Почему загородные девелоперы останавливают работу над новыми проектами

К прежним золотым временам рынку загородной недвижимости уже не вернуться – слишком много факторов не дают проектам расцвести. Но эксперты отметили в прошлом году некоторое оживление. «У девелоперов снова возник интерес, хотя в течение года-двух они не осмеливались даже планировать новые поселки», – говорит руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.

Оживление и смятение

Нерешительность застройщиков объясняется в первую очередь изменением покупательских предпочтений и реформой долевого строительства, которая касается и малоэтажных проектов. Клиенты хоть и обеднели, но стали более требовательными, а правила игры меняются в режиме реального времени. «Рынок ждет решения властей по поводу будущего строительства, и горизонт планирования у девелоперов сократился», – комментирует Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга Kaskad Family.

Какие-то застройщики вовсе перестали существовать, некоторые приостановили работу над проектами, отмечает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу Optiland. С другой стороны, хотят попытать счастья на загородном рынке игроки, работавшие в городе. Их тоже «стимулируют» изменения в отраслевом законодательстве, а конкретно – требование получить только одно разрешение на строительство для одной компании. «Проще и выгоднее построить небольшой коттеджный поселок в Подмосковье, чем микрорайон высоток в Москве», – считает Гайдуков. Но добавляет, что если новые застройщики и появятся на загородном рынке, то выводить проекты они будут не в лучшее время.

Тем не менее эксперты говорят, что в прошлом году спрос был ровным, восстанавливался баланс с предложением, несколько размывалась сезонность. Таганов вспоминает, что в декабре число сделок выросло на четверть, что было даже неожиданно.

Лучше себя чувствуют качественные поселки с охраняемой территорией, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологией, подведенными коммуникациями к дому или участку и приличной инфраструктурой. Покупатели отдают предпочтение готовому жилью. Ипотеку на строящийся дом получить сложно, связываться со строительством и вообще рисковать не хочется, объясняет Гайдуков.

По данным «Инком-недвижимости», средняя стоимость загородного лота увеличилась за год на 5% – с 5,6 млн до 5,9 млн руб. Подъем цен был замечен во всех форматах, за исключением квартир в малоэтажных домах. Средняя стоимость участка без подряда (УБП) выросла с 2,2 млн до 2,9 млн руб. (+32%), коттеджа – с 33,1 млн до 34,8 млн руб. (+5%), таунхауса – с 11,4 млн до 13,4 млн руб. (+17%). Квартиры подешевели: если в конце 2017 г. они стоили в среднем 4,8 млн руб., то в конце 2018-го – 4,7 млн руб.

Как до кризиса

На рынке элитного загородного жилья – собственная жизнь, но тенденции похожие. Как рассказал Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, в 2018 г. остановилось падение после потрясений 2014-го, когда продавцы вынужденно переходили на рубли.

Лучше всего шел самый доступный на этом рынке продукт, от 30 млн до 60 млн руб., за 2018 г. продано на 12,5% объектов больше, чем в 2017-м. А в самом дорогом сегменте (от 250 млн руб.) количество сделок вернулось на докризисные показатели 2013 г. Общее количество сделок по всем сегментам в 2017 и 2018 гг. было примерно одинаковым. По данным Ильи Менжунова, управляющего директора компании «Метриум премиум», участника партнерской сети CBRE, уровень спроса в дорогом сегменте за год вырос примерно на 10%, а стоимость 1 кв. м в среднем увеличилась на 4%.

И главное – новых элитных проектов в прошлом году на рынок не выходило.

Коттеджи: на все готовое

По информации «Инком-недвижимости», сейчас на рынке представлено 202 проекта с коттеджами. В прошлом году появилось семь новых поселков, пять – эконом-класса: «Истра Life» в 59 км от МКАД по Волоколамскому шоссе (6 млн руб. за коттедж, 941 000 руб. за УБП); «Дачный квартал» в 48 км по Пятницкому шоссе (3,5 млн руб.); «Жюль Верн» на 24-й км Ярославского шоссе (6,2 млн руб. за коттедж и 2,6 млн руб. за УБП); «Живописный» в 42 км от МКАД по Пятницкому шоссе (11 млн руб., УБП – 3,2 млн руб.) и «Каринтия» на 61-м км Новорижского шоссе (2 млн руб.). Поселки бизнес-класса вышли на Новой Риге – Sky Hills (27 млн руб., есть УБП в среднем за 12,5 млн руб.) и Егорьевском шоссе – «Клуб Минино» (14,6 млн руб. за коттедж, 9 млн руб. за дуплекс).

