Энтони Мэллоус: «Мы берем доходы от нефти и газа и вкладываем их в новые знания и новые технологии»

В 2006 г. власти эмирата Абу-Даби (ОАЭ) решили показать миру, что такое город будущего. Им должен стать построенный в пустыне экологически чистый город Масдар. Закладка первого камня Масдара в 2008 г. прошла в футуристическом духе. Все электричество, использовавшееся при церемонии, было произведено на солнечной электростанции. Камень был виртуальным – наследный принц Абу-Даби шейх Мохаммед бин Зайед аль-Нахайан заложил его, коснувшись сенсорного экрана.

– Полагаю, что глобализация знаний и растущая роль развивающихся стран. ОАЭ – великолепное место для ведения дел на Ближнем Востоке. Отсюда не так далеко до Африки, Индии. Мы не хотим быть такими же большими, как Кремниевая долина или то, что вы создаете в Москве (имеется в виду «Сколково». – «Ведомости»), но мы хотим быть первоклассным местом для бизнеса.

Масдар был задуман полностью автономным: сам перерабатывает отходы, сам производит солнечную электроэнергию, собирает дождевую и опресняет морскую воду и т. д. Через 10 лет в Масдаре, на строительство которого планировалось выделить $22 млрд, должно было жить 40 000 человек, еще 50 000 ежедневно – приезжать на работу в 11 500 расположенных здесь компаний.

Учредитель города – государство, и проект начинался на его деньги. Государственная компания Абу-Даби Mubadala Development учредила the Abu Dhabi Future Energy Company PJSC (бренд Masdar), одно из ее структурных подразделений – Masdar City (город Масдар), Masdar выполняет функции управляющей компании. Другая бизнес-единица, играющая важную роль в проекте, – Clean Energy, оператор и инвестор в возобновляемую энергетику. Концепция экологичного города осуществляется при поддержке независимого исследовательского университета Masdar Institute of Science and Technology: Масдар замышлялся еще и как центр науки и инноваций. Институт имеет партнерские соглашения с Массачусетским технологическим институтом и МГУ.

Стройка едва началась, но в кризис проект был фактически заморожен, критиковавшая затею The Guardian назвала Масдар городом-призраком, снабдив публикацию фотографиями пустых улиц и зданий.

Сейчас проект возобновлен и, по утверждению исполнительного директора Masdar City Энтони Мэллоуса, набирает силу. Завершение проекта перенесено на 2030 г., цифры в отчетности компании микроскопические, по сравнению с «целевыми показателями», сколько реально сделано инвестиций – непонятно. Косвенно и очень приблизительно об этом можно судить по информации компании, согласно которой застроено лишь 5% территории в 6 кв. км. Для многих критиков это означает, что экзотический замысел не будет воплощен. Вопрос спорный. Действительно, если ожидать, что с мощной государственной поддержкой богатой страны проект превратится в стройку века с неслыханными темпами. Реальность скромнее, но вот что интересно: как утверждает Мэллоус, казна больше не тратится на проект и он осуществляется за счет средств сторонних инвесторов и того, что город зарабатывает сам. Более того, Масдар возвращает эмирату его вложенные в него деньги. Сити-менеджер рассказал «Ведомостям» о бизнес-модели города, о том, как корректировался проект и что отказ от многих эффектных идей не следствие ошибок плохих разработчиков, а результат развития технологий.

– Я скажу лишь, что бюджет города Масдара в итоге составил $16 млрд. После экономического спада 2008 г. мы пересмотрели модель развития города и начали привлекать сторонних инвесторов. Учитывая, что Масдар отказался от варианта полного самофинансирования, на данный момент сложно оценить общее количество вложений.

Надо отметить, что Масдар больше не берет деньги из госбюджета. Лишь некоторые самофинансируемые структуры города получают государственную поддержку. Остальные финансируются за счет сторонних инвестиций или путем создания совместных предприятий, которые полностью соответствуют нашим экологическим стандартам и планам развития, принятым Советом по городскому планированию Абу-Даби.

То есть теперь все происходит иначе, чем вначале: мы возвращаем эмирату его инвестиции. С 2015 г. город приносит прибыль и через два-три года вернет государству вложенные в него средства. В Масдаре уже располагается более 370 компаний. Инвесторы приходят из разных секторов: недвижимость, образование, исследования. Сейчас все без исключения здания Масдара полностью сданы в аренду.

Сегодня основные объекты частных инвестиций – шестиэтажный офисный комплекс, частные жилые дома и квартиры (строительство которых будет завершено к концу года). Развитием этих проектов занимается компания Tristar Real Estate, «дочка» эмиратского конгломерата Tristar Holdings.

