Поправки в закон о долевом строительстве увеличат затраты девелоперов на 15-20%

В Думе на финишную прямую выходит обсуждение поправок в 214-ФЗ; губернатор Ленинградской области заявил о переходе к новой схеме территориального зонирования; в Петербурге понижают высоту и плотность застройки.

С федеральными инициативами девелоперы смирились. Речь идет о предъявлении достаточного собственного капитала (на сумму не менее 5% от стоимости квартир в продаже) или поручительства, о размещении в открытом доступе «дополнительных сведений», о создании банковской схемы финансирования строительства, которая будет действовать параллельно с привычной «долевкой» (а потом, видимо, постепенно ее заменит). Например, компания «УНИСТО-Петросталь» рассчитывает за год ввести около 70 000 кв. м жилья, продать – примерно столько же, в деньгах это 400–450 млн руб. Значит, понадобится зарезервировать (или получить банковскую гарантию) на 25 млн руб. «Дело не только в деньгах, – говорит гендиректор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев. – Возникают новые организационные проблемы, на решение которых требуются и время, и специалисты. Каждый день появляется новая бюрократическая головоломка».

В компании «Дальпитерстрой» обороты в 2–3 раза больше, фирма одновременно ведет более 20 объектов. Соответственно, и гарантии понадобятся солидные. «У нашей фирмы серьезный земельный банк, – говорит руководитель «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. – В денежном выражении его с запасом хватило бы на гарантии. Но непонятно, может ли такой актив служить обеспечением. Кроме того, новая схема ставит под сомнение привычный (и удобный застройщикам) формат работы, когда под каждый проект создается самостоятельное юрлицо. Это, кстати, облегчало контроль за целевым использованием средств».

По мнению Аркадия Скорова, поправки в 214-ФЗ приведут к появлению новых ЖСК: хотя эта форма считается менее надежной и льготная ипотека кооперативам недоступна, зато и новые ограничения на них не распространяются. То есть федеральный центр может получить результат, обратный ожиданиям.

Когда поправки в 214-ФЗ обсуждали в Думе, депутат Николай Гончар заметил, что безопасность – это дорого: «Любое из семи положений законопроекта приводит к удорожанию строительства минимум на 10%». Участники рынка оценивают стоимость поправок в 15–25% от текущих затрат на строительство. Если на растущем рынке девелоперы могли себе позволить включить хотя бы часть дополнительных расходов в цену квадратного метра, то на падающем – вряд ли. Скорее всего, речь пойдет не о повышении цен, а о сокращении объемов застройки. Кстати, недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова прозвучала интересная тема: специалистам предложили предусмотреть возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Как раз на случай внезапного падения рынка. То есть правительство такой сценарий тоже имеет в виду.

В Петербурге активно обсуждают предстоящие изменения в региональные нормативы и в правила землепользования и застройки. Ключевые моменты: понижение высоты новых проектов до 40 м (12 этажей), снижение коэффициента использования территорий с 2,3 до 2, увеличение требований по наличию мест в детских садах и школах, парковок и проч. По оценке архитектора Сергея Орешкина, «новые ПЗЗ минимум на 30% ухудшают условия девелопмента». Председатель петербургского Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев объясняет понижение высотности опять-таки требованиями федерального законодательства: «Если раньше мы считали, что должны сохранять только исторические виды, открывающиеся из центра города, то теперь мы смотрим на город и снаружи. Да, гайки закручиваются, но поверьте – не нами, а органами, отвечающими за сохранение объектов культурного наследия, из совершенно благородных побуждений».

Нормативы и ПЗЗ вступят в силу, по-видимому, в конце весны, а потом их снова будут подправлять, приводить в соответствие с охранным законодательством. Окончательная версия появится в конце года. Скорее всего, новые требования будут распространяться на все проекты, по которым еще не получено распоряжение на строительство. Возникает огромная «зона неопределенности».

Ужесточение требований к застройке городских территорий могло бы привести к очередной волне исхода девелоперов в Ленобласть. Но и там поджидают сюрпризы. Территорию региона поделят на «красную», «желтую» и «зеленую» зоны. Самые мягкие и комфортные условия для застройщиков сохранятся в отдаленных районах, в «зеленой» зоне, куда строителей и так калачом не заманишь, нет спроса. В «желтой» муниципальные власти готовы выкупать построенную девелоперами «социалку», однако строители должны оплатить половину затрат на инженерию и дороги для новых кварталов. В «красной» будет действовать запрет на перевод сельхозземель в земли поселений, за социальные объекты заплатят лишь 50%, проблемы с дорогами и инженерными мощностями будут решаться в рамках отдельных соглашений. По факту – их придется брать на себя застройщикам. В «красную» зону войдут территории между границами Петербурга и так называемой второй кольцевой, дорогой А120.

Причина введения новых ограничений понятна: по объемам ввода жилья Ленобласть стремительно догоняет Петербург. В прошлом году в области сдали 2,3 млн кв. м (в городе – 3 млн кв. м). НДФЛ новоселы платят в Петербурге, а социальные расходы (места в детских учреждениях, поликлиниках, общественный транспорт и проч.) несет область. В прошлом году застройщики перечислили в областной бюджет примерно 2 млрд руб. налогов, но расходы казны на обеспечение новостроек составят более 2,5 млрд. Заработать на продаже участков под застройку областные власти не могут: девелоперы, как правило, приобретают землю у частных владельцев. Новый порядок призван сдержать стихийный рост квартальной застройки пригородных зон.

Борис Латкин, гендиректор компании Rocket Group, полагает, что в запрете на перевод сельхозземель под застройку есть определенный смысл. Но полезнее было бы распространить действие 46-й статьи Градкодекса (о проектах КОТ). В Ленобласти госземель немного, территории, пригодные под застройку, в основном частные, об этом не раз говорили представители администрации. Вице-губернатор ЛО Михаил Москвин подчеркивает, что окончательная версия программы «Светофор» (под таким названием реформа зонирования закрепилась в СМИ) будет принята в мае-июне, после всестороннего обсуждения с представителями бизнеса и муниципалами.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»