Российские застройщики адаптируются к новым правилам финансирования строек

Крупные федеральные и московские компании уже демонстрируют уверенность. Региональным застройщикам приходится труднее. 

Покупателям все равно

В настоящее время в РФ возводится 118,2 млн кв. м жилья, из них 18,4 млн строятся и продаются с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн можно продавать по старым правилам, таковы данные Минстроя. По заявлению Центрального банка РФ, на начало сентября из 120 млн кв. м около 57% достраивается по старой схеме, с использованием эскроу – 14%, еще 30% находятся в зоне риска и разбираться с ними планируется вручную. Девелоперы сконцентрировали усилия на увеличении строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых. 

Негативные прогнозы не сбылись, делится гендиректор группы «Эталон» Геннадий Щербина, опираясь на опыт работы в Петербурге: «Резкого снижения спроса не произошло: в III квартале в Петербурге заключено 18 619 ДДУ (против 20 167 во II и 20 667 в I квартале), в Ленобласти – 4517 ДДУ (во II квартале было 5732, в I квартале – 7780 ДДУ)». По его данным, спрос просел в июле 2019 г. «Покупатели не понимали, какой механизм приобретения недвижимости защищает их вложения в большей степени. Однако уже в августе – сентябре, после прояснения всех нюансов нового законодательства, спрос вернулся на уровень II квартала», – говорит Щербина. По его словам, для покупателей выбор обусловлен не тем, продается новостройка через счета эскроу или нет, а другими факторами, такими как репутация компании, расположение объекта, концепция, цена и стадия готовности.

Пока доля проектов, продажи в которых осуществляются через счета эскроу, в общем предложении невелика, и они в основном находятся на начальных стадиях строительства. Группа «Эталон» после 1 июля вывела на рынок два проекта – клубный дом «Счастье на Ломоносовском» в Москве и «Квартал Che» в Санкт-Петербурге. Немного другая статистика у «Брусники» – компания перешла на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через счета эскроу в 2018 г., к концу 2019 г. половина проектов будет продаваться по новым правилам, сообщила пресс-служба компании.

Станислав Сагирян, директор по развитию компании «РКС девелопмент», отмечает, что покупатели вообще слабо информированы об эскроу-счетах: «Это не вызывает какой-либо реакции». Компания строит в Твери, там в ответ на информацию о наличии эскроу-счетов отвечают: «Мне все равно, у меня ипотека». 

По данным ЦБ РФ на октябрь 2019 г., российские банки открыли более 17 000 эскроу-счетов с остатком на них 50 млрд руб. Банки одобрили кредитов почти на 500 млрд руб. 

Без кредитных историй

«При квалифицированном финансовом менеджменте переход на реализацию через счета эскроу не будет иметь негативных последствий для экономики проектов», – уверены в «Бруснике». Но другие девелоперы, работающие в регионах, настроены не столь оптимистично. Большинство аналитиков недооценивают масштаб последствий от введения 218 ФЗ (счетов эскроу) и это в первую очередь связано с тем, что они рассматривают эффект через призму рынков Москвы и Санкт-Петербурга, уверен Сагирян. «Девелоперские компании, которые работают в этих городах, отличаются более высокой финансовой грамотностью, имеют доступ к развитому финансовому рынку и с высокой долей вероятности смогут привлечь как акционерное, так и кредитное финансирование, – объясняет он. – Ситуация в регионах кардинально иная, и локальные рынки жилья ожидают совсем иные последствия. Сейчас у 90% застройщиков отсутствует опыт привлечения проектного финансирования, у 80% застройщиков полностью отсутствует кредитная история». 

По его подсчетам, за 12–18 месяцев в регионах будут завершены проекты, которые получили возможность продаж по старым правилам (это 70% строящегося сейчас жилья), и тогда можно будет наблюдать эффект от нововведений. «Учитывая отсутствие кредитной истории у подавляющего числа застройщиков и дефицит инвестиций в регионах, сохранение объемов строительства на текущем уровне маловероятно», – считает Сагирян. 

«Нагрузка на проект с точки зрения строительства социальной инфраструктуры на 1 кв. м в регионе может быть очень тяжелой», – добавляет президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. 

В «РКС девелопменте» и компании «Макон» ожидают уменьшения предложения новостроек в региональных городах-миллионниках на 40% до конца 2020 г. – первой половины 2021 г. 

«Одним из последствий такого сокращения будет существенный рост цен и консолидация рынка», – прогнозирует Сагирян.

Почему отказывают банки

Реформа долевого строительства радикально поменяла отношения банков и девелоперов, говорит коммерческий директор RDI (работает в МО) Валерий Кузнецов. «Ценовую политику застройщиков начинают определять кредиторы. Если раньше при проектном финансировании банки контролировали лишь расходы, то теперь они вынуждены интересоваться и доходной частью: участвовать в ценообразовании, обращать внимание на темпы продажи квартир. Кредиторы все глубже погружаются в рынок недвижимости, хотя и без особого огонька, – объясняет Кузнецов. – Как показывает наш опыт, банк при согласовании проекта уменьшает цену продаж, чтобы снизить риски. В результате ухудшаются финансовые показатели и падает доходность. Девелопер может продавать квартиры и по более высокой цене. Но банк при согласовании проекта не даст кредит больше той суммы, чем определит на основании собственных расчетов стоимости 1 кв. м. И денег оказывается меньше, чем нужно». 

