Почему 90% жителей Серебряного бора живут в съемных домах
Сделки купли-продажи здесь проходят редко, земля и коттеджи стоят дорого
Московский Серебряный бор можно было бы сравнить с нью-йоркским Манхэттеном: жить здесь престижно и дорого. Но если Манхэттен – это максимально урбанизированный остров небоскребов, то искусственный остров Серебряный бор больше напоминает двухэтажную Америку, только для избранных: на закрытых охраняемых территориях располагаются дачи и элитные особняки. Правда, большая часть острова все-таки не застроена. Препятствием стал статус природного комплекса, который Серебряный бор получил в 1991 г.
Остров образовался в 1937 г.: тогда Серебряноборскую излучину Москвы-реки соединили с искусственным каналом – Хорошевским спрямлением. На тот момент территорию острова – 205 га – занимал Хорошевский лесопарк. Позже за счет осушения земель площадь искусственного острова увеличилась почти наполовину, и в настоящее время это почти 329 га. Из них под прогулочную и рекреационную зону выделено около 112 га, заповедная зона занимает 84 га, примерно на 11 га ведется административно-хозяйственная деятельность, а на 122 га проложены коммуникации и возведены дачи, построены поселки и частные дома.
Первое упоминание о Серебряном боре датировано XVII в. Жилые постройки появились на этой территории только в конце XIX в., первый дачный поселок – «Сосновый бор» – построили в начале XX в.
Комплексное строительство на территории памятника природы невозможно, но на протяжении нескольких десятилетий разные ведомства и частные лица здесь как-то что-то возводили. Вся частная застройка Серебряного бора сгруппирована в отдельные закрытые огороженные островки, рассказывает Андрей Соловьев, директор департамента элитной городской недвижимости Knight Frank.
В 2007 г. Москва приняла закон «О землепользовании», разрешающий выкуп земли. До середины 2012 г. землю, находящуюся в федеральной и муниципальной собственности, можно было выкупить за 20% от кадастровой стоимости (после – за 30 ставок земельного налога). Как писали «Ведомости» ранее, многие нынешние собственники участков в Серебряном бору приобрели их как раз за 20% кадастровой стоимости.
Кто в теремочках живет
Среди жителей Серебряного бора есть те, кто живет там постоянно, а есть дачники, приезжающие на выходные или на лето, – но их меньшинство, хотя именно дачники первыми заселили остров. С 1938 г. территория Серебряного бора застраивалась «Мосдачтрестом» домами для видных государственных деятелей. Сейчас 100% акций «Мосдачтреста» принадлежит АФК «Система».
Как отметила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, принципиальное отличие Серебряного бора от современных загородных поселков – контингент здесь неоднородный, как и сами строения. Дома, построенные «Мосдачтрестом» (многие из них получены по наследству от заслуженных родителей и выкуплены позже по льготной цене) на нескольких сотках, могут соседствовать с особняком известного артиста или бизнесмена из списка Forbes. Например, как писали «Ведомости» ранее, крупные участки площадью по несколько гектаров с роскошными домами на территории бора есть у председателя совета директоров АФК «Система» Владимира Евтушенкова, владельца «Лукойла» Вагита Алекперова и др.
По данным Penny Lane Realty, новые дома располагаются, как правило, на второй линии и не попадают в водоохранную зону. А вот дачи от «Мосдачтреста» есть и у воды – в 1940–1950-х гг. это было возможно.
Для ценителей с деньгами
По словам Ольги Бахметьевой, директора загородного департамента Tweed, среди покупателей недвижимости встречаются семьи, которые долгие годы арендовали здесь дома. Но сделки купли-продажи проходят редко. По данным Penny Lane Realty, по одному дому купили в 2017 и 2018 гг. Основная причина – высокие цены, дешевле поселиться в закрытом поселке на Рублево-Успенском шоссе, рассказывает Соловьев из Knight Frank. Серебряный бор – специфическое место. «Нужно знать, где покупать, как и что покупать. Поэтому 90% жителей престижного острова предпочитают арендовать дома», – отмечает эксперт.
«У Серебряного бора есть фанаты, готовые платить любые деньги за возможность жить здесь. Но большинство покупателей элитной недвижимости плохо понимают, почему это стоит таких безумных денег. Логистика и благоустройство самой жилой зоны для стороннего наблюдателя выглядят достаточно хаотичными. Арендовать или купить дом в таком месте можно только с негласного одобрения соседей. Назвать элитными представленные на вторичном рынке дома сложно. Например, дома по 200 кв. м, построенные «Мосдачтрестом» в начале 1990-х в большинстве своем по технологии экономичных сэндвич-панелей. В итоге человек, не знакомый с особенностями местности, пытается что-то купить в Серебряном бору, натыкается на странных соседей, космическую цену, сомнительное по качеству предложение и невозможность реализовать свои планы по строительству дома из-за множества существующих ограничений. Покупатели элитного жилья к этому не привыкли».
