Вячеслав Заренков: «Нужно убрать зависимость бизнеса от капризов чиновников»

Кризис в российской экономике вовсю разыгрался к концу 2014 г., но на строительном рынке проявился спустя год. По данным Росстата, в I квартале 2015 г. ввод жилья вырос год к году на треть до 18,5 млн кв. м, а в этом году сократился почти на 16%. Крупнейшие публичные застройщики, среди которых и петербургская ГК «Эталон», отчитались о росте продаж в разы за I квартал 2016 г., но сравнивать приходится с низким уровнем прошлого года, когда из-за неясности с льготной ипотекой продажи практически встали. Люди экономят, покупку квартир многие отложили до лучших времен. Девелоперы корректируют планы строительства, ищут новые способы продаж и источники дохода. Например, чтобы охватить как можно больше обеспеченных покупателей, «Эталон» придумал открывать отделы продаж на заграничных курортах. Компания также присматривается к новому направлению бизнеса – собирается сдавать построенные квартиры в аренду под собственным управлением. Доходов меньше, чем от продажи жилья, но ниша свободная.

Председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков считает, что ситуация стабилизируется, и уже в этом году надеется побить рекордные показатели компании 2014 г. Он сетует, что строительный бизнес по-прежнему слишком зависит от власти: любой инспектор может сорвать планы компании и даже ее разорить. Вместе с планами на ближайшие годы Заренков поделился с «Ведомостями» идеями: какие законы нужны, чтобы избавиться от излишнего вмешательства чиновников.

– Во все времена мы имели несколько вариантов развития в разных ситуациях. Просчитанных вариантов. Мы старались брать столько кредитов, сколько гарантированно могли вернуть. Начинали проект только тот, в котором были абсолютно уверены, что гарантированно закончим. Наша система длительных рассрочек гарантирует постоянный денежный поток для реализации проектов даже при снижении продаж. Наша гибкая технология монолитного домостроения позволяет в нужный момент ускорить темпы строительства, в нужный момент – притормозить. Тем самым регулируя затраты на проект. Все эти обстоятельства снижают риски до минимума.

– Я бы говорил не об улучшении, а о стабилизации экономической ситуации. Это видно как по нашей компании, так и по рынку в целом. В лучшую сторону изменились не только показатели, но и настроения людей. Год назад, особенно в конце 2014 г. – начале 2015 г., чувствовалась нервозность: каждый покупатель приходил обязательно с одним, а то и с двумя юристами, и начинались разговоры, как все плохо, какие квартиры дорогие. В итоге люди приходили по 4–5 раз, прежде чем заключить договор. Сегодня, напротив, абсолютное спокойствие. Зачастую покупатели приходят без юристов и практически с первого визита приступают к подписанию договоров. Такая обстановка говорит о том, что народ успокоился. Кроме того, у нас такой показатель: если коммерческая недвижимость на первых этажах продается – значит, все нормально, идет восстановление рынка и экономики. А сегодня эта недвижимость продается активно.

– Половина – собственники, которые планируют организовать бизнес, другая – те, кто приобретает недвижимость в собственность, чтобы затем сдавать в аренду.

– Раньше больше брали в инвестиционных целях: 80% приходилось на такие сделки, остальное – на собственников бизнеса.

Покупки издалека

– Есть вот такой интересный факт. Традиционно на региональные продажи (покупка недвижимости в Москве и Петербурге жителями других регионов. – «Ведомости») «Эталона» приходится 30–34%, а сегодня к этим цифрам можно еще прибавить покупки, совершенные иностранными инвесторами, которые стали проявлять большой интерес к нашим объектам. За I квартал 2016 г. у нас иностранцы купили 56 квартир, а это 2% продаж за этот период.

– Это покупатели из Европы и Америки. Например, три или четыре договора заключены с американцами.

– Для инвестиций, для проживания, временного проживания, для сдачи в аренду – разные причины. Мы, обратив внимание на такую тенденцию, даже решили открывать представительства за рубежом, чтобы продавать нашу недвижимость в России, – в первую очередь на Кипре и в Греции, там, где люди отдыхают.

