Дом.РФ смягчил требования к застройщикам при проектном кредитовании

Банк Дом.РФ снял одно из ключевых требований к заемщику при проектном кредитовании – требование о наличии собственных средств в размере 15% стоимости проекта, рассказали «Ведомостям» несколько участников рынка. По их словам, для получения кредита в этом банке теперь достаточно земельного участка с разрешением на строительство. Ставки у банков сопоставимы, так что это существенное смягчение условий кредитования, крупные банки пока не перешли на такую модель, рассказывает менеджер одного из них.

Близкий к банку Дом.РФ человек также подтверждает, что требование о 15% снято. «Стандарты банка Дом.РФ не предусматривают обязательных требований к доле собственных средств, инвестированных застройщиком в проект», – сообщил «Ведомостям» представитель банка. По его словам, ключевой фактор при принятии кредитного решения – запас финансовой прочности проекта и коэффициент покрытия долга денежными потоками.

До ужесточения закона о долевом строительстве стандартным был такой подход: застройщик должен был вложить 15% собственных средств и 15% средств дольщиков. Порой кредитные организации могли потребовать у застройщика и 40% от всех инвестиций в строительство, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

Но правила на рынке теперь изменились: застройщик не может привлекать деньги дольщиков напрямую, а только через счета эскроу, но в таком случае он не получает этих денег вовсе до завершения строительства. Счета эскроу должны быть открыты в уполномоченном банке.

И банки начали смягчать условия кредитования.

Раньше банк финансировал 60–70% проекта, а сейчас будет финансировать до 85%, указывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Каждый банк самостоятельно определяет требуемую долю участия застройщиков при проектном финансировании, в том числе и жилой недвижимости, продолжает он. Эта доля, по его словам, примерно одинакова у крупных банков – как раз 15%.

Требования к собственному участию застройщика определяются не только подходом банка к оценке рисков, но и регуляторными нормами Центробанка при определении норм резервирования, говорит представитель ВТБ. Одним из критериев кредитоспособности он также называет участие застройщика в размере более 15% от инвестиционной стоимости проекта.

То, что банк Дом.РФ снял требование к застройщикам вложить 15% стоимости проекта для получения финансирования, – хорошая новость, считает заместитель финансового директора группы компаний «Гранель» Мария Триандафилова. В тот момент, когда застройщик приходит в банк получать проектное финансирование, у него, как правило, уже есть земля и разрешение на строительство, стоимость которых равна 10–15%. Поэтому, если застройщик уже понес эти затраты, справедливо зачесть их в счет собственных вложений, уверена Триандафилова.

Стоимость земли в бюджете проекта действительно 10–15%, говорит Бессонов. Однако он называет эту оценку «очень усредненной»: есть случаи, когда земля в бюджете проекта оценивается в 25–35% проекта – но это, как правило, элитное жилье.

Если раньше был рынок банков и застройщики выстраивались в очередь за кредитами, то сейчас наоборот: застройщиков с качественной документацией не так много и у них по нескольку предложений от банков, рассказывает сотрудник одного из банков. В сравнении с действующими условиями в других кредитных организациях данное послабление, сделанное банком Дом.РФ, выглядит конкурентным преимуществом и способно привлечь дополнительный пул застройщиков, соглашается Колочинский.

Московский кредитный банк уже перестраивается, стандартное требование– 10% собственных средств в общем инвестиционном бюджете проекта, говорит директор департамента по работе с клиентами недвижимости, инфраструктуры и торговли Кирилл Филиппенков.

Сбербанк готов последовать примеру конкурентов: в октябре он планирует запустить такую опцию и кредитовать застройщиков, принимая в качестве их собственного участия только землю с оформленной исходно-разрешительной документацией. Сейчас вырабатываются критерии для проектов и застройщиков, которые смогут воспользоваться данными условиями, сообщил Бессонов.