По данным Tweed, до 2008 г. сотка здесь могла стоить $0,5 млн и больше, сейчас – в среднем $300 000–400 000. «Это дороже, чем Рублевка с $200 000 за сотку», – считает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. С его слов, «принять» такую цену готовы, как правило, только те, кто давно знаком с районом, провел тут детство, например, и знает все тонкости и прелести. Вторая категория – это чиновники, у которых здесь была госдача и которые тоже «прочувствовали эту среду». Одним словом, Серебряный бор – история для своих. Все сторонние покупатели видят ценник, не понимают, за что, – и уходят.
По подсчетам Penny Lane Realty, в Серебряном бору насчитывается около 300 жилых объектов. «Мы можем судить только о той недвижимости, что есть или была представлена на рынке», – уточняет Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty.
Арендный бизнес в Серебряном бору ведет «Мосдачтрест», в управлении которого более 300 домов, это и старые одноэтажные деревянные дачи прошлого века, и современные элитные дома. Дешевых нет. Сейчас на сайте «Мосдачтреста» представлено всего три дома (248, 169 и 165 кв. м) на ул. Таманской. Ставки аренды – 530 000, 395 000 и 380 000 руб. в месяц. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Немногие частные собственники сдают дома через агентства недвижимости. Порядок цен примерно таков: коттедж площадью 160–170 кв. м – за 380 000–400 000 руб. в месяц, 250 кв. м – от 0,5 млн руб. в месяц.
Все сложно
Соловьев считает Серебряный бор отдельным субрынком на рынке дорогой недвижимости Москвы. В предложении есть как дома или таунхаусы, так и земельные участки. По словам Бахметьевой, на продажу выставлены земли населенных пунктов, участки есть как в собственности, так и в аренде на 49 лет. Колосницыну попадались документы о праве пожизненного пользования.
По данным Knight Frank, есть участки от 8 до 40 соток, цена – от 19,9 млн до 29,8 млн руб., всего в предложении не более 10 лотов. Например, на сайте Penny Lane Realty представлен участок на ул. Таманской общей площадью 16,5 сотки со старым домом под снос за 515,8 млн руб. (статус ИЖС), а Point Estate продает 40 соток (первая береговая линия) с подведенными коммуникациями за 1,15 млрд руб. (28,8 млн руб. за сотку) и 117 соток за 2,43 млрд руб. (20,8 млн руб. за сотку). Михайлик предупредил о подводных камнях, на которые может наткнуться покупатель. Например, половина участков была выкуплена у государства за неполную стоимость, поэтому новому покупателю нужно внимательно изучить договор и понять, внесена ли была вся сумма или только ее часть – в этом случае новому собственнику придется доплачивать самому.
По подсчетам риэлторов, готовых домов на вторичном рынке около 20 (многие дома и участки находятся в закрытой продаже, отметила Бахметьева). Разброс цен – от $3 млн за ветхий дом с участком до $45 млн за коттедж на участке от 1 га с выходом к воде, говорит Румянцева. В закрытой базе Penny Lane Realty самый дорогой лот оценен в $17 млн, а самый дешевый – в $3,5 млн.
На ул. Таманской на продажу выставлен кирпичный двухэтажный дом площадью 420 кв. м на 8 сотках на первой линии от воды за 347,35 млн руб. Другое предложение на той же улице – двухэтажный дом из канадского сэндвича площадью 208 кв. м на участке 15,8 сотки за 764,2 млн руб.
Таунхаусы на вторичном рынке можно купить в поселке Silver Place. Комплекс был построен предпринимателем Игорем Рубинером в 2003 г. по проекту архитектора Михаила Хазанова. По данным Knight Frank, в его составе 30 трехэтажных таунхаусов площадью от 360 до 500 кв. м без учета террас и балконов. Территория охраняется и закрыта для посторонних. Сейчас на продажу выставлен таунхаус за 347,35 млн руб.