– Не всякий человек приезжает в Санкт-Петербург и Москву, тогда как раз в год он отдыхает на юге. У него, может быть, есть дальняя, заветная мечта купить квартиру, но его все время что-то от нее отвлекает. А тут мы предлагаем: пожалуйста, можешь купить квартиру в Санкт-Петербурге или Москве.

– Это больше похоже на представительство, там будут работать один-два человека. Продавцы работают за комиссию в 1–3%. Это будут местные жители, выходцы из России со знанием языков – английского, греческого, испанского, итальянского. Кстати, я случайно встретил очень известную российскую звезду – она на Кипре работает риэлтором, зарабатывает хорошо. Вот предложим ей сотрудничество.

– На Кипре представительство открыли в этом году, уже несколько договоров заключено.

Без риска

– Но и никогда не отказывались от этого бонуса. Если ипотека дает результат – мы пользовались этим результатом. Однако, когда на ипотеку приходится выше 40% от общих продаж, это опасная ситуация. Поэтому мы старались, чтобы такие продажи составляли от 10 до 20%, и продолжаем придерживаться этого. Еще мы давно предлагаем собственную гибкую схему рассрочек до 10 лет после сдачи дома в эксплуатацию по ставке 1% в месяц на убывающий остаток – получается практически как в банке. Ведь не все дают ипотеку под 12%, некоторые – под 15%.

– Да, получить нашу рассрочку гораздо проще, чем ипотечный кредит. Нужен только паспорт и деньги для первого платежа. Не у всех есть возможность взять ипотеку. По разным причинам. Но это не значит, что человек должен оставаться без квартиры, если он может себе позволить ее приобрести. Процесс составления и подписания договора занимает всего пару часов. И более гибкая схема платежей. При этом покупатель имеет право досрочно оплатить договор в удобное для него время.

– По ней совершается около 12% всех наших сделок.

– Это минимальные риски и для покупателя, и для компании. Если клиент по каким-то причинам не может платить, мы просто не оформляем квартиру в собственность, покуда он не выполнит условия договора. Если клиент оказывается неплатежеспособным, мы его квартиру забираем, договор расторгаем и после продажи квартиры возвращаем деньги за минусом штрафных санкций. При этом в отличие от банков, которые зачастую с трудом реализуют залоги, мы продаем квартиру по рыночной цене. Потому что мы включаем эту квартиру в общую схему продаж, а была она когда-то продана или не была, никого не интересует.

Жилье в аренду

– Количество людей, которые хотят просто арендовать квартиру, увеличивается. Поэтому мы сегодня рассматриваем следующее направление – строительство арендного жилья. Мы уже выделили 50 квартир в Санкт-Петербурге под пилотные проекты для отработки систем управления этим бизнесом. Я думаю, в ближайшее время мы уже сможем сделать предложение инвесторам – а это должны быть именно инвесторы, например фонды с длинными, недорогими, но гарантированными деньгами.

– Мы будем предлагать блоки по 5–10 квартир в наших домах, возможно, это даже будут отдельные подъезды. Это направление нам кажется интересным и перспективным – сегодня системного арендного бизнеса в России нет. Поэтому кто первым займет эту нишу, тот выиграет. При этом надо понимать, что у этого бизнеса рентабельность не девелоперская – где-то 6%. Однако если к этому прибавить рост стоимости жилья на 8–10% в год, то получается неплохая доходность.

– Вопрос о статусе будет решен тогда, когда будет завершено формирование структуры данного направления бизнеса.

– Да, мы создадим специальное подразделение.

– Хочу подчеркнуть, что мы сейчас запускаем проект в пробном режиме, он станет лишь дополнением к нашему основному направлению деятельности. И для определенной категории лиц. Как только мы официально запустим данный вид деятельности, мы его презентуем со всеми цифрами, аналитикой и прочими тонкостями. Сейчас создается впечатление, что по сравнению с 2008 г. количество желающих арендовать жилье увеличилось процентов на 25–30.

