КС уточнил порядок прекращения обязательств управляющих компаний перед жильцами
До передачи управления многоквартирным домом новой УК текущая организация должна выполнять свои обязательства, несмотря на прекращение договора
Конституционный суд (КС) уточнил порядок прекращения обязательств компании по управлению многоквартирными домами (МКД). При этом КС счел не противоречащим Основному закону норму, согласно которой управляющая компания (УК) сохраняет свои обязательства по управлению МКД, включая оказание жилищно-коммунальных услуг, при расторжении договора, если та не передала новой организации техническую документацию и средства оборудования.
Обращение о проверке соответствия Конституции ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса рассмотрено в связи с жалобой красноярской УК «Мир». В 2021 г. службы ЖКХ взыскали с нее задолженность в 15 900 руб. за оплату холодного водоснабжения и водоотведения, поставленных в МКД за восемь месяцев 2019 г. При этом срок действия договора компании об управлении этим зданием истек в декабре 2018 г. На основании оспариваемой нормы суды установили, что заявитель должен продолжать исполнять свои обязанности вплоть до начала управления домом новой организацией. Согласно оспариваемым нормам, при прекращении договора об управлении зданием организация обязана передать новой компании техническую документацию, средства и оборудование в течение трех дней. Истец счел, что трактовка этой нормы допускает сохранение за управляющей организацией обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора, если управляющая организация не передала какой-либо другой компании (в том числе по причине отсутствия таковой) техническую документацию и средства оборудования, говорится в жалобе.
«Более детально порядок прекращения работы УК по истечении срока действия договора по управлению многоквартирным домом законодательством не урегулирован, что стало причиной формирования противоречивой судебной практики», – говорится в сообщении пресс-службы КС.
В силу того что другая организация в «спорный период» не подтвердила управление этим домом, арбитражные суды сочли, что УК «Мир» тогда являлась исполнителем коммунальных услуг и лицом, обязанным оплатить стоимость коммунальных ресурсов, следует из постановления СК. В связи с этим апелляционные инстанции «в интересах обеспечения непрерывности управления и обслуживания дома» обязали компанию продолжать работу и оплачивать коммунальные ресурсы до передачи управления другой организации. «Несмотря на то что такое истолкование влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, оно не может восприниматься как неприемлемое», – подчеркивают в КС.
Суд указал, что возложение на УК, которая не передала документы и техсредства новой организации, поскольку она не определена, обязанности продолжать свою оплачиваемую деятельность после прекращения договора управления не противоречит Конституции. «При отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом это продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации дома и реализации жилищных прав граждан», – считают в КС.
КС встал на защиту жителей дома и подтвердил их право на бесперебойное обслуживание – решение суда позволит жителям иметь больше прав в решении вопросов с управляющей компанией, сказал «Ведомостям» генеральный директор Zapusk Group (компания специализируется на подключении электроэнергии, тепла и газа для бизнеса) Алексей Равинский. В целом же ситуация, при которой УК продолжает работу и оплачивает коммунальные ресурсы до передачи управления другой организации, довольно распространенная, поделился он. «Конечный потребитель не должен оставаться без обслуживания и должен получать электричество, газ и воду», – подчеркнул Равинский.
То, что у управляющей компании закончился договор с жильцами, не значит, что прерываются правоотношения с поставщиками коммунальных ресурсов, пояснил «Ведомостям» эксперт «Народный фронт. Аналитики» Павел Склянчук. «Если общим собранием собственников выбрана новая УК, то предыдущая должна передать новой дела, а также урегулировать отношения с коммунальщиками», – добавил он. Впрочем, по словам эксперта, некоторые компании не торопятся это делать, рассчитывая, что смогут «путем подделки протокола нового собрания, продолжить обслуживание дома, отсюда возникают судебные споры». В такой ситуации качество содержания общедомового имущества снижается и в итоге страдают люди, подчеркивает Склянчук.
Как правило, арбитражные суды обязывают УК продолжать работу и оплачивать коммунальные ресурсы до передачи управления домом другой организации, подтвердил «Ведомостям» партнер юридической конторы «Соничев, Казусь и партнеры» Александр Казусь. КС согласился с такой позицией, отметив, что эта обязанность ограничена по времени, поскольку у жильцов есть определенный срок для того, чтобы определиться с выбором новой УК, пояснил он.