Как на рынке скажется борьба ЦБ с «ипотекой от застройщика»
Планируемые меры могут серьезно навредить рынку жилья и снизить продажи, опасаются застройщики
Банк России озабочен бурным ростом выдач ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам – в них регулятор видит риски как для системы в целом, так и для самих заемщиков, банков и девелоперов. ЦБ хочет действовать в трех направлениях – повышать надбавки к капиталу, увеличивать отчисления в резервы и поменять принципы информирования граждан о таких кредитах, следует из его доклада для общественных обсуждений.
«Ипотека от застройщика» выдается в рамках льготных программ на новостройки по экстремально низким ставкам вплоть до 0,01%. Такая ставка получается за счет того, что квартиру продают по цене на 20–30% выше рыночной – эту разницу застройщик платит банку в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также от использования субсидируемой ставки от государства, говорится в докладе.
Столь дешевые кредиты быстро стали популярны: по результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне уже больше половины всей ипотеки на первичном рынке было именно «от застройщика», пишет ЦБ. В итоге средневзвешенная ставка на новостройки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 г., отмечается в докладе.
Несмотря на то что на первый взгляд кредит может быть заемщику выгоден, у него есть ключевой риск, полагает ЦБ, – невозможность продать недвижимость на вторичном рынке без потерь (по той же цене, по которой она была приобретена), если только цены на квартиру за время владения не выросли на 30%.
Некоторая коррекция цен на жилье после бурного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но из-за подобных программ цены на первичном рынке оказались завышены. Такие программы задают неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, полагает ЦБ.
Банк России описал стрессовый сценарий на рынке недвижимости и последствия практики льготной «ипотеки от застройщика».
Триггером стресса может стать ухудшение макроэкономической ситуации, сопровождаемое быстрым падением доходов населения и ростом уровня безработицы. Результат этого – рост частоты дефолтов по кредитам и истребования залога банками.
Ухудшение ситуации в экономике вызовет снижение цен на жилье (такое уже было в кризисные 2008–2009 и 2014–2015 годы). Принимая на баланс недвижимость по дефолтным кредитам, банки теряют процентный доход, но в то же время продолжают платить проценты по депозитам. Попытки продать залог приведут к увеличению предложения на рынке и еще более глубокому снижению цен, пишет ЦБ. Масла в огонь также добавит сокращение инвестиционного спроса.
Снижение цен усугубит проблемы заемщиков, которые купили жилье по завышенной цене, – в первую очередь тех, кто оказался в дефолте, потерял первоначальный взнос и в итоге еще остался должен банку существенную сумму. Но в трудном положении окажутся и те, кто захочет улучшить жилищные условия и не сможет сделать это без убытка.
При падающих ценах застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков, продолжает ЦБ. С большой вероятностью граждане, купившие квартиры в таких домах, также не будут обслуживать свою ипотеку в нормальном режиме.
В случае реализации подобного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что, в свою очередь, приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса, резюмирует ЦБ.
Что предлагает ЦБ
Банк России с декабря уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом менее 10%. Чем выше надбавка – тем больше надо резервировать для предоставления кредита. Одна из дополнительных мер охлаждения рынка – введение повышенных надбавок (например, 100%) на капитал для первоначального взноса на уровне 10–20%. Как полагает ЦБ, это поможет воздействовать на практики на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (соотношение размера кредита и стоимости залога). Минус такой меры – негативное влияние на кредиты с экономически обоснованной оценкой залога и достаточность капитала банков, что сузит их возможность финансировать трансформацию экономики.
Еще один вариант – устанавливать надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в частности с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам.
Банк России предлагает и регуляторные меры воздействия. Одна из них – введение надбавок к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Их основные цели: повышение устойчивости банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика, и выравнивание конкурентного поля среди этих игроков.
Намерен ЦБ действовать и в направлении защиты прав самих заемщиков. ЦБ предлагает внести поправки в закон, которые обяжут банки при расчете ПСК учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика). Это позволит сравнить расходы на «льготную ипотеку от застройщика» и классическую.
Банк России прорабатывает также возможность выпуска рекомендаций для рынка, цель которых – повышение качества раскрытия информации на сайтах банков и их партнеров об условиях кредитных продуктов.
Что происходит с ипотекой
Всего за восемь месяцев этого года банки выдали 2,7 трлн руб. новых ипотечных кредитов, что на четверть меньше 3,6 трлн руб., выданных за тот же период год назад. При этом ипотека выдается в значительной степени в рамках программ господдержки: в августе ее доля составила 47% (68% на пике в апреле). Но растут выдачи более рискованных кредитов: с низким уровнем первоначального взноса, а также высоко закредитованным заемщикам. Доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% увеличилась до 40% в II квартале (+5,5 п. п. относительно I квартала). При этом на первичном рынке она достигла исторического максимума в 58% (+19 п. п. за квартал). С учетом преобладания ипотеки с господдержкой это может означать, что существенная часть кредитов выдается с минимальным установленным размером первоначального взноса (15%). Доля выдач заемщикам с предельной долговой нагрузкой выше 80% составила 36% в II квартале (+5 п. п. относительно IV квартала 2021 г.).
Что думает рынок
В схеме программ с ипотекой по ставкам ниже рыночных есть свои риски, но их не стоит преувеличивать, говорят застройщики.
Когда платежеспособность населения ограничена, а цены постепенно растут, единственный инструмент, который позволяет вписаться в комфортный для покупателя ежемесячный платеж, – это субсидированная ставка. Ипотека под условный 0,1% работает как маркетинговый инструмент – предложение привлекает многих клиентов, но далеко не все (а точнее, меньшая часть) в итоге им пользуются, говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. В компании порядка 40% ипотечных сделок проходят с комбинированной ипотекой. За низкими ставками от девелоперов действительно может скрываться рост итоговой стоимости квартиры на 10–20%, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но банки и застройщики осведомляют заемщиков о возросшей сумме переплаты – все участники такой сделки действуют осознанно. Клиенту предоставляются расчеты как по стандартной ставке, так и по субсидированной, добавляет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Забирая у застройщиков один инструмент привлечения клиентов, Центробанк должен предлагать альтернативы, которые смогут поддержать спрос на кредит, замечает Щекин. Вопрос о снижении ипотечных ставок уже назрел – цены на жилье выросли на 40–60% за два года, сейчас рыночный уровень стоимости кредитов уже не соответствует реальным финансовым возможностям потенциальных заемщиков. При этом по собственным программам банки, наоборот, начали повышать ставки (в частности, Сбербанк и ВТБ). Спрос стимулировать очень тяжело из-за тревожной обстановки, признает Щекин: покупатели отменяют просмотры и брони.
Чтобы удержать спрос, потребуется либо дополнительное субсидирование государством ставок, либо снижение цен на недвижимость до пандемийного уровня при уменьшении себестоимости строительства, либо значительный рост платежеспособности населения, говорит Судакова.
Запретительные меры могут серьезно навредить рынку, опасается Коркка: и так снижающийся объем сделок может сократиться еще сильнее. Если регулятор повысит надбавки за выдачу такой ипотеки, то низкий ежемесячный платеж может уйти в прошлое, а стоимость недвижимости, наоборот, вырасти. Ликвидация этого инструмента затруднит восстановление спроса в краткосрочной перспективе, отмечает Щекин.