Кроме того, частные инвесторы запланировали строительство нового корпуса Emirates College of Technology и международной школы из сети GEMS.

Корректировки

– По большому счету нет. Главное, что изменилось, – требования к выбросу парниковых газов. Как вы понимаете, в мире еще нет городов с нулевым углеродным следом. Ноль выбросов по-прежнему остается нашей долгосрочной целью. В условиях технических ограничений мы стараемся быть максимально низкоуглеродным городом, насколько это возможно и насколько экономически оправданно. С каждым новым зданием, на каждом новом этапе развития Масдар ведет непрерывную работу над уменьшением выбросов в атмосферу. И мы улучшаем показатели – ведь технологии не стоят на месте. Например, в 2009 г. мы построили городскую солнечную электростанцию на 10 МВт. А сегодня за деньги, которые на нее потрачены, можно построить станцию в четыре раза мощнее. Дома в Масдаре сейчас потребляют как минимум на 50% меньше электроэнергии и воды, чем обычные здания, а новые станут потреблять еще меньше.

– Приведу пример. В январе 2014 г. в Масдаре открылось здание штаб-квартиры Siemens на Ближнем Востоке. Оно потребляет четверть того объема воды, которое расходует схожее по размерам офисное здание в Абу-Даби.

– Сейчас мы включены в систему городских коммуникаций Абу-Даби. Когда проект только замышлялся, считалось, что экологичные города должны быть полностью автономны. С тех пор это перестало быть обязательным требованием. Куда лучше быть включенными в электросети Абу-Даби, пользоваться для переработки мусора мощностями этого города. Быть не просто островом, а островом, связанным с материком умными сетями.

– Городская солнечная электростанция, как я сказал, вырабатывает 10 МВт, солнечные панели на крышах – еще 1 МВт, и поначалу этого хватало с лихвой. Но сейчас мы потребляем больше, чем производим. Однако у Masdar есть еще одна солнечная электростанция в пустыне – Shams 1, мощностью 100 МВт. Совокупно эти электрические мощности в 7 раз больше, чем нужно городу. Я уверен, что в течение ближайших 10 лет городская солнечная электростанция будет демонтирована, а занимаемые ею 25 га застроены жильем и офисами.

– Уже три года как открыт. Позвольте мне объяснить почему. Если вы не построили город целиком и не создали в нем транспортную сеть, нужно придумать транспортную стратегию, в которой общественный транспорт соседствовал бы с личным. К тому же сейчас на рынке появились частные электромобили, которые не выбрасывают парниковых газов.

– В этом случае вы доезжаете до границы города, оставляете машину и пересаживаетесь в индивидуальный скоростной транспорт. Это городские беспилотные электромобили, которые курсируют по определенному маршруту с остановками.

– Мы расширяем сеть. Сейчас ведем ее в центр города, где должна открыться станция легкого метро, связывающая Масдар с Абу-Даби. Также мы запустили проект группового беспилотного скоростного транспорта. В отличие от индивидуального, который похож на автомобиль и рассчитан максимум на четырех человек, групповой электротранспорт сможет перевозить от шести до 12 человек. Это диктуется экономическими соображениями.

– 10 машин. Они уже перевезли в общей сложности 1,6 млн пассажиров.

– Есть типовые проекты разных улиц. Самые узкие – 3 м шириной. Они только для пешеходов, даже велосипедисты должны их объезжать. Есть улицы с двухполосным движением для электромобилей и машин. Новые улицы нужно будет делать шире для более вместительных электромобилей. Но мы верим, что пора строить города, где не будет личных машин. А еще мы поняли, что нужно быть гибкими и адаптивными. Когда Масдар только задумывался, и в помине не было технологий вроде Uber (сервис основан в 2009 г. – «Ведомости») или каршеринга, которые могут заменить личный автомобиль. Автопроизводители тоже повлияли на наше решение: начали массово производить экологичные электромобили, разрабатывают модели на водородном топливе.

Меняются не только технологии, но и поведение людей. Для моего поколения самой важной вещью в 18 лет были водительские права. Сейчас полно 18-летних, которые и не думают сдавать на права и покупать машину.

– Такая идея была. Но стены не будет. У нас затененные прямые улицы, ориентированные так, чтобы их продувал бриз.

Второе начало

– Около трех сотен студентов живут в кампусе Masdar Institute. Еще около 3500 человек ежедневно приезжают в город на работу. А вскоре их число перевалит за 5000. Количество построенных квадратных метров недвижимости – ключевой вопрос. Когда четыре года назад я впервые приехал в Масдар, здесь было полное затишье. Сейчас все забито людьми. И теперь не всегда можно заказать столик в любимом ресторане.

