Продавцы недвижимости на экзотических рынках обещают инвесторам высокую прибыль
Но 90% запросов россиян приходится на покупку недвижимости Европы и США
Продавцы недвижимости на Карибах или островах Индийского океана обещают зарубежным покупателям высокую доходность от сдачи собственности в аренду, низкий порог для входа в новые девелоперские проекты и паспорт гражданина островной страны в придачу. «Это сильный магнит даже для консервативных клиентов из России», – комментирует Анна Штуккер, директор Мюнхенского конгресса инвестиций в недвижимость. Но «90% запросов на покупку недвижимости за рубежом все же приходится на Европу и США», добавляет она. Массовым трендом инвестиции в экзотические страны не назовешь, согласна Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России, все-таки другой язык, культура, менталитет, географическая удаленность вызывают сомнения в возможности эффективно управлять такими инвестициями. А уровень доходности часто не оправдывает уровня риска. «Все, что лежит за пределами привычных регионов – Испании, Греции, Германии, Чехии, Швейцарии, – покупатель рассматривает как выход из зоны комфорта», – поддерживает генеральный управляющий российских выставок зарубежной недвижимости СМР ехро Сергей Беседин.
«Заработать здесь практически нереально: вы просто покупаете возможность ездить по миру», – говорит об инвестициях в карибские проекты Филипп Березин, главный редактор портала Prian.ru.
Расширяя горизонты
Гренада, Маврикий, Панама, Таиланд, Доминика, Антигуа и Барбуда, Сент-Китс и Невис разработали специальные программы, призванные стимулировать приток иностранных капиталов через получение гражданства этих островных государств. Программы эти предполагают либо безвозмездные пожертвования в экономику страны, либо инвестиции в недвижимость с ее сохранением в собственности не менее 4–5 лет (в зависимости от страны). Кроме островной «прописки» такие вложения в большей части этих экзотических мест дают возможность безвизового въезда более чем в 125 стран, в том числе страны Шенгенского соглашения, Великобританию, а также возможность получения долгосрочной визы в США. В случае с гражданством Сент-Китса и Невиса – сроком на 10 лет. Обладатель паспорта Гренады может рассчитывать на получение визы в Америку типа Е2, дающей разрешение на работу и ведение бизнеса. И на возможность оставаться в течение 30 дней в Китае, не оформляя заранее документы. Или въехать без визы в Великобританию (так же как с «пропиской» в Сент-Китсе и Невисе).
По условиям программы «Гражданство Сент-Китса и Невиса через инвестиции» нужно приобрести недвижимость в этой стране на сумму не менее $200 000 или сделать взнос на сумму от $150 000 для одного заявителя или $195 000 для семьи из четырех человек. «Можно купить не участок, а причал», – советует Ирина Симонян, директор по маркетингу Henley & Partners, Россия и СНГ. В основном причал – сама конструкция – отдается в лизинг. В ряде проектов на Сент-Китсе можно приобрести и причал, и землю под ним. Объем инвестиций в строящуюся марину – от $1,875 млн за 45 кв. м до $7 млн за 122 кв. м.
Популярная экзотика
Маврикий
Недвижимость на острове остается наиболее привлекательным сектором и главным получателем прямых иностранных инвестиций благодаря госпрограмме PDS (Property Development Scheme). Чтобы соответствовать программе, проект должен включать в себя минимум шесть жилых объектов с развитой инфраструктурой, качественным сервисом премиум-класса и торговой зоной. При вкладе от $0,5 млн иностранный инвестор вправе рассчитывать на ВНЖ, а также сможет сдавать собственность в аренду.
Мальдивы
Крупные инвесторы могут взять в долгосрочную аренду (практически вся земля находится в собственности государства) под застройку не просто участок земли, но целый персональный остров. Покупают, как правило, готовый арендный бизнес – гостиницы.
Таиланд. Россияне в Таиланде покупают преимущественно виллы и апартаменты на организованных курортах, с инфраструктурой и управляющей компанией. Последний фактор крайне важен – управлять самостоятельно такой недвижимостью удаленно затруднительно.
Страны Карибского бассейна
Интересны для получения карибского паспорта и гражданства, дающего возможность безвизового въезда более чем в 125 стран. Входной билет – от $100 000, срок оформления паспорта – от трех месяцев, разрешены передача гражданства по наследству и второе гражданство.
Барбадос и Сейшелы
Длительные курортные сезоны и динамичное развитие рынка недвижимости стимулируют желание состоятельных людей вкладывать средства в эти направления. Порог входа в проекты соинвестирования в строительство вилл на перепродажу для иностранных инвесторов здесь в среднем $2 млн.
ВНЖ на Маврикии выдается бессрочно, и после двух лет проживания в стране с соблюдением конституции и соответствующих правил иностранец может подавать документы на гражданство. При покупке объекта ценой от $0,5 млн ВНЖ предлагается автоматически.
Соискателю паспорта Гренады потребуется выбрать один из проектов, одобренных для программы «Гражданство Гренады через инвестиции», и вложить в него не менее $350 000. У местных застройщиков есть специальные предложения для желающих. По истечении установленного срока – стандартно это четыре года – инвестор имеет право продать собственность или долю в ней.
«По законам Гренады установлен лимит в три заявки, поданные на основании одной собственности», – говорит Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty. То есть три семьи (например, кроме семьи самого собственника еще его родители или совершеннолетние сын или дочь со своей семьей) могут получить за девять лет три пакета документов.
