Как девелоперы Москвы осваивают цифровые инновации

Крупные строительные организации, работающие в Москве, уже несколько лет внедряют в свою работу цифровые технологии – от информационного моделирования (ТИМ, или BIM) до элементов умной стройплощадки, показал опрос «Ведомости&».

«Цифровизация активно проникает в строительный сектор, и это уже дает свои плоды. Глобально для застройщиков это означает оптимизацию процедур согласования и ускорение сроков подготовки строительного процесса», – говорит Александр Чеборатев, генеральный директор входящего в группу ВЭБ.РФ ООО «ПроГород», занимающегося девелоперскими проектами.

Все сервисы, которые предоставляются онлайн московскими структурами, востребованы застройщиками и облегчают их работу, основные застройщики и сами работают над цифровизацией своей деятельности и сейчас ведут девелоперские процессы от старта до передачи ключей в цифровом формате, говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group.

Модель будущего

Крупные застройщики давно используют в своей деятельности BIM, каждый внедряет те или иные нужные ему элементы, но пока внедрение BIM-технологий существенно увеличивает расходы проектировщиков и застройщиков, признает гендиректор НПЦ «Развитие города» Илья Киевский. Эта организация занимается научными исследованиями в сфере строительства, внедрением инноваций, организацией строительства и управлением инвестиционно-строительными процессами. Для подведомственного правительству Москвы Фонда реновации НПЦ проектирует по BIM дома под переселение.

Первая проблема, с которой сталкиваются руководители строительных организаций, – это нехватка квалифицированных кадров, объясняет Илья Киевский: «За них идет война, при том что стоят такие специалисты больше, чем другие. Если обычный архитектор идет на зарплату в 60 000–80 000 руб. в месяц, то умеющий проектировать в BIM – уже в 120 000–140 000 руб. Кроме того, сам программный продукт стоит достаточно дорого».

C учетом того что большинство компаний пока только осваивают новую технологию, им требуется BIM-координатор по конструктиву, по архитектуре и по инженерным коммуникациям – и это сейчас разные люди. Они помогают проектировщикам, учат, пишут BIM-стандарт. В команде НПЦ «Развитие города» под руководством BIM-менеджера работает 5–6 человек.

«Задача – полностью оцифровать всю информацию по проекту вплоть до каждой заглушки и винтика. В идеале в информационной модели объекта на каждую деталь должны быть ссылка на каталог, информация о цене, производителе, местах продажи. После того как смета проекта пройдет экспертизу и попадет к застройщику, тот будет четко понимать, что ему нужно и где это взять. А не выяснять, что таких деталей нет в продаже, но есть похожие, в 2 раза дороже, с которыми он не впишется в смету», – говорит Илья Киевский.

На этапе внедрения BIM-технологий стоимость проектирования увеличивается главным образом за счет удлинения сроков этого процесса, но качество и проработанность информационных моделей снизят издержки и на этапе строительства, и на этапе эксплуатации, уверены представители девелоперских компаний, внедряющих BIM.

Внедрение BIM позволяет уйти от стадийности в проектировании и вести параллельно многие процессы. Например, одновременное проектирование инженерных систем и фасадов поможет не только в несколько раз сократить время на подготовку проекта, но и более точно рассчитать бюджет строительства на этапе проектирования, объясняет преимущества технологий информационного моделирования Александр Чеборатев.

Переход на BIM положительно сказывается на качестве девелоперского продукта, соглашается Ирина Дзюба: модель позволяет легко отслеживать и быстро корректировать все коллизии, отклонения от стандартов, потенциальные сложности. За счет этого сокращаются сроки реализации проектов, растет производительность труда. Удобство для клиента тоже очевидно: можно на раннем этапе реализации ознакомиться с деталями проекта, пройти 3D-тур по квартирам и местам общего пользования, объясняет она.

Стройплощадка в цифре

На своих объектах компании активно используют технологии умной стройплощадки. MR Group готова к внедрению таких решений, как визуальный контроль на стройке с помощью дронов или использование QR-кодов, которые применяют для контроля за рабочими либо маркировки стройматериалов (подробнее см. статью «Как цифровые технологии помогают строить быстрее и безопаснее»).

AFI Development реализовала пилотный проект по цифровизации строительства жилого комплекса «AFI Park Воронцовский» площадью 100 000 кв. м на юго-западе Москвы. Компания с помощью программного комплекса «Строй контроль», позволяющего мониторить строительные процессы и выдавать предписания с помощью мобильных устройств, на 30% повысила качество строительного контроля, в 2,7 раза ускорила сроки устранения замечаний и снизила себестоимость 1 кв. м жилья не менее чем на 480 руб. (при стоимости 1 кв. м в этом комплексе от 400 000 руб.), говорится в сообщении AFI Development. С учетом площади застройки экономия составила около 48 млн руб. Компания планирует внедрять «Строй контроль» в других проектах и программы для ежедневного мониторинга объема выполненных работ.

