Богатые русские увеличивают вложения в недвижимость Германии

Несмотря на санкции и падение доходов в России состоятельные русскоязычные предприниматели продолжают вкладывать миллионы евро в недвижимость Германии. В большинстве случаев они инвестируют в доходное жилье и торговые объекты, заключая сделки в диапазоне от 1 млн до 7 млн евро. При этом число богатых русских инвесторов в Германии стремительно растет - такую тенденцию отмечают риэлторы, работающие на немецком рынке, говорится в исследовании брокера зарубежной недвижимости - компании Tranio.

«В 2017 г. мы получили около 1600 заявок на покупку недвижимости в Германии, что в полтора раза больше, чем в 2016 г., и в 3,3 раза больше, чем в 2015 г.», - говорит основатель Tranio Георгий Качмазов.

В своем исследовании Tranio изучила аудиторию инвесторов из России и стран бывшего СССР, приобретающих в Германии доходную недвижимость стоимостью от 1 млн евро. Исследование опирается на результаты опроса риэлторов, работающих на немецком рынке. В опросе приняли участие как немецкие брокеры недвижимости, так и русскоязычные риэлторы - выходцы с постсоветского пространства, работающие в Германии.

Русские идут

Согласно исследованию, обе группы опрошенных брокеров отмечают, что за последние три года число состоятельных русских инвесторов существенно выросло: среди русскоязычных такую тенденцию отметили 60% респондентов, среди немецких - 50%.

«На рост активности русских в Германии в последнее время повлияло два основных фактора. Во-первых, мы наблюдаем существенный отток инвесторов, в том числе и русских, с рынка Великобритании, инвестиционная привлекательность которого снизилась после Brexit. Во-вторых, рынок недвижимости в Германии отличается тем, что в нем нет резких ценовых перепадов, он не волатилен и предсказуем», - комментирует Арайк Манучарян, владелец консалтинговой компании «СТВ-интернейшнл», работающей на немецком рынке недвижимости. Он отмечает, что в последние годы недвижимость в Германии росла в цене поступательно - к примеру, коммерческие объекты прибавляли в среднем 7-10% в год. «Рынки коммерческой недвижимости Гамбурга и Дюссельдорфа до сих пор недооценены, и там рост цен в ближайшее время продолжится», - говорит Манучарян.

Ранее компания PwC опубликовала отчет «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2018 г.», в котором сразу три немецких города - Берлин, Мюнхен и Франкфурт - вошли в первую пятерку самых привлекательных городов Европы для инвесторов. При этом рейтинг таких городов возглавил Берлин, в недвижимость которого в 2017 г. было вложено более 9 млрд евро. «Германия укрепляет свои позиции как безопасное прибежище для капиталов», - говорится в отчете PwC.

По данным исследования Tranio, именно в Берлине больше всего активны русские инвесторы - этот город считают приоритетным для русских инвестиций 63% респондентов (см. график). И это неудивительно: по данным Wohnungs-Infoborse, жилая недвижимость в Берлине примерно на 20% дешевле, чем в среднем по семи крупнейшим городам Германии. Компания Knight Frank оценивает среднюю стоимость 1 кв. м премиальной недвижимости в Берлине в 8000-10 000 евро в 2017 г.

На втором месте по привлекательности для вложений, с точки зрения русскоязычных брокеров, находится Мюнхен - так считают 35% опрошенных. «В городе довольно высокая покупательная способность, поскольку там практически нет безработных. За 2017 г. в недвижимость Мюнхена было инвестировано 6 млрд евро», - отмечает аналитик PwC. А вот немецкие и иностранные брокеры поставили на второе место Франкфурт (60% опрошенных). Эксперты PwC отметили рост активности иностранных инвесторов после Brexit - в первые полгода 2017 г. сделки с недвижимостью превысили 2,8 млрд евро. По оценке Ассоциации зарубежных банков, в результате Brexit количество рабочих мест во Франкфурте увеличилось в пределах 3000-5000. Подразделение Financial Times - компания fDi Intelligence в своем отчете «German Cities of the Future 2016/17» присвоила Франкфурту первое место по потенциалу развития, в то время как Мюнхен остался на втором месте.

Георгий Качмазов из Tranio отмечает, что по опыту его компании состоятельные русскоязычные клиенты прежде всего рассматривают для вложений Берлин (на него пришлась треть всех сделок компании с объектами в Германии) и Мюнхен (четверть сделок).

Откуда у русских деньги

В одну сделку состоятельные русские предприниматели в среднем вкладывают 1-3 млн евро, считают 46% участников опроса в исследовании Tranio. При этом 45% русскоязычных агентов считают, что сделки в диапазоне 3-7 млн евро совершаются так же часто. Но с этим согласны лишь 27% немецких агентов. Зато больше местных риэлторов (27%) уверены, что сделки с русскими бизнесменами чаще совершаются в именно «дорогой категории» - 7-20 млн евро, в то время как среди опрошенных русскоязычных агентов в этом уверены лишь 10%. «В сегменте 3-7 млн евро русские риэлторы в Германии делают больше продаж, чем местные. Зато у местных больше сделок в более дорогом сегменте», - говорится в исследовании Tranio.

