Почему новостройки дорожают, хотя спрос на них уменьшается

Они дорожают невиданными в посткризисные времена темпами, в то время когда спрос замедляется, ипотечных сделок становится меньше, доходы населения стагнируют. Шестой год подряд снижаются доходы населения, и Москва – не исключение.

Летом 2018 г. ипотека подешевела до 9,8% годовых – впервые в истории России. По сравнению с летом 2017 г. в Москве количество сделок с новостройками выросло на 50%, были перекрыты результаты докризисных времен. Но в 2018 г. стройкомплекс попал под отрезвляющий душ санкций, девальвации и налоговых маневров. На этом фоне ЦБ поднял ключевую ставку, и действие палочки-выручалочки строительной отрасли – доступной ипотеки – стало ослабевать. Эффект проявился в самом начале 2019 г.: ежемесячно в столице стали заключать на 30% меньше сделок, чем в аналогичный период 2018 г. Впервые за четыре года количество ипотечных сделок начало снижаться. А что цены? Застройщики продолжали их повышать. За год к сентябрю 2019 г. 1 кв. м в массовых новостройках Москвы подорожал на 9% до 167 000 руб. в среднем За первое полугодие (время замедления спроса) цены повысили на 4%, почти так же, как за второре полугодие 2018 г., когда был бум (5%). Особенно тревожно удорожание самых востребованных вариантов. В некоторых округах минимальная стоимость 1 кв. м вплотную приблизилась к 200 000 руб. – еще недавно нижнему порогу для новостроек бизнес-класса. 

Уже зафиксированы первые результаты встречного движения растущих цен и худеющего кошелька россиян. Если в начале года в Москве ежемесячно заключали 7000 ДДУ, то летом – около 5000. 

Негибкую ценовую политику сложно объяснить инертностью строительства. Застройщики чутко следят за спадами и повышением активности покупателей. Не нужно быть провидцем, чтобы понимать – рост цен при дорогой ипотеке и сокращении доходов рано или поздно приведет к провалу продаж. Какие же факторы толкают цены вверх вопреки всякой логике?

Рублем по рискам, арматурой по цене

Прежде всего лепту внесла реформа долевого строительства. Некоторые застройщики использовали переход к проектному финансированию как повод переписать ценники. В I полугодии выделяются два месяца, когда цены росли спекулятивно: в феврале, когда стало известно, что отсрочек в переходе на эскроу не будет, и в июне, после публикации критериев, позволяющих работать по-старому. 

Впрочем, спекулятивность здесь частичная. Проекты новостроек «новой генерации» уже оказались на 10–15% дороже старых аналогов, и лучше пересматривать расценки плавно, чтобы не шокировать клиентов.

Второй фактор – повышение себестоимости строительства, привет от девальвации рубля лета 2018 г. и роста налогов. За 2018 г. выросла в цене арматура (на 18%), металлический профиль (13%), кирпич (9%), бетон (6%), цемент (5%). К этому следует добавить еще рост цен на топливо (9–15%). В I полугодии 2019 г. увеличение цен продолжилось в связи с повышением НДС. То есть рост себестоимости строительства был порожден также нерыночными факторами: внешним санкционным давлением и фискальной политикой.

Что будет и что делать?

Влияют и макроэкономические факторы. Практически всегда рублевые цены взлетают при девальвации национальной валюты. Прямо влияет на рынок и стоимость заемного финансирования, которое остается для многих застройщиков недешевым (12% годовых). Однако динамика средних показателей работает как сигнал раннего оповещения. Каков будет итог этого встречного движения противоречивых тенденций? Рынок схлопнется.

Сейчас застройщики проходят через чистилище реформы долевого строительства, которая без всяких кризисов вытеснит с рынка 20–30% компаний. Если этот процесс дополнить кризисом спроса, то девелоперов вполне может стать на 40–50% меньше, особенно на региональных рынках, где маржинальность катастрофически мала.

Но пострадают и далекоидущие планы властей. Нацпроект предусматривает в перспективе строительство 120 млн кв. м в год к 2024 г., но если на рынке не появится обеспеченный покупатель, вооруженный доступной ипотекой, некому будет продавать даже скорректированные 70–80 млн кв. м жилья в год. На уровне Москвы под угрозой окажется программа реновации. Напомню, что город рассчитывает ее окупить за счет продажи 17 млн кв. м (четыре годовых объема ввода). Но подбирающаяся к «бизнесовым» значениям средняя стоимость метра в комфорт-классе при стагнации доходов москвичей и более финансово уязвимых приезжих может поставить крест на этом плане.

Что делать? Если говорить собственно о девелопменте, то, очевидно, нужно ослаблять пресс себестоимости на цены. К примеру, реализовать предложенное президентом освобождение застройщиков, возводящих социнфраструктуру, от некоторых налогов. Второй шаг – ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов под контролем банка, чтобы уменьшить расходы на обслуживание банковского кредита и тем самым удержать цены от дальнейшего роста. Это соответствует мировой практике, когда застройщик получает часть средств покупателей при завершении определенных стадий работ. И это не повысит риски покупателей, потому что банк сохраняет контроль над стройкой, но снизит расходы на обслуживание кредита.

Впрочем, конечно, коренное решение проблемы лежит вне зоны ответственности строительной отрасли – необходимо ускорение экономического роста в стране. Говоря проще, девелоперам нужен платежеспособный потребитель.