Стать гражданином островного государства можно, даже не посещая его: например, участникам программы «Гражданство через инвестиции» на островах Антигуа и Барбуда ездить за тридевять земель не придется. Достаточно сделать взнос в фонд развития местной экономики либо вложиться в девелоперский проект.
Гостеприимный бизнес
Разнообразные программы получения гражданства через инвестиции привлекают и крупных застройщиков, которые подписывают контракты с глобальными отельными брендами, говорит Софья Силина, директор по развитию Apex Capital Partners, лицензированного агента по оформлению участия в программах «Гражданство через инвестиции» стран Карибского региона. «Учитывая климат и географическое расположение Карибского бассейна, мы рекомендуем нашим клиентам инвестировать именно в отели, которые находятся под управлением сетевых операторов. Туристический поток из Америки и стран Европы велик, владельцы доли отеля получают стабильный доход от выработки», – рассуждает Мошева. В среднем стоимость доли в 5-звездочном отеле международной сети, необходимой для получения гражданства для всех членов семьи, составляет $220 000. Соинвестирование в строительство отелей под управлением гостиничных брендов может давать до 25% годовых, подсчитали в Knight Frank.
«Покупатели недвижимости из числа самых богатых людей мира (ультрахайнеты) вновь готовы инвестировать, их интерес к экзотическим, островным государствам с 2016 по 2018 г. увеличился на 15–25%. И продолжит расти в ближайшие 5 лет. Традиционный рынок Европы крайне консервативен, хоть и предсказуем: годовая прибыль от сдачи апартаментов в аренду в Лондоне или Берлине фиксируется на уровне 3–4%. Новые развивающиеся рынки роскоши привлекают миллиардеров ощутимо более высокой прибылью – от 10% годовых в год, например, на Маврикии и в Таиланде. Да, количество запросов на более традиционные и понятные рынки все еще существенно превалирует над экзотикой. Но у многих ультрахайнетов уже есть дома, апартаменты, девелоперские проекты и т. д. в Европе. В 2018 г. мы получили больше всего запросов на Маврикий, Мальдивы, Таиланд, Барбадос и Сейшелы».
Цена зависит в том числе и от стадии строительства. По словам Мошевой, на начальной фазе строительства апартаменты площадью 39 кв. м на территории курорта Kimpton Kawana Bay, который будет работать под управлением InterContinental Hotels Group, можно купить за $350 000 (инвестор получает так называемый титул на приобретенную недвижимость). После открытия отеля его юридический адрес может быть использован как адрес проживания на Гренаде, в частности для карточки налогоплательщика.
Березин считает более интересными для инвесторов не карибские проекты, а недвижимость в Юго-Восточной Азии. По его данным, в Таиланде около 75% покупок совершается с инвестиционной целью. «Россияне в этом регионе входят в тройку самых активных покупателей наравне с китайцами и англичанами. Показатели доходности выше европейских – более 7% годовых», – говорит эксперт. По данным портала Prian, на побережье Индийского океана – в Таиланде, на Филиппинах и в Индонезии апартаменты в кондоминиуме можно приобрести от $100 000.
Петр Виноградов, партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci, к перечню государств, в которых инвесторы из России могут получить дополнительную доходность, добавляет Бразилию, Замбию, Панаму и некоторые страны Африки, в частности Нигерию. В Бразилии аграрный бизнес интереснее гостиничного. «Многие российские инвесторы думают о том, чтобы купить там землю, ферму и экспортировать кофе», – комментирует Анна Цфасман, владелец международной сети кофеен «Даблби». Правительство этой страны разработало для инвесторов более 150 программ, охватывающих самые разные секторы экономики. Получить вид на жительство и гражданство в Бразилии инвестор может, вложив в экономику страны $50 000. Но по факту для открытия собственного бизнеса в чужой стране может понадобиться примерно в 2 раза больше средств, предупреждает Цфасман.
Наценка за безопасность
Открывая счет в иностранном банке, выходя на сделку и подавая документы на получение гражданства, инвестор должен будет пройти проверку на добросовестность. «Время, когда деньги везде готовы были принять без вопросов, безвозвратно прошло», – говорит Силина. В скором времени требования прохождения процедуры due diligence могут ужесточиться. По данным, опубликованным Организацией стран экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в список государств, программы инвестиционного гражданства или резидентства которых она считает рисковыми, рекомендовав банкам тщательнее проверять клиентов, получающих по ним паспорт или ВНЖ, наравне с Сейшелами, Мальтой и Кипром вошли Антигуа и Барбуда, Багамы, Бахрейн, Барбадос, Доминика, Гренада, Катар, Сент-Китс и Невис. В ОЭСР считают, что программы инвестиционных ВНЖ могут стать лазейкой для тех, кто пытается укрыться от налогов. Некоторые государства, такие как Маврикий, защищают своих резидентов, в том числе в сфере конфиденциальности движения финансов. Так что опасения ОЭСР имеют под собой основание, считает Силина.
Но несмотря на все возможные финансовые риски, дорогие авиаперелеты и немногочисленность качественного предложения (активное строительство развернулось в странах Карибского бассейна лишь пять лет назад), мягкий климат – как погодный, так и налоговый – и гибкая миграционная политика подогревают спрос покупателей из России на экзотическую недвижимость островных государств.