Вложения в заграничные «дачи у моря» больше не популярны у русских инвесторов

За последние 8 лет, начиная с 2010 г., портрет русскоязычного частного инвестора в зарубежную недвижимость сильно изменился – покупатели стали гораздо более компетентными, у них появились запросы на новые, более эффективные способы вложения средств. Эта эволюция прослеживается как среди клиентов нашей компании, так и в целом на рынке.

Покупатели «дачи у моря»

Как выглядел русскоязычный покупатель заграничных домов в 2010 г.? Его интересовали прежде всего дома и квартиры для собственного использования. Большинство запросов в нашу компанию поступали на виллы на морских курортах, куда можно приезжать на отдых со своей семьёй.

Тогда у большинства клиентов была иллюзия о том, что курортная недвижимость - это инвестиция как с точки зрения ликвидности, так и потенциала роста стоимости таких объектов. Конечно, сдавать дома и виллы на морских берегах можно, но обычно в сезон. А именно в сезон владелец сам хочет проводить время на объекте. Наши исследования в те годы показывали, что абсолютный минимум рассматривал покупку курортного объекта с целью сдачи в аренду. Скорее, это были люди, которые предпочитали таунхаузу в Подмосковье квартиру в Аликанте.

Но если в 2010 г. заявки на подбор курортной недвижимости составляли 95% от общего числа запросов, то сейчас этот показатель - 50%.

Сейчас курортное жильё в основном приобретают успешные состоятельные люди, которые могут позволить себе потратить свободные деньги на дом или квартиру своей мечты и последующее содержание этой недвижимости. Для таких клиентов особенно важна туристическая и социальная инфраструктура: обустроенные пляжи, парки, горы, красивые виды, транспортная доступность, магазины, рестораны, клиники.

Сейчас примерно 20% покупателей курортного жилья хотят извлекать из него прибыль. Например, покупают для сдачи в аренду на время своего отсутствия или для последующей перепродажи через несколько лет. Любопытно, что хотя сценарии - «потом продать с прибылью» - вполне реалистичны, чаще всего они так и остаются на уровне намерений.

Самым популярным рынком у русских для покупки зарубежного курортного жилья является Испания. Причина повышенного спроса - оптимальный баланс стоимости, качества, потока туристов и инвестиционной привлекательности сделок для клиента и компании. К примеру, в предместьях Барселоны квартира с двумя спальнями в шаговой доступности от моря стóит около 350 000 евро, а на Коста-Бланке такую «дачу у моря» можно приобрести за 150 000 евро.

Умерили аппетиты

На фоне кризиса 2014 г. среди россиян вырос спрос на доходную недвижимость за границей. Мы начали развивать это направление ещё в 2013 г., и сейчас примерно 60% русскоговорящих  клиентов Tranio покупают доходные объекты. Большинство сделок в этой категории относится к жилой недвижимости для сдачи в аренду. Например, квартира в Берлине может приносить 3–5% годовых, а квартира в Афинах, сдаваемая в краткосрочную аренду, – до 7%.

Лет 7 – 8 назад такие запросы тоже были, но ситуация отличалась тем, что конверсия в сделки была маленькая. У людей тогда были крайне завышенные ожидания по доходности. Они хотели доходность от 10% в год. После 2014 г. ожидания снизились. В результате, в 5 раз увеличилось число клиентов, которые захотели не заработать, а хотя бы сохранить деньги. В итоге конверсия заявок в сделки стремительно выросла.

Покупатели арендного бизнеса сейчас интересуются не только жилыми, но и коммерческими объектами: от супермаркетов и уличных магазинов до отелей и домов престарелых. Простой арендный бизнес практически не несёт рисков потери капитала, поэтому он стал широко востребован среди наших соотечественников как инструмент надёжного сохранения сбережений и получения дохода в валюте.

При оптимальной стратегии инвестирования, несмотря на низкий риск арендного бизнеса, доходность такого сценария составляет около 5% годовых.

Раскусили девелопмент

За восемь лет среди частных инвесторов набрал популярность совершенно новый продукт - проекты добавленной стоимости. Это прежде всего девелопмент и редевелопмент. Такие проекты рассчитаны на более искушённых инвесторов с более высокими инвестиционными ожиданиями. Мы стали работать с такими продуктами около трёх лет назад. Суть этих проектов в том, что на средства инвесторов мы строим новое доходное жильё или перестраиваем старые здания, после чего продаём их под арендный бизнес. Иногда готовый объект остаётся инвестору, который сам сдаёт его в аренду и получает доход.

На наших глазах формируется следующее поколение инвесторов, которые уже приобрели опыт арендного бизнеса или других вложений за рубежом и которые готовы взять на себя разумные риски ради доходности в 8–15% годовых. Сейчас мы ведём около 10 проектов в Германии, Испании, Греции и Великобритании.

Пока не более 5% наших клиентов готовы вкладывать средства в проекты добавленной стоимости, однако эта доля постепенно повышается.

Новый формат инвестиций

Мелким частным инвесторам не всегда доступны девелоперские проекты из-за их высокой стоимости - обычно для этого нужен капитал от 2 млн евро. Но понимание таких проектов у них есть, как и желание вложиться в них. Это приводит к тому, что на рынке складываются новые формы инвестирования, позволяющие вкладывать небольшие средства и при этом получать те же возможности, что доступны крупным инвесторам.

Одна из таких новых форм — клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладываются в один проект. Порог входа при этом обычно составляет от 100 000 евро, но доходность достигает тех же 10–15%, что и в случае единоличного инвестирования.

Другие продвинутые инструменты — акции девелоперских проектов или предоставление им займов. Главное преимущество таких инвестиций в том, что можно вложить небольшую сумму, причём сделать это удалённо, не тратя времени и сил на покупку недвижимости. Таким образом, начинающие инвесторы могут вложить небольшой капитал в крупный девелоперский проект и под управлением профессиональной команды получить доходность, существенно превышающую альтернативы по депозитам или ценным бумагам.

Мы видим в таких проектах большой потенциал в категории клиентов с чеком 100 000 евро. Объединение мелких частных инвесторов в клубы и предоставление профессионального сервиса по управлению инвестициями — это то, что будет наиболее быстрорастущим сегментом на нашем рынке в ближайшие несколько лет.

Мы видим существенный рост компетенции русскоговорящих инвесторов в последние несколько лет. Появилась отдельная группа высококвалифицированных и опытных команд, действующих совместно с грамотными локальными консультантами и способных реализовывать крупные (10–50 млн евро) проекты большой сложности.