Срок договора управления новостройкой между девелоперами и УК увеличат до года

Депутаты внесли в Госдуму законопроект о продлении договора управления многоквартирным домом (МКД) между застройщиком и управляющей компанией (УК). Сейчас он заключается на срок не более трех месяцев, в проекте его предлагают увеличить до года.

Авторы законопроекта – председатель комитета нижней палаты по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ) Сергей Пахомов («Единая Россия») и его первый заместитель Владимир Кошелев (ЛДПР). Изменения коснутся ст. 162 Жилищного кодекса о договоре управления МКД. По мнению авторов, действующие нормы закона не до конца регулируют вопросы управления МКД, которые введены в эксплуатацию. Проект, если его примут, повысит инвестиционную привлекательность сферы управления МКД, говорится в пояснительной записке.

В первые несколько месяцев после сдачи дома собственники только заселяются в квартиры и не проживают там, сказано в пояснительной записке. В некоторых случаях в это время идут процедуры по приемке квартир, уточняется там же. Согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», срок передачи квартиры составляет три месяца и более.

Из-за этого в первые месяцы собственники не могут провести общее собрание, определить способ управления домом и порядок его содержания. В итоге управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления с помощью торгов. Их победителем считается УК, которая предложит наименьший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Жилищный кодекс предусматривает, что управление домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Современные МКД оснащены лифтами, системами вентиляции, безопасности, отопления, водо- и электроснабжения. В первый год эксплуатации оборудование требует «донастройки», а исполнитель всей этой работы – управляющая организация. Помимо этого первая УК формирует экономическое обоснование размера платы за содержание жилого помещения. При расчете она опирается на объективную стоимость затрат на эксплуатацию МКД. В Жилищном кодексе также прописано, что собственники помещений могут отказаться от исполнения договора управления домом и выбрать другую УК не ранее чем через год с момента, когда договор был заключен.

Легитимность полномочий УК после истечения срока договора становится предметом судебных споров, говорится в пояснительной записке. Сейчас заключенный договор управления домом автоматически продлевается на тот же период с такими же условиями, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Конституционный суд в апреле 2024 г. подтвердил право жителей МКД на бесперебойное обслуживание, писали «Ведомости». УК, у которой истек срок договора, должна выполнять свои обязательства до тех пор, пока не передаст управление новой организации.

Предложение, хотя и выглядит локальным, затрагивает ряд смежных вопросов, пояснил «Ведомостям» адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле. По его мнению, следует согласовать эти изменения с положениями закона о долевом строительстве: внести дополнения в части обязанностей застройщика по передаче технической документации, а также разграничения ответственности между застройщиком и первой УК за качество общего имущества в период его гарантийного обслуживания. Кроме того, нужно предусмотреть упрощенный порядок первого общего собрания и возможное использование цифровых платформ для голосования с момента регистрации права собственности, добавил эксперт.

Вместе с тем есть и риски, один из них – злоупотребления со стороны застройщиков, отмечает Шицле. Они могут использовать увеличенный срок для навязывания «дружественных» УК с завышенными тарифами, считает он. Новыми домами, как правило, управляют аффилированные с застройщиком компании, пояснил эксперт направления ЖКХ «Народный фронт. Аналитики» Сергей Войтюк. УК, вероятно, будут стараться минимизировать претензии по строительным дефектам, в том числе пытаясь устранить их за счет собственников, предположил эксперт. При этом важно учитывать, что по закону с 1 сентября 2024 г. срок гарантийных обязательств застройщика для объекта долевого строительства был сокращен с пяти до трех лет.