– Магазинов уже два. Всего в городе 15 заведений сферы обслуживания, от ресторанов до прачечных.

– В последний в год в Масдаре наблюдается новая волна строительной активности. В скором времени начнется строительство большого количества жилых зданий, двух студенческих общежитий и офисного здания на 10 000 кв. м. Также планируется строительство нескольких уникальных жилых комплексов – Leonardo Residences, The Neighbourhood 1 – и офисного здания компании Tristar.

– Сейчас сторонние инвесторы уже строят 150 000 кв. м. На стадии согласования еще 300 000 кв. м.

Сам Масдар возводит здание Accelerator 1 площадью 5000 кв. м в рамках второго этапа строительства R&D-кластера, которое планируется завершить во II квартале 2017 г. Там будет вся необходимая информационно-коммуникационная инфраструктура, умные офисы. И в дополнение – полная поддержка в оформлении компании в свободной экономической зоне (СЭЗ).

В 2016–2020 гг. мы увеличим площадь городской недвижимости с 200 000 кв. м, которые уже находятся в процессе строительства, до 1,2 млн кв. м, застроив, таким образом, более 35% территории города. Это весьма консервативная оценка. Я стремлюсь давать куда более осторожные оценки, чем мог бы, исходя из реальности.

На чем заработает город

– После экономического спада в 2008 г. изменилась модель развития. И нам пришлось переделать генеральный план и провести необходимые согласования с Советом по городскому планированию Абу-Даби.

В 2006 г. мы думали, что быстро построим автономный город на деньги государства. Теперь у нас более рациональная бизнес-концепция, предусматривающая три варианта того, как город распоряжается своими площадями и развивает их.

Первый вариант – самофинансирование. Мы строим здания и сдаем их в аренду. Деньги на это [строительство] мы берем из собственных средств или получаем от госкорпорации Mubadala, при этом контролируя, чтобы инвестиции окупались в соответствии с критериями рентабельности Mubadala. В инвестиционной зоне Масдара каждый желающий может приобрести или арендовать квартиру или целое здание. Каждая сделка индивидуальна и согласуется с инвестором по определенным аспектам.

Сейчас строится около 500 корпоративных квартир, которые будут сданы в ближайшие 12 месяцев. И закладывается еще 875 со сроком сдачи через 24–30 месяцев. На все уже заключены договоры долгосрочной аренды. Основные клиенты – авиакомпании и учебные заведения. Востребованы и офисы. Когда в прошлом году мы построили здание штаб-квартиры Международного агентства по возобновляемой энергии (IRENA), планировалось, что в нем же разместится штаб-квартира Masdar. Но спрос был таков, что мы решили сдать в аренду свои помещения. Также пришлось срочно начинать строительство двух небольших офисных зданий, по 5000 кв. м каждое. Они будут готовы меньше чем через год.

– Мы располагаемся на территории Masdar Institute.

Второй вариант развития – совместные предприятия. Наш главный актив – земля. Учитывая экономическую ситуацию, лучше не самим заниматься девелоперскими проектами, а привлекать третью сторону, внося свою долю в СП земельным участком. Это непросто, но у нас уже есть несколько кандидатов. Прямо сейчас мы договариваемся с двумя. В одном случае речь идет о тысячах квартир, в другом есть желание построить 70 000 кв. м офисов.

– О многих миллионах дирхамов.

– Мы не считаем в американских долларах. Мы считаем в дирхамах, потому что это валюта страны ($1 примерно равен 3,7 дирхама. – «Ведомости»).

– Они из ОАЭ.

– Нет. Это частные банки, частные предприниматели или семейный бизнес.

– Третья концепция – аренда земли. Любой инвестор может арендовать у нас землю на срок до 99 лет по соглашению Musataha (право долгосрочной аренды в ОАЭ) при условии, что построит здания в соответствии с нашими экологическими стандартами. Вместе с Советом по городскому планированию Абу-Даби мы разработали 19 критериев, от переработки твердых отходов до выбросов парниковых газов.

Стоимость земли – 1500–2000 дирхамов за 1 кв. м, аренды – 115–1155 дирхамов за 1 кв. м. Стоимость аренды офиса – около 1500 дирхамов за 1 кв. м (без отделки ), около 2000 дирхамов за 1 кв. м. в оснащенном помещении.

