Закон о долевом строительстве заставит девелоперов менять экономику проектов

Однако уже заложены существенные минусы, уточняет Алексеенко: не предусмотрены риски дольщиков по банкротству банка, отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика. «Главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и больше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу и за счет них кредитует застройщика. Все эти двойные проценты будут в конечном счете переложены на потребителя, что в дальнейшем приведет нас к росту цен на недвижимость в России», – считает Алексеенко. По его мнению, возможно появление ситуаций, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. Рост цен на первичное жилье может составить от 20 до 30%, что в текущих условиях сделает схему финансирования со счетами эскроу неприменимой на практике. Привлечение нового звена в лице банка в цепочку застройщик – дольщик» может привести к удорожанию строительства до 20%, соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) начали лоббировать еще год назад подмосковные власти. Регион с самым большим вводом жилья в России в кризис рисковал получить тысячи обманутых дольщиков – в случае если застройщики не смогут завершить свои стройки. В области работает более 500 строительных компаний и многие «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой», рассказывал «Ведомостям» губернатор Московской области Андрей Воробьев. Не имеющих «ни гроша» около 90%. Чтобы отсечь их, областные власти предлагали установить минимальный порог для собственного капитала застройщика, расширить полномочия субъектов, создать фонд отчислений и т. д.

В июле закон был принят и за исключением ряда норм вступает в силу с 1 января 2017 г. Изменения направлены на повышение открытости строительной отрасли и вводят дополнительные требования к застройщику. Но есть поправки, которые не проработаны и могут, напротив, повысить риски появления новых обманутых дольщиков. «Это может ударить по строительной отрасли в непростые времена, такой удар переживут не все застройщики, – считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. – Девелоперов снова придется спасать государственным институтам для защиты обманутых дольщиков».

Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков (см. таблицу). С 1 июля 2017 г. застройщик должен иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов (при средней цене 1 кв. м – 41 000 руб., данные Росстата за первое полугодие 2016 г.), указывает Алексеенко. На самом деле это ничего не дает, лишь дополнительное отвлечение средств застройщика, отмечает он. По подсчетам РАСК, чтобы выполнить это условие, отрасль потратит не менее 50 млрд руб. На этом фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что нанесет удар по малому и среднему бизнесу, предупреждает Алексеенко. «Такая поправка могла бы привести к очистке рынка от мелких и неустойчивых застройщиков. Но у большинства даже крупных застройщиков нет требуемого объема средств», – комментирует партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. Впрочем, в Минстрое подчеркивают, что «в законе специально ранжирован размер капитала в соответствии с тем, насколько крупный застройщик, и это обсуждалось со строителями на разных уровнях и стало компромиссным решением».

В законе прописан механизм применения эскроу-счетов. Счета должны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. На деньги на этом счете начисляются проценты в размере, установленном договором счета и определенном кредитным договором. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. По словам представителя Минстроя, жесткого обязательства работать по эскроу-счетам нет: «Мы прописали такую возможность, но, по нашей оценке, в полной мере она может быть востребована через 5–10 лет».

В законе указано, что с момента его подписания должен заработать фонд, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Размер взносов – не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. «Это прообраз будущей государственной страховой компании. Ежегодные доходы фонда будут около 20–30 млрд руб. Этих денег, поверьте мне, хватит закрыть любые проблемы. Громадная компания «СУ-155» сейчас в стадии банкротства, и на достройку ее объектов нужно гораздо меньше денег», – рассказывал в интервью «Ведомостям» гендиректор ЛСР Андрей Молчанов. Решение о создании фонда принято, но пока сохраняется и прежняя схема страхования, указывает президент группы ПСН Максим Гасиев. Сейчас любой договор долевого участия должен быть застрахован. Система страхования ожидаемых результатов не дала, указывает представитель Минстроя. По его словам, все принципиальные решения по фонду будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы, а сам фонд должен заработать 1 января 2017 г. Фонд может иметь форму публичной правовой компании – такая возможность пока обсуждается, говорят в Минстрое.

Поправки в закон предусматривают также создание единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Ответственность за его ведение будет возложена на федеральный орган исполнительной власти. Это позволит потенциальным покупателям определить, можно ли доверить тому или иному застройщику свои сбережения, которые он вкладывает в приобретение квартиры в новостройке, говорит Алтухов. Это можно назвать плюсом только в том случае, если реестр будет действительно объективным и актуальным, считает Котровский. Для покупателей это удобно, поскольку они могут видеть, что под известным и крупным строительным брендом работают 20 компаний с разными названиями и действительно аффилированы с этим брендом.

Среди плюсов закона застройщики называют возможность использовать привлеченные от дольщиков средства для строительства социально значимых объектов (школы, детские сады), а также инженерно-технических сооружений и проч. Раньше средства граждан могли направляться только на строительство жилых метров. «Для застройщика социальные метры не являются товаром, они дорого обходятся и в управлении, и в оснащении. Стоимость денег для строительства инфраструктуры будет ниже – это плюс. Но маржинальность от этого не вырастет», – говорит Котровский.

«Способ финансирования проектов, прописанный в поправках, во многом копирует западную модель, – комментирует Гасиев. – Но сначала необходимо обкатать все эти механизмы в России. Сейчас девелопер имеет возможность строить как на заемные средства, так и за счет средств дольщиков. В дальнейшем он может лишиться возможности использовать средства дольщиков, что приведет к необходимости строить полностью на заемные средства. Это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра». В основном все плюсы для покупателей оборачиваются минусами для застройщиков, продолжает Котровский. Большинство поправок вынудят застройщиков менять экономику проектов и перестраивать рынок на новые рельсы. «Инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%, покупатель (дольщик) получит тройной контур защиты от недостроя и долгостроя. Просто теперь он защищен за свои же деньги и метры для него стоят дороже», – считает он.