ЦБ решил ограничить выдачу ипотеки с околонулевой ставкой с 2023 года

Банк России планирует в начале следующего года начать ограничивать выдачи «ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме, передает корреспондент «Ведомостей». Это поможет снизить риски в этом сегменте кредитования, отметила она.

По словам Набиуллиной, анализ показал, что стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20-30%. Часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать жилье за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится: только при условии, что  за это время цены вырастут на 30%, добавила глава ЦБ. Это создает риски для заемщика банка, который получает в залог актив по завышенной цене, подчеркнула Набиуллина.

«Дешевые» кредиты от застройщиков быстро стали популярны: по результатам опроса ЦБ пяти крупнейших ипотечных банков, в июне уже больше половины всей ипотеки на первичном рынке было именно «от застройщика», писал регулятор в докладе на эту тему. В итоге средневзвешенная ставка на кредиты на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 г. Банки выдают дешевые займы по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%, тогда как по льготной программе, предусматривающей субсидию из бюджета, она составляет 7%). Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, в дополнение к  использованию субсидируемой ставки от государства, пояснял ЦБ в докладе.

Некоторая коррекция цен на жилье после бурного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но из-за подобных программ цены на первичном рынке оказались завышены, отмечал ЦБ. 

В схеме программ с ипотекой по ставкам ниже рыночных есть свои риски, но их не стоит преувеличивать, говорили «Ведомостям» застройщики. Когда платежеспособность населения падает, а цены постепенно растут, единственный инструмент, позволяющий вписаться в комфортный для покупателя ежемесячный платеж, – это субсидированная ставка. Ипотека под условный 0,1% работает как маркетинговый инструмент – предложение привлекает многих клиентов, но далеко не все (а точнее, меньшая часть) в итоге им пользуются, отмечал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. 

Как ЦБ намерен бороться

Банк России с декабря уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом ниже 10%. Чем выше надбавка – тем больше требуется капитала для предоставления кредита. 

Одна из дополнительных мер охлаждения сегмента ипотеки от застройщика – введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10–20%. Как полагает ЦБ, это поможет воздействовать на практики на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (соотношение размера кредита и стоимости залога). Минус такой меры – негативное влияние на кредиты с экономически обоснованной оценкой залога и достаточность капитала банков, что сузит их возможность финансировать трансформацию экономики.

Еще один вариант – устанавливать надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в частности с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам.

ЦБ предложил в своем докладе и регуляторные меры воздействия. Одна из них – введение надбавок к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартному уровню резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Это повысит устойчивость банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика, и сгладит конкурентное поле среди этих игроков.

Банки предложили ЦБ свой вариант регулирования ипотеки от застройщика – ввести минимальный порог ставок по таким кредитам.