Как закон о риэлторах отразится на безопасности сделок с жильем
Покупателей жилья в России могут защитить уже действующие законы, но отсутствует механизм защиты
Попытки принять закон о риэлторской деятельности предпринимались уже не раз. В прошлом году правительство отклонило внесенный депутатами Госдумы проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Законопроект был направлен на установление основ правового регулирования риэлторской деятельности в России и фактически вводил разрешительный механизм для риэлторов, аналогичный лицензированию.
И хотя законопрект не понравился правительству, ряд экспертов считает, что законодательно все же необходимо утвердить понятие «риэлтор» и «риэлторская деятельность». На днях в Торгово-промышленной палате (ТПП) Саратовской области риэлторы и эксперты снова обсуждали, каким должен быть закон о риелторах. Резолюция по итогам мероприятия будет направлена в федеральную ТПП.
Сколько сделок
По оценкам Российской гильдии риелторов, в России совершается примерно 4,5 млн сделок с недвижимость в год, из них около 3,5 млн – с помощью риэлторов. По данным управления Росреестра по Москве, в столице число регистраций прав на жилье на основании договоров купли-продажи (мены) в 2016 г. выросло на 10,8% по сравнению с 2015 г. и составило 126 045 договоров.
Но сможет ли закон о риэлторах в принципе навести порядок в их деятельности, а законодательная формулировка понятия «риэлтор» - защитить добросовестных приобретателей недвижимости? В настоящее время в России действительно нет специальных регулирующих нормативных актов и требований к риэлторской деятельности. Во многом из-за того, что если владелец сам занимается продажей своей недвижимости или покупатель приобретает без посредников недвижимость для себя, то какие требования к нему можно предъявить? Он может быть даже не гражданином России.
Одним из основных ограничений законопроекта, внесенного в прошлом году, предусматривался запрет деятельности на рынке сделок с недвижимостью агентов, не являющихся членами саморегулируемых организаций (СРО) риэлторов. Обязательным условием членства в СРО для риэлторов является наличие высшего юридического образования и (или) стажа работы на рынке сделок с недвижимостью.
Многие профессиональные риэлторы (в случае, если они сами себя так называют) не понимают, кто и как будет проводить оценку их опыта и юридических знаний. Таким образом, подобные инициативы выглядят попыткой монополизировать рынок под конкретные СРО, объединяющие крупных игроков рынка. Что может дать членство риэлтора в СРО, если даже дорогостоящее нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация не спасают добросовестного покупателя квартиры от угрозы аннулирования сделки? СРО должна нести ответственность за своих членов, в том числе финансовую. Но для желающих работать с представителями СРО не надо выдумывать новый закон. Достаточно действующей нормативной базы.
Большинство сделок, признающихся недействительными, совершались именно при участии профессиональных риэлторов и были заверены нотариусом. При этом риэлторы сегодня сами, как могут, достают необходимую информацию об объекте недвижимости и его истории в отсутствие легального доступа к базам данных. Законопроект на дает риэлторам никаких новых прав по юридической проверке недвижимости. Таким образом, обнаруживаются проблемы в существующих обеспечительных механизмах. Получается, что нотариальное удостоверение сделок ничего не дает, кроме дохода нотариальным контрам. Кстати, например, в США именно нотариус отвечает за чистоту сделки.
Еще одно важное новшество касается размещения рекламных объявлений. Собственники, подающие объявление о продаже или сдаче в аренду, должны будут предъявлять правоустанавливающие документы, а риэлторы - договор на оказание посреднических услуг с собственником. Кроме того, риэлторы, публикующие объявления, должны быть членами СРО. При этом законопроект фактически обязывает СМИ (и иные площадки для объявлений) нести ответственность за содержание этих объявлений наравне с риэлторами и собственниками. Предполагается, что это позволит избежать появления объявлений с несуществующими объектами. Однако в России давно работает закон о рекламе, который не допускает недобросовестную рекламу. Вряд ли необходим закон о том, как читать действующие нормы закона о рекламе.
Привлечь к ответственности недобросовестного участника рынка недвижимости можно и согласно действующему законодательству. Например, есть нормы КОАП (статья 14.7 «Обман потребителей», статья 7.27.1 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием» и др.), предусматривающие значительные меры ответственности. Есть 159-я статья УК РФ «Мошенничество». Надо их заставить работать. Вместо этого предпринимаются попытки написать закон о том, чтобы другие законы действовали, а правоохранительная система работала.
Таким образом, у покупателей недвижимости в России уже сейчас есть все законные возможности для борьбы за свои права. Выстраивание действенного механизма привлечения недобросовестных участников рынка к ответственности и будет являться лучшей гарантией безопасности сделок на рынке недвижимости.