На первичном рынке представлен всего один проект – «Берег столицы» ГК «Ташир». В «Ташире» подтвердили, что уже ведут закрытые продажи. На 8 га уже построено 52 жилых объекта: 24 таунхауса (от 350 кв. м), 24 виллы (от 700 кв. м) и четыре резиденции (от 1370 кв. м), ведется благоустройство территории. Есть и апартаменты – от 180 кв. м. Жилье реализуется без отделки, но предлагаются готовые планировочные решения с визуализацией. В отделке домов использовали гранит и травертин, кованые фасадные элементы, отсылающие к стилю модерн и роскошным южноевропейским резиденциям начала XX в. XXI век добавил современных элементов: просторные входные группы, панорамные окна, террасы. Минимальная цена предложения – 178 млн руб. Кроме жилья, строится досугово-выставочный центр, концепция которого разработана с учетом разнообразных интересов и запросов посетителей Серебряного бора, сообщили в компании. Обустраивается набережная – 400 м береговой линии – с причалом и пляжной зоной отдыха.
По данным Knight Frank, только рядом с островом можно найти более доступные варианты. К востоку от Серебряного бора по обе стороны ул. Живописной покупателям предлагаются проекты бизнес-класса – «Дом Серебряный бор» (девелопер «Кортрос») и «Серебряный парк» («Инград»).
Ограниченный въезд
В 1937 г. по проекту инженера Аполлона Белоголового через Москву-реку построен Хорошевский мост, соединяющий ул. Таманскую на территории Серебряного бора с проспектом Маршала Жукова. На автомобиле до Садового кольца 10–15 минут, на троллейбусах или маршрутках до метро («Белорусская», «Беговая», «Полежаевская») около 20 минут, если без пробок.
Проезд автотранспорта по самому Серебряному бору, как памятнику природы регионального значения, ограничен. Кроме технического транспорта, задействованного на обслуживании территории, право на проезд имеют собственники недвижимости и арендаторы дач. По словам Сергея Егорова, партнера, директора «S.A. Ricci жилая недвижимость», также на территорию острова на своем автомобиле могут въехать члены яхт-клуба, гости ресторана «Поместье» или арендаторы шатров для корпоративных мероприятий. Без пропуска идти на пляж придется пешком (оставив машину на парковке перед Хорошевским мостом). Ближе всего подвозит отдыхающих к пляжам и зоне отдыха общественный транспорт – троллейбусы и автобусы (№№ 20, 20К, 21, 65, 390). Их остановка «Серебряный бор» находится прямо на ул. Таманской – на территории острова.
Инфраструктурный минимум
Одно из главных преимуществ Серебряного бора – природа. Местность живописная, вокруг вода, сосновый лес, общественные пляжи, есть где гулять и купаться, рассказывает Колосницын. Глаз радует отсутствие многоэтажной застройки. Тем не менее здесь постоянно проживают сотни людей, им нужны объекты инфраструктуры. По словам Егорова, практически единственный минус Серебряного бора как раз отсутствие таких объектов.
Административно это территория района Хорошево-Мневники СЗАО, и вся московская инфраструктура с детскими садами, школами, поликлиниками, супермаркетами и т. п. располагается на другом берегу Москвы-реки, нужно всего лишь переехать через мост. На острове есть несколько ресторанов, спортивные и детские площадки, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Также на ул. Таманской находится детский санаторий № 42 департамента здравоохранения г. Москвы.
Большинство здешних объектов инфраструктуры предназначены для отдыха и развлечений. Вход на общественные пляжи бесплатный. Пляж «Серебряный бор 2» небольшой, в сезон на его территории работает ресторан, детский городок, аттракционы, мини-зоопарк с вольерами для птиц и белок. «Серебряный бор 3» больше, протяженностью около 3 км, инфраструктура для отдыха богаче: прокат лежаков и лодок, медпункт, волейбольная площадка, платный теннисный корт, спортивные тренажеры, детские площадки, уличные кафе и др. Самым комфортным считается расположенный рядом «Улетай». Здесь можно арендовать не только лежаки и зонтики, но и шатры для праздников или беседки для небольшой компании. Работает прокат лодок и катеров, есть медпункт, устраиваются развлекательные программы.
Серебряный бор – одно из самых популярных мест в Москве, где официально разрешено загорать нагишом. Было время, нудистские пляжи собирались закрыть, но пока все остается как есть.
Пляжи актуальны только летом, а в парке «Ветеран» можно отдыхать круглый год. На его территории обустроены детские и спортивные площадки, есть открытая сцена, где устраиваются концерты и танцевальные вечера.
Активное благоустройство зон общественного пользования негативно отражается на размеренном существовании местных жителей, считает Соловьев: любители позагорать на природе нарушают их покой, особенно это актуально для владельцев жилья рядом с пляжами в летний сезон, да и в зимний активны лыжники, объясняет он. Поэтому хорошими считаются участки в удалении от подъездных дорог и проходов к публичным местам отдыха. Впрочем, по словам риэлторов, пешеходным улицам не особенно рады и жители элитных домов в центре Москвы – гуляющей публики прибавилось, одно беспокойство.