Кузнецов считает, что уход мелких застройщиков с рынка неизбежен: «Финансовые, административные, кадровые ресурсы у таких компаний слишком малы, чтобы рассчитывать на проектное финансирование, выполнить требования банков большинству просто не под силу». 

В бизнес-модель принудительно добавляется новый элемент – банк со своим финансовым интересом и на это нужно закладывать приблизительно 7–10% от рентабельности проекта, говорит руководитель юридического департамента АН «Бон тон» Дмитрий Логинов. «То, что могут переварить столичные девелоперы, убивает экономику региональных игроков. На этом фоне закономерно выглядит статистика ЦБ РФ, по которой банковским сообществом удовлетворяется только каждая четвертая заявка на проектное финансирование, – рассуждает эксперт. – Причины отказа можно условно разбить на организационные (нет опыта работы с проектными кредиторами) и экономические. Да, банкиры выполнили грандиозную работу по упрощению согласительных процедур, и причины организационных отказов можно устранить. Но экономические выглядят нерешаемыми. Рентабельность проектов ниже 10% становится стоп-фактором, ведь ставки по кредитам для застройщиков находятся в диапазоне 7–12% годовых. Даже если кредит и одобрят, то как будет работать застройщик? Выходить в ноль строительной компании не интересно». Директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина считает, что в ближайшие два-три года с рынка могут уйти до 25% средних и небольших застройщиков. «Если для Москвы требование к рентабельности в размере не менее 20% является реалистичным, то за ее пределами оно трудно выполнимо, так, данный показатель у региональных застройщиков в среднем составляет 10–15%», – подтверждает она. Как и то, что многие застройщики не готовы к большей прозрачности «внутренних процессов», как того требуют банкиры.  

По данным Центробанка, всего российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму более 300 млрд руб., через проектное финансирование было привлечено около 35 млрд. Минстрой готовит поправки в законодательство, направленные на увеличение выдачи проектного финансирования застройщикам. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, в весеннюю сессию Госдумы для этого будут вноситься точечные поправки.

В условиях ограниченного доступа мелких застройщиков к капиталу высока вероятность дружественных и недружественных поглощений со стороны крупных компаний, которые активно развиваются по модели франчайзинга, предлагая региональным застройщикам свои компетенции в области строительства и фандрайзинга, добавляет финансовый директор бизнес-юнита «Доброград девелопмент» Денис Зайков. «Переход на эскроу-счета практически закрыл для мелких застройщиков возможность применять упрощенную систему налогообложения. Раньше по своим показателям они попадали под требования НК и могли конкурировать на рынке за счет более низкой цены», – отмечает он. 

Но главная проблема для всех застройщиков – низкий платежеспособный спрос, подчеркивает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев: «Банковское проектное финансирование, по идее, должно помогать застройщикам. Но во многих городах даже с населением 0,5–1 млн человек жилье продается по 30 000–40 000 руб. за 1 кв. м, что не намного больше себестоимости строительства. В долгосрочной перспективе можно ожидать снижения количества проектов, по крайней мере реализуемых коммерческими компаниями».

Облегчить жизнь застройщикам помогло бы постепенное раскрытие эскроу-счетов, но пока на это рассчитывать не приходится. Еще одна надежда девелоперов – снижение, вслед за ключевой, ставок на проектное финансирование. Также, по словам Логинова, идет обсуждение различных программ субсидирования кредитов для застройщиков.

Альтернатива банкам

Поиск альтернатив банковскому кредитованию уже привел три компании на рынок ценных бумаг. В конце сентября группа ЛСР, ГК «Самолет» и ГК «Инград» заявили о начале процедуры привлечения инвестиций через выпуск облигаций. ЛСР готова предложить инвесторам облигации на 7 млрд руб. по ставке 8,5% годовых, «Самолет» – трехлетние закладные на общую сумму 3 млрд руб. «Инград» замахнулся уже на 50 млрд руб. Челябинский застройщик АПРИ «Флэй плэнинг» также планирует привлекать средства на новый подмосковный проект на долговых рынках. На биржу вышла ижевская компания «Талан-финанс», разместив бумаги в объеме 1 млрд руб. В перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным для строительных компаний, чем проектное финансирование, считают эксперты «Метриума»: выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут достигать от 6 до 8% годовых от номинала и в данном случае не требуется залог. «Облигационная ставка в недвижимости будет снижаться вместе с ростом доверия инвесторов к надежности рынка. Для сравнения – инвестиции в девелопмент Европы и США одни из самых низкодоходных (3–4%), так как являются наименее рискованными», – считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. 

«По итогам этого года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 г. Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов. Это первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит – и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию», – говорит Литинецкая. Правда, такой механизм работает только для крупных компаний, мелкие же вновь остаются за бортом.