Минстрой хочет привязать объем строек к уставному капиталу застройщиков
Мера призвана защитить дольщиков, но она едва ли поможет, считают эксперты
Поправки в закон «О долевом строительстве...» в новой редакции устанавливают требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от размера возводимого ими жилья, сообщил директор жилищного департамента Минстроя России Никита Стасишин на конференции издания «Коммерсантъ». Требования будут дифференцированы, пообещал Стасишин: например, если застройка будет не более 1500 кв. м, то уставный капитал компании должен составлять не менее 2,5 млн руб., а при строительстве более 500 000 кв. м – 1,5 млрд руб. (см. график). Дифференциация объясняется разницей в инвестициях в регионах, сказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Эти требования обусловлены прежде всего необходимостью не допустить в долевое строительство фирмы-однодневки, созданные с исключительной целью обмана приобретателей жилья, говорит Стасишин, а уставный капитал был выбран в качестве критерия как наиболее прозрачный и подтверждаемый показатель. Эта мера закроет вход на рынок для «мусорных» фирм и повысит ответственность крупных застройщиков, соглашается зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Госдума 19 февраля приняла в первом чтении правительственный законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Законопроект предполагает поэтапное введение новых требований. В частности, ранее предполагалось, что с 1 марта 2016 г. вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков: не менее 5% средней стоимости возводимого жилья (произведение общей площади на среднюю цену 1 кв. м); а если строительство ведет группа юридических лиц – то 1 млрд руб.
Предложенные правительством требования к уставному капиталу создают условия для очистки рынка от мелких застройщиков и заведомых мошенников, которые не захотят обеспечивать обязательства за счет уставного капитала, но по большому счету даже и эти поправки не решают проблем дольщиков, считает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. Застройщик будет отвечать перед дольщиками не собственными средствами, а уставным капиталом, который на все время строительства должен быть неснижаемым – деньги либо заморожены, либо размещены на банковском депозите, продолжает он. Но если это группа юридических лиц, как сейчас и работает большинство крупных строителей, то по каждому отдельному юрлицу квадратных метров меньше, а значит, меньше и требования к размеру уставного капитала.
Застройщики, не имеющие собственных средств, будут искать лазейки, чтобы снизить объем этих замороженных средств, – например, дробить план застройки на несколько очередей или ЖК, полагает Котровский.
Он считает, что нововведение может поднять стоимость входного билета на рынок на 30–40%: при себестоимости 1 кв. м в 55 000 руб. проект площадью 50 000 кв. м потребует инвестиций минимум в 2,7 млрд руб. В структуре инвестиций 30% – кредит, однако застройщикам вряд ли разрешат использовать кредитные средства в качестве уставного капитала и как минимум 20% от стоимости проекта должны составить собственные средства, объясняет он.
«Если банковская деятельность жестко зарегулирована, то в строительной этого нет. Люди, работающие на этом рынке, должны понимать меру своей ответственности», – парирует Елянюшкин.
Такая норма может защитить дольщиков только чисто теоретически, считает зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев: «Денежные средства, внесенные в качестве оплаты уставного капитала, не резервируются и могут быть использованы застройщиком по своему усмотрению в ходе хозяйственной деятельности».
«От законопроекта никому не станет хуже, но и лучше вряд ли станет. Размер уставного капитала застройщика не влияет ни на что, кроме валюты баланса», – соглашается с ним старший юрист BGP Litigation Денис Савин. К тому же приведенные суммы для соответствующих им площадей несоразмерны: бюджеты строительства таких площадей и затраты дольщиков на их оплату выше в разы. По словам Савина, как источник потенциальных компенсаций дольщикам уставный капитал рассматривать нельзя.
В поправках осталась норма с введением эскроу-счетов как альтернативного механизма обеспечения безопасности средств граждан-соинвесторов, сообщил министр Мень, но поставил под сомнение, что ко второму чтению останется поправка про обязательное страхование участников долевого строительства: «Такая инициатива поступила, но единого мнения у профессионального сообщества, депутатов и исполнительной власти нет». Также в законе планируются четкие критерии передачи квартир по договорам долевого участия. Часто из-за отдельных граждан, не желающих принимать квартиры по субъективным причинам, задерживается введение домов в эксплуатацию, заключил Мень.