Экологичность без лишних издержек

– LEED и BREEAM рассчитаны на другую окружающую среду, нежели сухой жаркий климат пустыни, где нет воды. Если вы строите город в тропических лесах или в умеренном климате, LEED и BREEAM – то, что надо. В Абу-Даби пришлось разработать стандарт Estidama, который вступил в силу осенью 2010 г.

Чтобы показать, как Estidama соответствует общемировым критериям, здания в Масдаре получают оценку и по LEED, и по Estidama. Штаб-квартира Siemens, например, считается «платиновой» по LEED (высшая оценка, более 80 баллов. – «Ведомости») и имеет три жемчужины из пяти возможных по Estidama. А вот штаб-квартира IRENA имеет четыре жемчужины. Пять жемчужин крайне трудно достижимы. По крайней мере сейчас. И не нужно забывать об экономике проектов.

Поначалу мы хотели установить максимально высокие требования к экологичности зданий. Сейчас наша цель – показать, что можно возводить дома по очень высоким экологическим стандартам, при этом без дополнительных издержек.

Власти Абу-Даби требуют от застройщиков, чтобы их дома соответствовали как минимум двум жемчужинам по Estidama. В Масдаре минимальное требование к сторонним инвесторам – три жемчужины, а собственные проекты мы стараемся сделать на все четыре жемчужины. Мы хотим доказать, что даже в этом случае инвестиции будут экономически оправданы.

– Полагаю, что должен изменяться. Пока же правительство каждые два-три года обновляет требования по выбросу парниковых газов, энергопотреблению, переработке твердых отходов и т. д.

– Приведу такой пример. Сейчас один из сторонних инвесторов возводит первый дом, квартиры которого поступят в свободную продажу. По стоимости квартира с двумя спальнями будет сравнима с такой же в пригороде Абу-Даби.

– Нужно говорить не только о бюджете на строительство, но и о затратах на эксплуатацию. Если взглянуть на жизненный цикл здания, то с учетом операционных издержек через 10 лет экологичное здание оказывается дешевле, чем обычное.

Когда мы говорим про экологичность, речь не только о каких-то новых дорогих технологиях, но о простейших, почти ничего не стоящих решениях. Достаточно затенить здание – хотя бы поставить алюминиевые козырьки на окна, как в штаб-квартире Siemens, и расходы [на эксплуатацию] снизятся. Если посмотрите на карту Масдара, все наши здания повернуты в одну сторону с таким расчетом, чтобы солнце нагревало как можно меньшую площадь их стен, а преобладающий в этих краях ветер свободно продувал улицы. Такая экологическая «технология» ничего не стоит, просто нужно подумать о ней на этапе проектирования.

Или возьмем нашу бизнес-модель тарификации услуг. Например, Masdar City владеет системой центрального кондиционирования. У вас в Москве есть центральное отопление, а у нас в ОАЭ – центральное охлаждение. Обычно чем больше вы потребляете ресурса, тем меньше платите в пересчете на единицу потребления. Мы как владельцы станции кондиционирования действуем иначе: чем меньше потребляете, тем меньше платите за единицу потребления. Таким образом наши капитальные издержки как инвестора снижаются – нам нужно построить меньше мощностей для кондиционирования, чем в обычном городе.

В итоге арендная плата в Масдаре вполне конкурентоспособна на рынке недвижимости эмирата Абу-Даби. Кроме того, у меня есть конкурентное преимущество – в Масдаре операционные издержки компаний меньше, чем в других местах. Недавно был случай: мы послали корпоративному клиенту с 556 сотрудниками счет за коммунальные услуги. Его бухгалтер позвонил и попросил дослать оставшуюся часть счета. Пришлось его долго убеждать, что ничего больше платить не надо, просто наши здания очень энергоэффективны.

Мечта резидента?

– Ни в коем случае. Все контракты аренды мы заключаем на конкурентных условиях. Все без исключения. ENEC я сделал заманчивое предложение. Она расположилась рядом с офисом IRENA и аэропортом. У них были и другие предложения, но наше оказалось лучшим по цене и местоположению. Никто не инструктировал их: «Переезжайте сюда, не переезжайте туда».

Другой пример – мы построили 500 квартир и сдали их государственной авиакомпании Etihad Airways. Есть договор об аренде еще 500. А началось все с того, что я расспросил Etihad Airways об их бизнес-модели и они рассказали, что тратят целое состояние на жилье для сотрудников. В итоге мы так спроектировали здания, что смогли предложить им привлекательные условия аренды, подходящие под их параметры.

– Надо заметить, что не только город, а весь проект Masdar задуман ради того, чтобы диверсифицировать экономику ОАЭ, чтобы в Эмиратах возникало все больше рабочих мест, не связанных ни с добычей нефти и газа, ни с правительственными учреждениями. Мы берем доходы от нефти и газа и вкладываем их в новые знания и новые технологии.