– Пилотный проект мы запускаем с ограниченным количеством квартир. Для изучения и отработки всех нюансов этого бизнеса. К сожалению, я не могу раскрывать данные о фондах до официального подписания договоров: таковы ограничения информации, исходящей от публичной компании. Обо всем первыми должны узнавать инвесторы. Но переговоры с фондами ведутся, и, когда подпишем официальные документы, мы обо всем обязательно объявим.

Запас на пятилетку

– В 2014 г. мы купили объект «Ландыши», а в 2015 г. нас попросили приобрести ЖК «Кристалл-Полюстрово». Сейчас у нас есть участки, где можно построить 2,7 млн кв. м. В год мы строим 500 000 кв. м – получается задел почти на шесть лет. Ситуация стабилизировалась, мы успокоились, поэтому уже в этом году мы планируем приобрести 3–4 новых проекта в Москве и два в Санкт-Петербурге суммарно на 800 000 кв. м. Сейчас мы завершаем переговорную стадию и во втором полугодии планируем объявить о сделках рынку. Эти проекты дают нам возможность развиваться в период 2018–2023 гг.

– Это земельные участки, на которые имеется в разной стадии готовности разрешительная документация. На двух участках в Петербурге есть разрешения на строительство, на московских – документы на стадии согласования ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

– В 2008 г. в Москве было построено 8 млн кв. м жилья – и все 8 млн продавались, т. е. на них был спрос. В 2016 г. здесь было построено 3,5 млн кв. м, в том числе социального жилья – около 800 000 кв. м. Получается, на рынок выпущено втрое меньше жилой недвижимости, чем семь лет назад. Поэтому если говорить о восстановлении рынка, то баланс предложения и спроса должен быть восстановлен. Так, в Санкт-Петербурге для баланса, по нашим оценкам, должно ежегодно строиться 4 млн кв. м жилья на продажу, тогда как сегодня строится чуть меньше 2 млн кв. м.

– По нашим расчетам, 30–40 лет.

– Такова потребность: износ старого жилья, рост населения, появление новых семей. Семья, которая живет в однокомнатной квартире с двумя детьми, должна купить две квартиры детям, и это развитие постоянно. Кризис приходит и уходит, а потребность в жилье постоянна. Поэтому лично я и члены моей команды не видим абсолютно никакой опасности в перепроизводстве жилья в Москве и Санкт-Петербурге.

Житейский пример. Я часто бываю в Москве, и, чтобы каждый раз не останавливаться в отеле, я поручил своим сотрудникам подыскать мне хорошую двухкомнатную квартиру. Они ищут ее почти полгода, и предложений таких, чтобы мне понравилось, практически нет.

– Я к тому, что в Москве для людей среднего достатка не так много предложений, как вам кажется. Предложения есть где-то там, у черта на куличках, но там же не надо покупать. Мне, например, хотелось бы иметь небольшую, уютную, комфортную квартиру недалеко от офиса. С хорошим обслуживанием и гарантированной безопасностью. Окруженную зеленью и с минимальным шумом. К сожалению, таких в Москве в новых домах немного.

– Пока нет, но скоро будет. Те наши проекты [в Москве], что ближе к центру, сдаются в 2017–2018 гг. Так что, видимо, придется немного подождать. А в Петербурге все наши сотрудники, включая меня, живут в домах, построенных «Эталоном».

– Мы готовы развиваться на других рынках. Это может быть как Россия, так и зарубежье. Подробности расскажем позже – пока еще не завершены переговоры.

– Нет-нет, с нашим дальнейшим развитием [эти проекты] не связаны. То была идея губернатора Санкт-Петербурга и президента Белоруссии. Они подписали протокол, в соответствии с которым Петербург выделяет земельный участок для Белоруссии, а Минск – для Петербурга и на этих участках строится жилье. Стороны обратились ко мне, я сказал: «Ребята, без проблем! Выделяйте один участок в Петербурге, один в Минске, я готов и там и там решить вопрос инвестирования». Прошло четыре года, участков нет, у меня интерес к проекту пропал.