На коттеджи сейчас приходится 10% спроса на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья. Востребованы дома площадью 100–150 кв. м, желательно с чистовой отделкой или под ключ, не далее 40 км от Москвы, описывает Таганов.

По данным «Метриум премиум», на рынке элитной недвижимости всего продается около 2300 коттеджей. Средняя цена предложения в начале 2019 г. составила 224 млн руб. против 215,3 млн руб. годом ранее (+4%). Но около 80% домов считаются низколиквидными. По словам Менжунова, в прошлом году их собственники либо стали предлагать еще больший дисконт, либо решились сдавать дома в аренду, либо вообще сняли с продажи «до лучших времен». Со своей стороны, покупатели стремятся отказаться от лишних помещений. В результате средняя площадь реализованных домовладений снизилась по сравнению с докризисным 2014 годом с 500–600 до 320–350 кв. м.

Компании-застройщики новых проектов не представили, однако, как отмечает Менжунов, высокую активность проявили частные инвесторы, реализующие одновременно 1–6 домов. По его подсчетам, сейчас на рынке работает около 10 таких «мини-девелоперов»: «В ситуации, когда рынок затоварен низколиквидным предложением, такие частные инвесторы действительно выиграли, сумев поймать волну спроса».

Таунхаусы: один новый проект

В «Инком-недвижимости» насчитали 140 поселков с таунхаусами и дуплексами. В 2018 г. вышел всего один проект, в котором был такой тип застройки, – «Клуб Минино» на 44-м км Егорьевского шоссе. Поправки в 214-ФЗ сделают строительство таунхаусов (которые продавались по ДДУ) невыгодным, считает Таганов.

В целом по итогам 2018 г. на сблокированные дома пришлось 7% покупок. Как и в случае с коттеджами, покупатели предпочитают готовые объекты площадью до 150 кв. м в заселенных поселках с инфраструктурой, не далее 30–40 км от МКАД.

Гайдуков приводит статистику продаж Optiland в поселках комфорт-класса «Кембридж» (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД) и «Марсель» (34 км по Калужскому шоссе). Компания за 2018 г. закрыла более 150 сделок в этих проектах (88% домовладений от уже построенных). У покупателей популярнее всего были таунхаусы (70% сделок), особый интерес вызвали секции площадью 90 кв. м с участком в 2 сотки. 20% сделок пришлись на участки без подряда в поселке «Марсель», около 10% – продажи дуплексов и коттеджей.

На рынке элитных загородных таунхаусов девелоперская активность фактически нулевая, говорит Менжунов. Предложение поддерживается только за счет собственников вторичного жилья. По подсчетам компании, сейчас продается около 200 таунхаусов (от 130 до 950 кв. м).

Покупатели стремятся найти объект с максимальным числом этажей (с мансардой и цоколем) и пристроенным гаражом. Средняя площадь приобретаемого таунхауса – 200–250 кв. м. Ради лишних жилых метров некоторые клиенты даже переделывали гаражное помещение в комнату, а машину ставили просто под навес.

Предпочтения отдаются таунхаусам на расстоянии до 10 км от МКАД. В этой зоне сосредоточено 40% элитных проектов, еще 25% – в 11–20 км от МКАД, 35% – в 21–30 км от МКАД. Средняя стоимость предложения составляет 41,2 млн руб. За год рост цен составил 2,2%.

Малоэтажные ЖК: в тоскливом ожидании

Эксперты сходятся во мнении, что именно этот формат на сегодняшний день уязвим больше других. По словам Коган, застройщикам не ясно, какие будут ставки по проектному финансированию, как пойдет работа через эскроу-счета: «Все это критично для многих проектов».

Сейчас на малоэтажку приходится 15% предложения загородных новостроек, но, скорее всего, ее доля будет сокращаться, считает Таганов. Пока, по данным «Инком-недвижимости», в 70 поселках представлен данный формат. В прошлом году было выведено три проекта: Vnukovo Sport Village (новая Москва, бизнес-класс, 13 млн руб. за квартиру), «Катуар» (эконом-класс, 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, 3,4 млн руб.) и «Бартон» (комфорт-класс, 5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, 8 млн руб. за лот в среднем).