Правительство ОАЭ задалось целью производить 40% энергии из возобновляемых источников.

По всему миру корпорация Masdar участвует в проектах по возобновляемой энергии. Вы, должно быть, слышали о британской шельфовой ветряной электростанции London Array – почти 300 ветряков снабжают энергией 550 000 зданий? Среди ее учредителей – корпорация Masdar.

В Masdar City не только отрабатываются экологические технологии, но и разрабатываются новые. Сейчас в городе работает более 370 высокотехнологичных компаний. Часть из них – гиганты вроде Siemens, Schneider Electric, Mitsubishi, часть – мелкие стартапы. Кто-то из них, как корпорация Honeywell International, возводит свои лаборатории, кто-то активно сотрудничает с Masdar Institute of Science and Technology.

– Работу Masdar Institute of Science and Technology можно разделить на три вида деятельности. Первая – чисто научные исследования самого института. Вторая – проекты по заказу и на деньги государства или сторонних компаний. Например, Masdar Institute of Science and Technology вместе с Etihad, Total и Union Energy Group работают над разработкой биотоплива для самолетов. Наконец, в этом году в отдельном от института здании открылся технопарк, где компании могут воспользоваться научным оборудованием института для своих исследований.

– В первоначальном плане фигурировала подобная цифра. Но думаю, что на ближайшие несколько лет можно говорить о цели в 2000 компаний. Мы не гонимся за цифрами. Нас интересует, что это за компании.

– Они должны заниматься инновациями в технологическом секторе.

– The Guardian писала, что большинство из 370 компаний Масдара не имеют собственного помещения, а работают по принципу «свободного стола». То есть, если требуется, представитель компании приезжает в Масдар и занимает какую-нибудь стойку.

– Я бы сказал, что многие работают по этому принципу, но никак не большинство. По мне, лучше иметь дело с множеством быстро растущих мелких компаний, в которых трудится молодежь, чем с доминированием международных корпораций. Сейчас действует система: если вы не можете снять помещение, можно открыть виртуальный офис. У вас будет доступ к переговорной, интернету и все необходимые разрешения на ведение бизнеса. А когда вы разрастетесь, можете, как Lockheed Martin, арендовать весь этаж или же, как Siemens, построить свое здание.

В возникновении Кремниевой долины решающую роль сыграл Стэнфорд. У нас основополагающий фактор – работающий в городе Masdar Institute. Кроме того, стартапы должны концентрироваться в одном месте, чтобы взаимодействовать между собой. Например, один разрабатывает солнечные батареи, а другой – софт для них. Поэтому мы в Масдаре создали инкубаторы.

Там нет никаких бюрократических проволочек. К тому же в Масдаре свободная экономическая зона, которая предлагает лицензии для бизнеса, работающего в разных категориях: альтернативная энергетика, экологически чистые технологии, маркетинг, рекрутмент, энергетика, здравоохранение, услуги, недвижимость, поддержка данных. Чтобы стимулировать передовые разработки, технологии и инновации и способствовать выводу продукта на региональный и международный рынки, в СЭЗ введены преференции: 100%-ное владение компанией; 100%-ная репатриация выручки и отсутствие налогообложения прибыли; полное отсутствие импортных и экспортных пошлин; отсутствие требований к минимальному уставному капиталу на открытие филиала компании; отсутствие валютных ограничений.

– Я управляю бизнесом, задача которого – развивать город. У ряда технопарков есть инвестфонды для стартапов, но не у города Масдар. Моя роль – помочь стартапам обосноваться в городе, предоставив помещение, помощь в оформлении документов, создав стартап-сообщество. Например, в Масдаре регулярно проходят различные технологические форумы.

Но город входит в Masdar, у которого есть свое инвестиционное подразделение Masdar Capital. И у владельца компании, государства, тоже есть различные инвестиционные институты, помимо Masdar. Однако их деятельность вне моей компетенции.

– Недавно мне посоветовали в Masdar Сapital: «Есть одна компания. Мы не собираемся в нее инвестировать, но она довольно интересна. Вам стоит пообщаться с ее основателями». Чем они занимаются? Так называемой LiFi-технологией. Если WiFi для передачи данных использует радиоволны, то LiFi – свет от светодиодов. В конце июня мы обсудили с ними возможность построить тестовую сеть, используя светодиоды в уличных фонарях Масдара. Но я выдвинул одно условие – они должны открыть свой офис в городе. Посмотрим, чем кончится дело.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)