Банки массово снижают ставки ипотеки

17 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля смягчили условия кредитования после того, как ЦБ 25 октября снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 6,5% годовых. Среди них – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк (РСХБ), Альфа-банк, «ФК Открытие». Корректируют программы и менее крупные игроки. Нынешнее падение ипотечных ставок не последнее в этом году, уверены эксперты.

Где упали ставки

По данным агентства Marcs, которое специализируется на мониторинге финансовых услуг, в среднем снижение ставок ипотеки в 20 крупнейших банках составило 0,2–0,6 п. п. Его величина зависит от программы, размера первоначального взноса, срока и суммы кредитования, а также участия заемщика в зарплатных проектах. На столько изменились ставки, например, в Газпромбанке. Снижение коснулось всех его ипотечных программ. Больше всего подешевел кредит на сумму от 10 млн руб. с первоначальным взносом от 20% – на 0,6 п. п. до 8,1–8,4% годовых. Наименьшее снижение (на 0,2 п. п.) было для ипотеки на сумму до 6 млн руб. с тем же взносом: ставка опустилась до 9–9,3% годовых. В эти границы уложился и банк «Возрождение»: средние ставки при 20%-ном первом взносе в нем опустились до 8,25–8,65% годовых. Банк «Дом.РФ» дважды снизил ставки в октябре в сумме на 1 п.п на первичном рынке до 8,3% и на 0,6 п. п. до 8,8% на вторичном.

В «Открытии» ставки упали на 0,4–0,5 п. п., в ВТБ – на 0,1–04 п. п. по всем продуктам. Минимальные ставки в этих банках составляют теперь 7,85 и 8,6% годовых соответственно. Правда, они не будут доступны массовому клиенту. У «Открытия» ее получат зарплатные клиенты, которые приобретают квартиры у аккредитованного застройщика, а у ВТБ – покупатели квартир площадью от 100 кв. м.

Сбербанк снизил ставку лишь по программе субсидирования с застройщиками для кредитов сроком до семи лет на 0,2 п. п. до 7,1% годовых для зарплатных клиентов и 7,6% для остальных. ПСБ и Альфа-банк понизили ставки рефинансирования ипотеки до 8,85 и 8,69% соответственно.

Некоторые банки изменили условия жилищных кредитов временно, в рамках сезонных акций. До конца года ставки в «Абсолют банке» снижены на 0,5 п. п., в банке Дом.РФ, который в октябре снизил ставки на 0,6-1 п.п., — дополнительно на 0,2 п. п., в РСХБ – на 1% до 31 января 2020 г.

Где упадут ставки

Банки продолжат снижать ипотечные ставки. «Санкт-Петербург» с 14 ноября снижает их по всем ипотечным программам на 0,6–1,75 п. п.; минимальная ставка составит 9% (для рефинансирования и сделок на первичном рынке), говорит замдиректора департамента продуктов Екатерина Синельникова. На новое снижение ставок в том числе в форме акции может пойти «СМП банк», сказала директор департамента ипотечного кредитования Наталья Коняхина. Спецпредложения к Новому году готовит «Возрождение», сообщила зампред правления Наталья Шабунина.

Банк Дом.РФ в ближайшее время предложит новые преференции для заемщиков, которые подтверждают свой доход выпиской из ПФР или переходят в банк на зарплатное обслуживание, рассказывает пресс-служба. «Ак барс», Альфа-банк и «Росбанк дом» примут решение об очередной корректировке ипотечных программ до конца года, если ключевая ставка изменится еще раз, сказали их представители.

Почему падают ставки

Основная причина удешевления ипотеки – снижение ключевой ставки, говорят банкиры и аналитики. Еще одно снижение ключевой ставки возможно в конце года, считают эксперты. Аналитики рейтингового агентства НКР ждут 0,25 п. п. Профессор ВШЭ и бывший первый зампред ЦБ Олег Вьюгин в беседе в «Ведомостями» не исключал и вдвое большего снижения.

Другая причина смягчения условий ипотеки – падение выдач. По данным ЦБ, ипотечный портфель банков на 1 октября превысил 7,2 трлн руб., но в сентябре банки выдали 106 749 ипотечных кредитов – на 12,5% меньше, чем годом ранее. Выдачи слегка снизились и к предыдущему месяцу – в августе банки выдали 106 868 кредитов. На динамику рынка повлиял рост ставок ипотеки в начале года, снизивший спрос на рефинансирование, объясняют спад аналитики НКР. В 2018 г. доля рефинансирования составила 11,5%, а сейчас опустилась до 4–5% выдаваемых кредитов.

По подсчетам ЦБ, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, в сентябре упала на 0,23 п. п. до 9,68% годовых, но пока не достигла прошлогоднего минимума (9,41%).

Куда упадут ставки

«Банки будут стимулировать рост выдач, так как пока динамика рынка отстает от прошлогодних показателей», – заключает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, подправить статистику банкам помогут грядущие новогодние праздники: спрос на ипотеку из-за спецпредложений в это время выше. Аналитики НКР считают, что сохранить прошлогодние объемы выдачи (2,7 трлн руб.) банкам позволит увеличение среднего размера кредита. Например, в крупнейшем ипотечном регионе, Москве, число кредитов за январь – сентябрь уменьшилось (на 6,7%), но в денежном выражении выдачи выросли на 2,2%.

Банкиры обещают бросить все силы на стимулирование выдач ипотеки. Ставка складывается из стоимости фондирования, операционных расходов, стоимости риска, затрат на соблюдение нормативов и маржи банка, объясняет директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. По его словам, «на первом месте» для банков – стоимость привлечения ресурсов. Проблем с ликвидностью сейчас у нет, на финансовых рынках стоимость денег снижается, но рост конкуренции заставляет оптимизировать операционные расходы и сжимать собственную маржу, уверен он.

По мнению Артема Иванова, директора по развитию ипотечного бизнеса Альфа-банка, ставки ипотеки продолжат снижаться вслед за ключевой, диапазон падения до конца года составит еще 0,1–0,2 п. п. Минимальное отклонение ипотечных ставок от ключевой колеблется в районе 2–2,5 п. п., говорит управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов: «Сюда заложены и маржа банка, и стоимость рисков, и расходы на выдачи. Реальные ставки вряд ли упадут ниже этих значений».

Средневзвешенные ставки выданной в течение месяца ипотеки к концу года достигнут 9,2−9,3% годовых, в первой половине 2020 г. опустятся ниже 9%, а к его концу – до 8,5%, прогнозирует руководитель направления банковских рейтингов НКР Михаил Доронкин.

Исправленная версия. В тексте уточнены данные по ставкам Дом.РФ.