ЦБ решил охладить рынок ипотеки по околонулевым ставкам

ЦБ усилит нагрузку на банки, которые выдают ставшую популярной на первичном рынке ипотеку по низкой ставке «от застройщика» – к таким кредитам с 1 июня будут применяться повышенные надбавки к коэффициентам риска, следует из нового проекта указания регулятора.

Банк России выделит этот вид ипотечного кредита в отдельный – в него попала ипотека на новостройки, приобретаемая по договору долевого участия, с момента ее выдачи и до года после ввода жилья в эксплуатацию. Конкретные значения надбавок в документе ЦБ пока не указаны.

Повышенные требования не коснутся кредитов, которые одновременно соответствуют трем условиям: выданы в рамках госпрограмм, ПДН не более 60%, а минимальный размер первоначального взноса не менее 30%.

Ипотека от застройщика с околонулевыми ставками стала популярной в прошлом году. В июне она занимала уже больше половины всей ипотеки на первичном рынке, следовало из результатов опроса ЦБ пяти крупнейших ипотечных банков. В сентябре председатель ЦБ Эльвира Набиуллина указала, что дешевые займы по экстремально низким ставкам вводят заемщиков в заблуждение. Анализ ЦБ показал, что низкий процент по кредиту достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя на 20-30%.

В качестве вариантов мер против такой ипотеки регулятор называл введение повышенных макропруденциальных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10-20%. Среди мер регулятор также рассматривал увеличение уровня резервирования в том случае, если эффективная ставка будет ниже рыночного уровня.

В декабрьском обзоре финансовой стабильности ЦБ снова отметил растущие риски ипотечного кредитования на фоне увеличения цен и слабого спроса на жилье. По словам регулятора, широкое распространение получили новые рискованные практики, такие как льготная ипотека от застройщика, траншевая ипотека и ипотека без первоначального взноса.

Уточнение долговой нагрузки

Одновременно с ужесточением регулирования ипотечного кредитования Банк России намерен скорректировать расчет показателя долговой нагрузки (ПДН) – но в сторону смягчения, следует из проекта указания. ПДН отражает отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к его среднемесячному доходу.

ЦБ хочет исключить расчет среднемесячных платежей по длинным кредитам исходя из универсального срока погашения, который сейчас определен в 4 года. Это требование к расчету ПДН регулятор уже считает избыточным, поскольку в сочетании с введенным в начале года механизмом макропруденциальных лимитов (МПЛ) оно начало ограничивать долю потребкредитов сроком более пяти лет. 

МПЛ вводят количественные ограничения на новые выдачи. Для банков лимиты устанавливаются по ПДН и сроку кредита. На заемщиков с ПДН выше 80% должно приходиться не более 25% от всех выдаваемых в I квартале 2023 г. необеспеченных займов. Доля кредитов со сроком более пяти лет ограничивается на уровне 10%.

Регулятор также предлагает использовать в собственных моделях банков снижение горизонта наблюдения за кредитным качеством заемщика с 12 до 6 месяцев.

ЦБ намерен разрешить банкам при расчете ПДН применять до конца 2023 г. внутренние методики оценки дохода заемщика без их одобрения регулятором – это касается займов до 50 000 руб. и автокредитов. Сейчас банки вправе до 30 июня 2023 г. включать в расчет ПДН заемщика величину его дохода, указанную им при заключении договора и проверенную банком на основе внутренних оценок. Во всех других случаях банки должны использовать подтверждающие документы из перечня ЦБ, в том числе справку 2-НДФЛ, справку о размере пенсии из ПФР или о заработной плате с места работы.

После нескольких лет роста долговая нагрузка российских заемщиков снизилась во II квартале 2022 г. впервые за семь лет и составила 11,4% против 11,6% в начале года, писал в октябре ЦБ на основе данных крупнейших бюро кредитных историй (БКИ).