ЦБ видит риск «кредитной спирали» в ипотеке

Центробанк сообщил о возможном возникновении «кредитной спирали» на рынке ипотеки. Речь идет о ситуации, когда рост ипотечного кредитования выступает фактором роста цен на жилую недвижимость, а рост цен на недвижимость – фактором роста кредитования, указал ЦБ в обзоре финансовой стабильности. «Кредитная спираль» характерна для периодов ипотечного бума, предупреждает ЦБ.

Долги в ипотеке растут быстро, констатирует ЦБ: с 1 октября 2018 г. по 1 апреля 2019 г. – на 24,7%. Наиболее рисковыми ЦБ считает ипотечные кредиты с первым взносом менее 20%, поэтому с 1 января ЦБ ввел повышенные коэффициенты риска для таких кредитов, что оказывает давление на капитал банков. За I квартал доля ипотеки с низким первым взносом (10–20%) снизилась на 2,2 процентного пункта и теперь составляет 40,7%, указал ЦБ.

Рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке за 2018 г. составил 8,7%, на вторичном рынке – 4,9%, пишет ЦБ.

Риски «кредитной спирали» действительно есть, говорит главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров, и это не одна, а две угрозы: «Во-первых, за ростом цен на жилье может последовать резкая коррекция и обвал цен – спираль рано или поздно заканчивается. А это может сказаться на всем строительном секторе, который инвестирует в строительство нового жилья в расчете на дальнейший рост спроса. Будут и макроэкономические последствия: это отрицательно скажется на ВВП, хотя жилищное строительство занимает в нем не столь существенную долю. Во-вторых, люди, ожидая роста цен на недвижимость, берут кредиты, не до конца рассчитывая свои силы. Это может обернуться увеличением просроченной задолженности. Кроме того, это приведет к снижению спроса в потребительском секторе: население будет направлять деньги в счет долгов по ипотеке, а не на покупку товаров».

Первый звонок

В конце декабря 2018 г. департамент исследований и прогнозирования ЦБ опубликовал записку с говорящим названием «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться». Она появилась на сайте ЦБ во время итоговой пресс-конференции президента Владимира Путина, на которой он радовался: «Ипотека растет у нас последнее время, будем ее поддерживать тоже. Большими темпами, кстати говоря, для всех. Свыше 20% рост ипотечного кредитования».

Авторы записки, чье мнение может отличаться от официальной позиции ЦБ, анализировали бумы на рынках корпоративного кредитования в 2005–2007 гг. и необеспеченного потребительского кредитования в 2011–2013 гг. По мнению авторов, из этих ситуаций можно извлечь важные уроки для рынка ипотеки.

Во-первых, зачатки будущих проблем у банков формируются раньше, чем кредитный бум достигает пика. Во-вторых, кредитный бум по мере «взросления» через свои позитивные макроэкономические эффекты (рост совокупного спроса в экономике, занятости, зарплат, настроения производителей и потребителей) влияет на ожидания банков и заемщиков, и банки могут недооценивать риски. В-третьих, у регулятора есть «реальная возможность заблаговременного прогнозирования проблем» у банков в реальном времени.

«На самом деле никто не может увидеть пузырь на рынке. Именно поэтому пузырь и возникает», – такую цитату из фильма «Игра на понижение» выбрали эпиграфом сотрудники ЦБ для исследования. В фильме рассказывается о финансисте Майкле Бьюрри, который одним из первых предсказал крах ипотечного рынка, приведший к глобальному финансовому кризису 2008 г.