К концу года в Москве опустеет около четверти качественных офисов
Иностранные игроки могут уйти, а российские компании сокращают площади
К концу 2022 г. в Москве может освободиться 25–30% качественных офисов (класса А), следует из отчета консалтинговой компании Ricci. Там сказано, что на конец I квартала доля вакантных площадей составляла 10,8%. В целом же по рынку этот показатель увеличится примерно в 2 раза – с текущих 9 до 16–18%.
С этим согласна и директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич, которая ожидает, что в течение двух ближайших кварталов доля свободных помещений на московском рынке офисов вырастет до 20%. Причем, отмечает она, в качественных бизнес-центрах класса А вакансий будет больше в связи с тем, что иностранные компании, как правило, выступают арендаторами именно таких объектов. Учитывая, что, по данным «Коллиерз интернешнл», общий объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, получается, что освободиться может 3,1–3,8 млн кв. м площадей.
Общую тенденцию по повышению показателя вакантности подтверждают и девелоперы. Представитель компании Stone Hedge считает, что к сентябрю в классе А он достигнет 13–16%, а к концу года – 17%, но оговаривается, что это «средняя температура по больнице». По его словам, офисы небольшой площади (от 50 кв. м) на фоне текущей экономической ситуации пользуются большим спросом, а это сдерживает рост доли свободных помещений.
Сложившуюся ситуацию руководитель отдела по работе с арендаторами компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Екатерина Белова связывает с возможным освобождением офисов иностранными компаниями и снижением активности локальных игроков на рынке. Многие зарубежные холдинги объявили о приостановке или прекращении деятельности в России на фоне начала специальной военной операции на Украине. Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов отмечает, что если в первой половине квартала активный интерес к качественным объектам проявляли преимущественно иностранцы, то во второй – уже крупные игроки с российским капиталом. С ним согласна и руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. По ее словам, последние крупные сделки на офисном рынке заключались преимущественно с локальными компаниями. Но и российские игроки могут сократить площади занимаемых офисов и даже полностью освободить их, добавляет партнер Ricci Яна Кузина. Она напоминает, что их бизнес серьезно пострадал из-за санкций и изменений в мире.
Впрочем, пока крупные международные компании не заявляли о расторжении договоров аренды. Многие из них заняли выжидательную позицию, говорит Баранов. С ним согласен и представитель O1 Properties, одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве. По его словам, значительное количество иностранных арендаторов, заявивших о приостановке деятельности, пока не приняли стратегического решения касательно своих офисов.
Он признает, что единичные обращения от компаний все-таки есть, но при этом они готовы соблюдать обязательства по договорам в плане выплаты штрафов и неустоек. И все же сейчас уже появились предпосылки того, что ряд «выжидавших» компаний приняли решение так или иначе остаться в России, добавляет Баранов.
Несмотря на негативный прогноз, в I квартале доля свободных качественных площадей в московских офисах почти не росла. Белова отмечает, что этот показатель увеличился лишь на 0,2 п. п. до 10,5%. Владельцы бизнес-центров и вовсе утверждают, что число пустующих помещений снизилось. O1 Properties, к примеру, начала год с рекордно низкой вакансией по портфелю – 4% и по итогам марта сохранила этот уровень. Об этом же говорит и представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура»), но точные цифры не назвал. Клиенты этой компании не сокращают арендуемые площади и пока не заявляли о планах расторгнуть договор, уверяет он.
Тем не менее девелоперы, похоже, не готовы в текущей ситуации запускать новые проекты. Руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CBRE Кирилл Бабиченко указывает, что изначально до конца года планировалось построить около 1 млн кв. м, теперь же эта цифра снизилась до 600 000 кв. м. Ряд компаний будут пересматривать стоимость и сроки реализации своих проектов из-за проблем с поставками некоторых материалов и комплектующих, необходимых для завершения строительства, объясняет директор департамента офисной недвижимости «Коллиерз интернешнл» Карина Анаевская. Недря из Stone Hedge связывает значительное удорожание себестоимости строительства с валютными колебаниями.