«Русских бизнесменов в Германии уже не воспринимают как богачей в европейском понимании. Такой подход скорее сейчас в моде к бизнесменам из арабских стран, Ирана и Китая. Русские же в Германии в основном покупают недвижимость в кредит. И это нормально, поскольку кредиты для них доступны и они довольно дешевы - со ставками в 1-2%. Свои средства лучше использовать как залог по кредитам», - комментирует Арайк Манучарян из «СТВ- интернейшнл». По его словам, сделки с русскими бизнесменами свыше 4-5 млн евро - это редкость и они, как правило, уже закрытые. «Причины тому две: сложно выводить из России большие средства и сложно получить кредит более 3 млн евро», - говорит Манучарян.

Большинство респондентов Tranio говорят, что деньги для финансирования сделок с недвижимостью в Германии русские перечисляют в основном из России - так считают 75% русскоязычных риэлторов и 60% местных агентов (см. график). При этом треть немецких агентов уверены, что деньги на сделки русские инвесторы также часто переводят со счетов Швейцарии (33%) и Великобритании (27%). В то же время русские агенты говорят, что чаще «русские» деньги поступают со счетов стран ЕС (45%) и островных офшоров (30%). «У англоязычных риэлторов более дорогие сделки. А чем больше деньги, тем вероятнее клиент будет переводить их не с российского счета. Инвесторы, которые знают английский и ведут дела на этом языке, скорее держат деньги в Великобритании, США или Дубае», - отмечают аналитики Tranio.

Кстати, именно трудность в переводе средств местные брокеры ставят на первое место в числе причин, по которым срываются сделки с русскими инвесторами в Германии: этот факт отметили 40% англоговорящих брокеров в стране. Но зато русские брокеры в Германии не видят в этом проблем - всего 5% опрошенных русскоязычных агентов назвали перевод средств в качестве основной причины в срыве сделок. Большая часть русскоязычных респондентов склонны считать основными у русских бизнесменов при заключении сделок два фактора - «объект ушел к другому покупателю» (60% опрошенных) и «у покупателя завышенные ожидания доходности» (50%). «Русские риэлторы лучше разбираются в том, как продавать именно русским клиентам: они не только помогают им с кредитом, но и способствуют в переводе денег. А англоговорящие партнёры этим не занимаются, потому что больше привыкли работать с немцами или другими иностранцами», - отмечается в исследовании Tranio.

«Еще пару лет назад немецкие банки повально требовали от клиентов закрыть счет и уйти из банка, если через этот счет проходили деньги из России. Причем это делалось без объяснения причин и даже в отношении своих граждан, у которых никогда не было деловых отношений с Россией. Сейчас таких репрессий уже нет, но банки все равно настороже. Они гораздо охотнее выдадут русскому инвестору кредит на покупку недвижимости, нежели дадут справку о его платежеспособности, пусть даже у вас на счету суммы, в разы превышающие сумму сделки», - говорит Арайк Манучарян.

Что покупают

Самые популярные объекты для инвестиций у состоятельных русских в Германии - это жилье и торговые центры/магазины. При этом торговые объекты на первое место ставят русские риэлторы (40%), а местные агенты - жилье (53%). «Русские риэлторы ориентируются на те типы недвижимости, которые хотят купить у них русские покупатели. А англоязычные агенты продают то, что они привыкли продавать всем, в том числе и местным. Сами немцы активнее покупают доходные дома», - говорится в отчете Tranio.

Арайк Манучарян называет жилье в Германии приоритетным сегментом для инвестиций у русских. «Сейчас во многих городах Германии есть тенденция перестройки офисов под жилье, которое становится более востребованным. Особенно такие проекты популярны на западе Германии, где рынок затоварен офисами. Немецкие власти стараются поощрять такую реновацию и субсидируют проекты, которые становятся привлекательными для инвесторов», - говорит Манучарян.

Георгий Качмазов добавляет, что в разных ценовых категориях популярны разные типы недвижимости. Например, отели занимают незначительное место в общем зачете, однако в диапазоне от 10–15 млн евро это один из самых востребованных активов. «А если бы мы учитывали категорию до 1 млн евро, то там, безусловно, лидируют отдельные дома и квартиры, которые покупают для сдачи в аренду», - говорит Качмазов.

Сохранить или приумножить

Русские бизнесмены уже перестали рассчитывать на сверхприбыли от вложений в европейскую недвижимость. По словам брокеров, в целом их ожидания по доходности соотносятся с рыночными реалиями. Более 70% респондентов в исследовании Tranio указывают, что русскоязычные инвесторы рассчитывают на доходность в 4-8 % годовых. «3,5-4% - это очень хорошая доходность в любом сегменте рынка недвижимости Германии, и это считается хорошей инвестицией. Все, что выше, сопряжено с высокими рисками», - говорит Манучарян.

«Разумных инвесторов всё больше, - комментирует Георгий Качмазов. - Те, кто раньше рассчитывал на 8–10 % годовых от арендного бизнеса, теперь лучше понимают реальность и снизили аппетиты. Сейчас в Германии даже доходность 7–8 % возможна, только если считать вместе с кредитом, эффективным налоговым структурированием и оптимистичной продажей через 3–10 лет». Эксперт также отмечает, что в последние годы в Германии существенно возросла доля инвесторов из России, которые готовы вкладывать средства в проекты добавленной стоимости, доходность в которых может доходить до 15%.