– Если выделят участки и скажут: строй, я буду строить, но ломать бюрократическую машину я точно не буду. Нам пытались выделить участок где-то под Петербургом в глухом лесу, но ведь туда никто жить не поедет. В Минске выделили застроенную старыми 2–3-этажными домами территорию и говорят: «Сносите и стройте, а этих расселяйте». А я расселять не договаривался. Так что проект был заявлен, но дальше деклараций с места не сдвинулся, хотя вопрос решается просто: дайте нормальный участок там, дайте здесь и пригласите меня. Всё.

Нью-Йорк не нужен

– В последнее время мы не стремились строить в Петербурге высотные дома – нельзя гробить город. Угробить город можно в один момент, потом восстановить его очень сложно. Ни в Москве, ни в Петербурге нам не нужен Нью-Йорк. Москва расширилась за счет новых земель, и этой территории достаточно, чтобы сделать правильные высотные доминанты. Я не против – и полагаю, что ни одно правительство не будет против, – возвести в центре города несколько уникальных высоток, но это должны быть разовые, уникальные, суперинтересные с точки зрения архитектуры проекты. Я, как строитель, считаю: Санкт-Петербург не должен быть выше 40 м в центральных районах, а максимум для пригородов Москвы – 20–25 этажей, что должно быть задекларировано законодательно. «Эталон» в последнее время придерживается именно этой диаграммы: 40 м в Санкт-Петербурге и не более 25 этажей в Московском регионе.

Работа с партнерами

– Нет, все так же. Только за деньги мы покупать проекты не будем, потому что для этого нужно отвлекать деньги из бизнеса, нам это неинтересно. Мы работаем с партнерами по сложной схеме: часть оплачиваем в рассрочку деньгами, часть – будущими квартирами на этом участке, часть – работами для продавца. Иногда рассчитываемся имеющейся коммерческой недвижимостью.

– А других условий никто не предлагает. За чистые деньги никто не покупает. Для нас такая схема выгодна тем, что мы не покупаем кота в мешке, а партнер заинтересован реализовать проект.

– Нет. Мы можем купить участок только в том случае, если это очень интересный и выгодный проект с полной проектной документацией и с разрешением на строительство. Только тогда мы сможем за год-полтора вернуть инвестиции.

– Сложно говорить о конкретной сумме, но можно с уверенностью утверждать, что финансовое состояние компании позволяет без существенных затруднений выделить несколько миллиардов рублей на новые приобретения. В 2016 г. компания скорее всего получит положительный операционный денежный поток, учитывая прекрасные результаты I квартала и наши планы по выводу в продажу большого объема новых площадей. По состоянию на начало года мы уже имеем более 11 млрд руб. денежных средств на балансе при достаточно низком уровне чистого долга. Все это дает нам возможность активно рассматривать появляющиеся на рынке земельных участков предложения. Вместе с тем наш существующий банк земли достаточен для поддержания целевых планов по строительству и продажам в течение еще 4–5 лет, поэтому мы тщательно выбираем объекты для инвестиций, ориентируясь на долгосрочный рост прибыли компании.

– Этот проект мы разбили на восемь очередей. Мы уже получили постановление правительства об утверждении проекта планировки, в ближайшее время получим разрешение на строительство и во втором полугодии 2016 г. приступим к строительству и начнем продажи.

– Те структуры, с которыми мы заключали соглашения, никакого отношения к Якунину не имеют.

– Да, строим музей Октябрьской железной дороги, передаем какой-то процент недвижимости готовой и частично расплачиваемся деньгами.

– Не просто готовы, мы даже немного изменили стратегию. Надо максимально использовать возможности группы. Думаю, через определенное время доля внешнего заказа может увеличиться до 30%.

– Здесь вообще никаких рисков нет – мы же как подрядчик работаем за деньги заказчика. В девелоперском бизнесе рисков больше, потому что там мы строим на деньги дольщиков.

– На подрядчика собак может спустить только наше любимое государство, а мы берем заказы не у государства, а у частных компаний. Государственные заказы, в которых мы участвуем, небольшие и обеспечены финансированием.

– Это решение заказчика – строить вторую очередь или нет. В кризис все, в том числе и «Газпром», пересматривают планы.