Доля в спросе – 13%. Покупателям важны удобные планировки квартир, хорошая транспортная доступность, инфраструктура.

Как замечает Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI, спрос на квартиры в МЖК за год снизился на 18%. В 2013–2015 гг. продавалось от 30 до 66 квартир ежемесячно (данные Росреестра), а в 2016–2018 гг. продажи в самых успешных (менее 40% от общего объема) проектах составили в среднем от 25 до 40 квартир в месяц. Впрочем, Коган рассказала, что в декабре 2018 г. в ЖК «Парк Апрель» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе) спрос подскочил в 1,5 раза из-за рекордно низких ставок по ипотеке и новостей о переходе на проектное финансирование.

Данные о динамике цен, приведенные застройщиками малоэтажного жилья, расходятся с данными «Инком-недвижимости», зафиксировавшей небольшое снижение. Так, по словам аналитиков RDI, за год средняя цена 1 кв. м выросла на 15,6%. Коган говорит, что в ЖК «Парк Апрель» квартиры подорожали в среднем на 7%.

УБП: 90% неликвида

Участки без подряда продолжают доминировать на рынке: они занимают 71% в предложении и на них приходится 70% спроса, по данным «Инком-недвижимости». Аналитики компании говорят, что формат УБП есть в 574 проектах. В 2018 г. появилось 49 таких поселков. Цены пляшут от 63 000 руб. («Малышево» на Новорязанском шоссе) до 22 млн руб. (элитный TEN на Рублевке) за объект.

Но до 90% проектов в продаже характеризуются низким качеством: нет коммуникаций, дорог, инфраструктуры и т. д. На такие объекты спрос низкий. Напротив, участки с коммуникациями, в развитых поселках и до 50 км от МКАД – весьма востребованный товар. По словам Гайдукова из Optiland, в августе в «Марселе» выставили на продажу 48 участков (от 5 до 11 соток, от 1,8 млн руб.) и к концу декабря реализовали их на 90%, несмотря на то что осенью повысили цену.

Элитная земля стала пользоваться чуть большим спросом, но речь идет об объектах с подрядом, подчеркивает Менжунов: их смотрят клиенты, которые не могут найти подходящий дом. Сейчас в предложении насчитывается 700 участков, в среднем за 113 млн руб., что на 20% больше, чем годом ранее (данные «Метриум премиум»). Такой рост эксперт связывает с изменением структуры спроса, а не прямым повышением цен.

Вторичный рынок: свободное падение

На вторичном загородном рынке в общих чертах повторяются те же сюжеты, что и на первичном. В конце 2018 г. продавалось 58 519 объектов – это на 28% меньше, чем было в декабре 2017-го (данные «Инком-недвижимости»). 47% из них коттеджи, 38% – участки без подряда, 10% – дачи и 5% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы). Многие владельцы сняли объекты с продаж. По оценке Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», на рынке много предложений без коммуникаций, в местах с плохой инфраструктурой и т. д. В «Инкоме» добавляют, что у большинства объектов завышенные цены, к тому же они морально устарели.

Эксперты отмечают, что неплохо покупались дачи в хорошем состоянии с ценой до 1,5 млн руб., участки в «стародачных» местах. Люди интересовались готовыми домами под ключ, с центральными коммуникациями. Усредненное предложение, вызывающее наибольший интерес, – дом 250 кв. м на участке 8 соток, в 20–25 км от МКАД, комментирует Москатов. Покупатели готовы отдать за интересный объект в среднем 8–10 млн руб.

По данным «Инком-недвижимости», за год средняя цена коттеджа на вторичном рынке снизилась на 37% до 8 млн руб., блокированного дома – на 31% до 11 млн руб., УБП – на 15% до 1,8 млн руб., дачи – с 5,4 млн до 5,3 млн руб. Спрос в 2018-м сократился на 29%.

Остаться в зоне спроса

Эксперты ожидают, что в 2019-м девелоперы станут предлагать больше готовых домов. Если цены и будут расти, то только на самые ликвидные объекты и в пределах 10–15%. В малоэтажном сегменте из-за перехода на проектное финансирование предсказывают подорожание, однако опять же – только в качественных проектах. Застройщикам придется учитывать и материальное положение покупателя, которому придется брать подорожавшую ипотеку. То есть не выходить из «зоны спроса покупателя» и не забывать о том, что загородный дом сейчас – не предмет первой необходимости.