Группа «Самолет» использует три типа технологий умной строительной площадки – для оптимизации сроков, безопасности работ и контроля качества строительства, рассказывает управляющий директор группы Андрей Иваненко. В «Самолете» разработана платформа сквозной цифровизации, частью которой являются система «С-центр», отслеживающая график производства работ (сейчас в компании тестируют раздачу ежедневных заданий рабочим с помощью мобильных устройств), а также система по управлению поставками «С-материалы».

Качество строительства контролируется с помощью трех ключевых технологий: 3D-сканирования объекта для сверки с BIM-моделью и определения отклонений по поверхностям, сканирования для управления перемещением земляных масс и управления предписаниями к качеству через электронную систему «С-контрол» с привязкой замечаний к рабочей документации. Также «Самолет» тестирует упрощенные технические карты для рабочих на смартфоне.

«Безопасность работ обеспечивает система доступа на площадку по QR-кодам, еще мы пилотируем фотофиксацию нарушений правил трудовой безопасности за счет компьютерного зрения (технология, позволяющая анализировать изображение и видео. – «Ведомости&»)», – рассказывает Андрей Иваненко.

Эффективность любой технологии «Самолет» оценивает по трем параметрам: сокращение сроков, снижение стоимости строительства и повышение производительности труда проектной команды. «Все решения мы внедряем после пилотного проекта, где оцениваем эффективность по этим трем параметрам. Думаю, что «магия» не в технологии, а в том, как ее использовать. Например, мы через QR-коды проверяем, что у нас на площадке оптимальное соотношение рабочих и инженеров, что гарантирует высокий темп и качество строительства», – рассказывает Андрей Иваненко.

«Мы намерены сократить сроки строительства с 22–24 месяцев до 18, а в дальнейшем, возможно, и до 14», – писал в колонке для «Ведомости&» директор по информационным технологиям группы «Самолет» Сергей Чурочкин.

Как цифра помогает продажам

С развитием пандемии коронавируса электронные технологии проникли и на уровень общения девелопер – клиент, рассказывает Александр Чеборатев. «На строительных площадках многие застройщики установили видеокамеры, что позволяет клиентам постоянно быть в курсе последних изменений, наблюдая за стройкой в режиме онлайн. Подобную практику мы внедрили на стройплощадке жилого комплекса «Микрогород «В лесу», который возводим в Подмосковье. И для девелоперов, и для покупателей очень важны цифровые сервисы, которые позволяют упростить процедуру покупки недвижимости и регистрации жилых помещений», – рассказывает Александр Чеборатев.

«ПроГород» разработал продукт, позволяющий совершать так называемые бесшовные сделки – клиент должен лишь получить электронную подпись и открыть эскроу-счет. Дальше в систему подгружаются все необходимые кредитные документы, договор долевого участия и происходит дистанционное подписание, после чего данные отправляются в Росреестр. В связи с этим срок регистрации права собственности теперь не превышает семи рабочих дней, рассказывает Александр Чеборатев (для сравнения: срок регистрации при подаче через МФЦ – около девяти дней).

Среди клиентов MR Group очень востребована программа цифровой ипотеки, которая позволяет весь путь от выбора квартиры до сделки осуществить через персонализированное мобильное приложение, рассказывает Ирина Дзюба. Большой популярностью пользуется также запущенная группой в прошлом году программа цифрового trade-in, по которой можно в течение максимум 10 рабочих дней реализовать свое вторичное жилье и приобрести квартиру в одном из жилых комплексов MR Group, сделки совершаются онлайн.

Группа «Самолет» использует технологии не только на этапе покупки квартиры, но и после совершения сделки. В прошлом году компания разработала приложение «Вместе.ру», с помощью которого жители ЖК могут общаться с управляющей компанией «Самолета», заказывать и оплачивать услуги, использовать системы управления парковками и с помощью систем видеонаблюдения отслеживать, что происходит в подъезде и во дворе дома, писал Сергей Чурочкин. В этом году компания начала развивать инфраструктуру умного дома, позволяющую покупателям квартир управлять кондиционером, светом и другими устройствами, а также доступом в подъезд через одно приложение.

MR Group также запускает в своих жилых комплексах цифровую систему с функциями умный дом и умная квартира, которые дают, например, бесконтактный доступ в дом и паркинг, позволяют через мобильное приложение управлять отоплением, освещением и водоснабжением в квартире, видеть показания счетчиков и т. д. &