Бизнес и власть

– Что значит «решили»? Нас попросили (в кавычках), мы согласились (в кавычках). Любой проект, на который мы соглашаемся, имеет свою доходность. Мы подсчитали, что если достроим и продадим достроенную недвижимость, то она принесет нам определенный доход. Меньше, чем наши проекты, но тем не менее 10–15% мы получим.

– Да, но также это и социальная ответственность. Надо выручать других.

– Нечасто. За последние 10–15 лет мы достраивали два объекта – «Кристалл-Полюстрово» и дом на Серебристом бульваре в Санкт-Петербурге.

– Думаю, что мы найдем общий язык с властями. Мы же разумные люди, объясним, что накладно на одну компанию перекладывать все беды, которые случаются в городе.

– Я всегда говорил и повторяю: любую социальную нагрузку нужно нести всем миром. Что это значит? Работать на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП). Расписать в соглашении, кто что должен делать в течение 10–15 лет. В этом году мы на MIPIM подписали с Санкт-Петербургом соглашение о создании ГЧП и решении через него социальных проблем.

– Никак не изменилось. Чем больше власти говорят о сокращении административных барьеров, тем больше этих барьеров возникает.

– Я не хочу приводить примеры, у нас власти очень обидчивые.

– Нужно убрать зависимость бизнеса от капризов и влияния чиновников. Остро назрело время для принятия закона о защите бизнеса и бизнесменов. Сегодня любой чиновник, любой инспектор имеет возможность сорвать планы предпринимателя по развитию бизнеса, а в отдельных случаях и разорить компанию.

Кроме того, необходимо заменить существующую ныне разрешительную систему реализации любого проекта на уведомительную. Сегодня от чиновника зависит, разрешить предпринимателю реализовывать проект, или попридержать, или совсем не выдать разрешение. При уведомительной системе это влияние чиновников будет сведено к минимуму. Выполнил предприниматель все требования законодательства в соответствии с действующими нормативами, экспертиза проверила соответствие нормативам, уведомил об этом соответствующие органы – и можно приступать к реализации. Это нововведение значительно снизило бы и коррупцию.

Также неплохо было бы привязать доходы чиновников к суммарной прибыли всех предприятий соответствующих регионов. Сегодня чиновник демотивирован: чем больше он будет инициировать идей, тем больше на нем ответственность. А он не хочет ответственности. Надо сделать, чтобы он материально был заинтересован в развитии бизнеса в своем регионе.

И наконец, неплохо было бы часть прибыли, направляемой на развитие бизнеса, освободить от налогов. Это дало бы сильный импульс развитию предприятий и бизнеса в целом и в конечном итоге принесло бы дополнительные поступления в бюджет государства.

Улучшить качество долгов

– Для нас 0,9 – невысокая нагрузка. На ближайшие два года допустимый диапазон для компании – 0,8–1,4.

– Сегодня банки выдают кредит не ниже чем под 14% даже таким идеальным заемщикам, как мы.

– Мы присутствуем на российском фондовом рынке, можно сказать, с его истоков и разместили пять рублевых облигационных займов на общую сумму 11,5 млрд руб. Сейчас в обращении находится один выпуск облигаций, он начал амортизироваться, к концу года составит 2,25 млрд руб., а полностью погасится уже в декабре 2017 г.

Как показывает практика, наши облигации интересны инвесторам. Мы нацелены, с одной стороны, на поддержание своей публичной долговой истории, а с другой – на развитие параллельно с российским фондовым рынком. Так, сейчас мы зарегистрировали бессрочную программу биржевых облигаций объемом 15 млрд руб. Подобная конструкция уже давно существует в западной практике, а на нашем рынке появилась совсем недавно. В связи с этим многие нам задают вопрос: «Так вы хотите увеличить долговую нагрузку сразу на 15 млрд руб.?» Нет, конечно, нет. Еще раз подчеркну, что программа бессрочная и будет использована не одним выпуском. При благоприятной рыночной конъюнктуре мы не исключаем выхода на рынок в этом году как альтернативы банковскому кредитованию. Наличие зарегистрированной программы позволит сократить время технических мероприятий и даст возможность воспользоваться открывшимся окном в необходимом для компании объеме.

