Банки фиксируют рост спроса ипотеки на частное жилье

Сбербанк впервые раскрыл общие данные кредитования частной недвижимости. В 2021 г. госбанк выдал на строительство частных домов или на покупку готовых 116 000 ипотечных кредитов на 304 млрд руб. – это на 80% выше показателя 2020 г. Об этом сообщил «Ведомостям» представитель Сбербанка.

Практически весь объем выдач, или 92%, приходится на готовое частное жилье – 279,8 млрд руб. Размер ипотечного кредитования готовых частных домов в Сбербанке вырос на 53% (107 700) в количественном выражении и на 81% в суммарном. Индивидуальное жилье, или ИЖС, пока занимает малую долю портфеля – 8%, или 24,3 млрд руб. Но еще в 2020 г. на его долю приходилось всего 4,3%. В 2021 г. размер выдач кредитов на ИЖС вырос в 3,5 раза.

Пока ипотека на частные дома в общих выдачах Сбербанка занимает маленькую долю: за весь 2021 год банк выдал 2,9 трлн руб. ипотечных кредитов. Таким образом, на загородное жилье приходится чуть более 10% выдач.

2021 год стал переломным для строительства загородных домов. По данным Росстата, объем ИЖС впервые превысил многоквартирное (53,8 млн против 49,8 млн кв. м) и вырос на 35% по сравнению с 2020 г. На малоэтажку приходится более половины всего введенного в 2021 г. жилья.

Важную роль в формировании спроса сыграла пандемия, говорит директор дивизиона «Домклик» Николай Васев: россияне оценили возможность проживать в частном доме. Также на спрос повлияли программы государственной поддержки. В рамках госпрограмм банк выдал более 15 000 кредитов на индивидуальные дома суммой около 35 млрд руб. С ноября прошлого года льготную ипотеку под 7% распространили на ИЖС и готовое жилье, но приобрести частное жилье можно также в рамках программ семейной ипотеки, сельской и дальневосточной.

ВТБ фиксирует рост выданных кредитов на частные дома, в том числе после запуска собственной программы, сообщил представитель госбанка. По итогам 2021 г. в ВТБ оформили ипотеку 6700 клиентов, что почти на 50% больше показателя 2020 г. Объем выдач превысил 30 млрд руб. По оценке ВТБ, рынок загородной недвижимости обладает значительным потенциалом для дальнейшего роста, в первую очередь на фоне пандемии. В 2022 г. объем кредитования только в сегменте ИЖС может достигнуть 40 млрд руб., прогнозируют в ВТБ.

В банке Дом.РФ выдали ипотеки на ИЖС свыше 6 млрд руб., рассказывает директор розничных продуктов банка Евгений Шитиков. Популярнее всего продукты с пониженными ставками: на долю семейной и льготной ипотеки под 7% приходится более половины кредитов ИЖС. Но проникновение ипотеки в сегмент ИЖС по-прежнему слабое, признает банкир: в кредит строится не более 5% от всего объема частных домов в России, в то время как каждая вторая квартира в стране оформляется в ипотеку. При кредитовании строительства индивидуального дома банкам сложнее оценить ликвидность залога, поскольку дом еще не построен, заключает он.

За прошлый год объем выдач ипотечных кредитов на готовые загородные дома увеличился более чем в 2 раза, говорит представитель Промсвязьбанка (сумму он не назвал). Положительное влияние на рост рынка ИЖС оказывают расширение льготной ипотеки, а также развитие сельских территорий, обеспеченных социальными объектами, говорит представитель банка: это позволяет заемщикам приобретать обустроенное жилье в инфраструктурно развитой местности по более низкой ставке. По оценке Промсвязьбанка, доля этого сегмента в выдачах в ближайшие несколько лет может вырасти до 15%.

Сложности развития

У рынка загородной недвижимости есть потенциал роста за счет эффекта низкой базы и выхода системных застройщиков, так как ранее в этом сегменте отсутствовало предложение с качественной инфраструктурой и доступными ипотечными программами, объясняет первый вице-президент девелопера GloraX Александр Андрианов. Спрос на загородное жилье вырастет еще минимум на 20% – пандемия подогрела интерес к этому продукту и у клиентов сформировались определенные ожидания от загородных проектов, рассказывает Андрианов.

В холдинге «Партнер», крупнейшем застройщике малоэтажного жилья и ИЖС, также фиксируют спрос на данный вид недвижимости. Активному развитию сегмента мешает отсутствие развитой инфраструктуры и опыта у системных застройщиков, а также долгая монетизация проектов, говорит директор по управлению девелопментом компании Денис Бадиков. Взаимодействие с банковской системой осложнено тем, что механизмов системного финансирования ИЖС нет: каждый проект приходится реализовывать, преодолевая трудности, или же строить без привлечения финансирования, за счет собственных средств. Для решения этого вопроса необходимо разрабатывать программы банковского финансирования строительства объектов ИЖС, что позволит увеличить объемы строительства системными застройщиками, это приведет к росту не менее чем на 30%, объясняет Бадиков.

В первую очередь развитие ИЖС тормозит отсутствие в этом секторе «городского» сервиса и объема жилья, согласен руководитель направления загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов. Первые шаги в решении этого вопроса уже сделаны: в законодательство внесены поправки, позволяющие компаниям получить проектное финансирование на их реализацию. Второй замедляющий фактор – отсутствие готовых строительных решений для ИЖС. Рынку, по словам Виноградова, еще предстоит искать и внедрять эффективные технологии, проекты, материалы, пулы надежных компаний, которые могли бы строить малоэтажные проекты в промышленном объеме и качестве.

Для ипотечного кредитования ИЖС все еще остается рискованным продуктом, продолжает эксперт: чтобы банки начали выдавать кредиты на строительство частных домов так же охотно, как на квартиры, им необходимо гарантировать ликвидность конечного продукта. Прозрачного рынка ИЖС с понятным спросом, предложением, объемами реализации и ценообразованием пока в России нет, поэтому и банки не торопятся включать ИЖС в периметр действия своих массовых кредитных продуктов, заключает Виноградов.