Безжизненная «Золотая миля»

«Золотая миля» – место, с которого начинался рынок элитной недвижимости Москвы. Попадая сюда, появляется ощущение совсем иной столицы – роскошные современные здания, набережная Москвы-реки, переулки старой Москвы в новом обрамлении современных архитекторов. Однако есть одно но! Здесь нет людей! Будто попали вы в декорации съемочной площадки, где никто не живет. Что происходит сейчас с дорогой недвижимостью вторичного рынка Москвы в «Золотой миле»?

Охранников больше

Сегодня на рынке недвижимости мы наблюдаем формирование новой реальности. Элитные объекты в «Золотой миле», которые когда-то были гаванью для инвестиций, теряют свою ликвидность. Причин изменений несколько: меняются политическая и экономическая ситуации, как внутри страны, так и вокруг нее, трансформируется самосознание обеспеченных людей, эстетика роскоши и представления о «богатой жизни».

Эти изменения лучше всего видны, если сравнить объекты на первичном и на вторичном рынках. На заре 2000-х стала активно осваиваться Остоженка. Начал формироваться первый элитный жилой район Москвы, получивший неофициальное название «Золотая миля». Появился он на месте старых разрушившихся зданий с общежитиями и коммуналками. Большинство из них находились в аварийном состоянии. Именно здесь сформировалось понятие «клубный дом».

При всех преимуществах приватности месторасположения и престижности шаговой доступности от Кремля, большинство квартир в районе Остоженки покупалось ради инвестиций.

Особенно заметным это стало сегодня. По нашей статистике, всего в 30% квартир в «Золотой миле» кто-то проживает – либо сам собственник, либо арендатор. Остальные 70% квартир стоят пустыми. Если пройтись по району днем, то вряд ли вы увидите здесь жильцов, выходящих из подъездов. Это будут лишь офисные сотрудники из бизнес-центров по соседству. Еще показательно выглядит вечерняя картина – в любом доме не более двух-трех горящих окон. Среди горожан даже появилась шутка, что охранников здесь находится больше, чем самих жителей.

Так сформировался целый безжизненный район с самой дорогой недвижимостью в центре города.

Колясочные вместо сигарных комнат

За прошедшие 10–15 лет уровень новых проектов в Москве вырос в разы. Девелоперы становятся более здравыми в проектировании, качестве строительства, рекламе и маркетинге, продажах и вопросах эксплуатации, вследствие чего границы между классами жилья размылись. Современный объект бизнес-класса может ни в чем не уступать элитному дому десятилетней давности. Но при этом стоить он будет в несколько раз дешевле.

За последний год разница между ценой предложения и реальной стоимостью сделки составила 45%. Например, в доме в Бутиковском переулке стартовая цена экспозиции квартиры составляла около $40 000 за 1 кв. м, а продана она была по $27 000 за 1 кв. м (минус 32,5%). В доме по соседству на старте было около $32 000 за 1 кв. м, цена продажи – около $13 000 за 1 кв. м (минус 60%).

Сегодня клиенты хотят взвешенных планировочных решений, они не готовы переплачивать за сигарные комнаты, массажные кабинеты и излишние метры. Все это уходит в прошлое. Современный покупатель ориентируется на функционал объекта: подземный паркинг, тихий двор, прогулочная зона с парком, детские площадки, комнаты для хранения велосипедов, гармоничная архитектура в красивом зеленом месте с видами.

Одно из наиболее значимых изменений на рынке недвижимости последнего десятилетия – он стал рынком покупателя. Если раньше девелопер диктовал свои условия сделок, то сегодня застройщики стремятся предложить наиболее выгодные условия, создать максимально функциональные дома с грамотной инфраструктурой.

Точно такую же гибкость вынужден был бы проявлять инвестор при продаже вторичных объектов. При этом пул их инструментов не столь богат, и конкурировать они могут лишь ценой. Однако инвесторам сложно подстроиться, когда ты вложил миллионы, чтобы они приносили десятки миллионов, а в итоге не можешь отбить даже вложенные средства.

Неадекватные цены на вторичке

С каждым годом дома на вторичном рынке Остоженки все больше морально устаревают и обесцениваются. По оценке экспертов Kalinka Group, на данный момент цены в этом районе выше первичного предложения на 33%. Так, если средняя стоимость «квадрата» в экспозиции на вторичном рынке здесь составляет 1,7 млн руб., то на первичном – 1,28 млн руб. И если покупателю интересна именно эта локация, он предпочтет новые и современные проекты.

По оценке Kalinka Group, квартир в «Золотой миле», купленных для проживания или для сдачи в аренду, сейчас 32% от общего объема жилья в этой локации. Остальные объекты – инвестиционные.

Сейчас в продаже находится всего 11% лотов от всего фонда вторичного жилья в районе (198 лотов), из которых 41% продается без отделки – элитные дома, построенные 10 лет назад и более, так и стоят в бетоне. Собственники оставшихся 57% квартир не готовы принять новые реалии элитного рынка и «занимают выжидательную позицию».

Немаловажно будет отметить, что потенциальный спрос на локацию остается высоким. Однако 64% покупателей, изначально желающих купить квартиру в «Золотой миле», из-за неадекватных рынку цен выбирают в итоге либо соседние локации, либо уходят на вторичный рынок Патриарших прудов, в Арбатский и Тверской районы, где стоимость жилья значительно ниже. Так, в районе Арбата стоимость вторичной квартиры в среднем составляет 930 000 руб. за 1 кв. м, а в районе Патриарших прудов – 1,4 млн руб. за 1 кв. м. Еще около 10% потенциальных покупателей переориентируют свой выбор в сторону первичного предложения. Так что желающим сбыть с рук «инвестиционный объект» могу посоветовать лишь одно: продавайте, забыв, почем покупали.