– Она не снизится, останется в районе 13–14% по портфелю.

Политика против экономики

– Наши продажи за год увеличатся минимум на 20%, возможно, и больше, денежные поступления вырастут на 20–25% год к году. Так мы улучшим результат рекордного 2014 года. В этом году мы снизили объем сдачи жилья в эксплуатацию, чтобы сбалансировать строительство и продажу на уровне 420 000–430 000 кв. м.

– Чтобы снизить рабочий капитал. 2015 год был таким непонятным, 2016–2017 гг. должны стать годами стабилизации бизнеса.

– Улучшение будет во второй половине 2018 г. Таков закон экономического развития: цикличность – восемь лет, 2–3 года – стабилизация.

– Конечно, кажется. Кризис 2008–2009 гг. был глобальным и предсказуемым, затронув Россию постольку поскольку. Нынешний кризис исключительно российский. Это не экономический кризис, а надуманный кризис на базе политической ситуации. И когда компания развивается, стоимость ее активов растет, то должна расти и стоимость самой компании. На конец 2015 г. JLL оценила только проекты «Эталона» в 104 млрд руб. (без учета других активов). Получается, $1,5 млрд, или примерно $5 за акцию. Тогда как сегодня наши бумаги на Лондонской бирже стоят в 2,5 раза дешевле – $2. Разве это экономика? Сегодня рынок абсолютно не реагирует на наши положительные результаты, он реагирует на «А что на Украине?», «Что в Сирии?». Это неправильно.

– Я не хотел бы вникать в политические дебаты, это не мой вопрос.

– Не наша компания зависит, а зависит оценка нашей компании мировым сообществом. Но ведь у меня есть топ-менеджмент, рабочие, сотрудники, которые работают, получают заработную плату, дивиденды, премии в зависимости от результата компании. Мы должны работать в том направлении, где есть возможность влиять на ситуацию. Я могу влиять на ситуацию в плане развития компании, что я и делаю. В том направлении, в котором я влиять не могу, – я не могу и комментировать.

Как быть с инвесторами

– На последних двух заседаниях совета директоров мы вели агрессивные дискуссии на эту тему, и наши мнения разнятся. Одни за, другие категорически против. Я, например, придерживаюсь линии, что мы – девелоперская компания, а не фонд, выкупать акции – не наш бизнес.

– Я-то думал, но у меня есть совет директоров и партнеры из Baring Vostok, которые решают. Я хотя и председатель совета директоров и владею контрольным пакетом, все-таки придерживаюсь демократической линии поведения. Если совет директоров обоснованно проголосует за выкуп, будем выкупать, если проголосует против, решив больше вкладывать в развитие, мы будем вкладывать в развитие и новые проекты.

– Сейчас в обращении на рынке 31% акций «Эталона», думаю, надо увеличить, наверное, до 40%. Низкая ликвидность – одна из причин низкой стоимости наших акций, ее надо увеличивать. Никто не хочет продавать, все хотят покупать.

– По этой цене – нет.

– Когда буду готов, скажу.

– Чувствуется активизация среди инвесторов на покупку акций российских компаний. Какое-то шевеление идет. Если полгода назад от инвесторов в день было максимум 2–3 звонка, то сегодня Кирилл Багаченко, директор департамента корпоративных инвестиций группы компаний «Эталон», жалуется, что надо третий телефон ставить.

– Это одному богу известно.

– Сегодня в мире есть вот этот вот аппарат (показывает на смартфон), который позволяет мне управлять компанией из любой точки мира. Я просыпаюсь в 5.55 и в течение часа просматриваю все письма, отвечаю на них, даю указания и проч. Сегодня мне не обязательно находиться в офисе. Даже больше: когда ты в офисе, сотрудники приходят и несделанные задания пытаются переложить на тебя, поплакаться – мол, не получилось. В результате ты берешь на себя решение их вопросов. А тут я дал команду: завтра доложить. Уже никто не прибежит и не поплачется.