договорился об аренде 210 рабочих мест (около 1500 кв. м) в башне «Федерация». Сделка заключена на полгода, но в дальнейшем возможно ее продление.
В феврале 2019 г. «Яндекс.Маркет» арендовал 600 рабочих мест на 4000 кв. м в Москве на Зубовском бульваре.
Бизнес выбирает
Банк «Открытие» выбрал гибкий офис для размещения всех сотрудников, которые занимаются цифровым бизнесом (в том числе разработчиков), рассказывает Андрей Пыльцов, старший вице-президент, руководитель административно-технического блока банка (комментарии он передал через представителя).
У банка пока нет понимания, как будет масштабироваться этот бизнес, поэтому выбор с динамическим офисом Пыльцов называет наиболее удобным. «Мы входим в готовое помещение, сделанное по современным стандартам, не несем капитальных вложений, не проводим строительные работы, не осуществляем закупок с отнесением на баланс банка, – отмечает он. – Минус – приходится платить повышенную арендную плату».
У МТС есть несколько собственных коворкингов в Москве и Петербурге, рассказывает представитель компании. «Они созданы для внутреннего использования – работы продуктовых команд, сотрудников различных офисов, организации встреч. Эта идея созвучна стратегической цели МТС – трансформироваться в мультисервисную цифровую компанию, – объясняет он. – МТС уже больше, чем оператор связи. Мы активно внедряем новые цифровые технологии, разрабатываем современные сервисы, вышли на инновационные рынки облачных услуг, системной интеграции, мобильных приложений, киберспорта и др.». В каждом коворкинге компании более 100 не закрепленных за конкретным сотрудником рабочих мест.
А сейчас МТС, продолжает представитель компании, прорабатывает внутренний проект Workspace (предусматривает создание современных офисных пространств для сотрудников МТС). Он направлен на создание современных офисов в регионах, например в Краснодаре, Пскове, Ростове-на-Дону и других городах. Проект, рассчитанный до 2021 г., планируется реализовывать как на имеющихся, так и на новых площадях.
Гибкие офисы подходят всем, считает Никитина, именно поэтому данный сегмент сейчас активно растет – до 40% в год. При выборе рабочих мест по-прежнему важна локация, в частности близость к метро. Хороших площадок все меньше, провайдеров гибких офисов – больше, поэтому скоро оператором придется побороться за право управлять таким офисом, прогнозирует Никитина.
Например, оператор Space 1 в течение недели после объявления о запуске проекта в октябре 2019 г. получил предварительные запросы более чем на 6000 рабочих мест, или примерно на 40 000 кв. м, говорит Федоров. Это больше предложения: у Space 1 сейчас четыре площадки общей площадью 11 500 кв. м, скоро к ним добавятся еще три общей площадью около 20 000 кв. м.