Среди состоятельных москвичей растет спрос на покупку городских особняков для собственного проживания

В настоящее время на первичном рынке элитной городской недвижимости предлагается 2256 лотов, 126 из них относятся к малоэтажным проектам (не выше трех этажей), это чуть менее 6% от всего предложения. Но год назад на долю малоэтажки приходилось 4%.

У загородного формата в черте города есть история. К 1917 г. около 60% жилого фонда в Москве было представлено особняками и усадьбами, 40% приходилось на долю многоэтажных доходных домов. Советская власть особняки и усадьбы отдала госучреждениям, доходные дома превратила в коммунальные квартиры. Сейчас именно квартиры – привычный формат даже для богатых людей, которые могут себе позволить почти любую недвижимость, но идут по привычному пути: частный дом на Рублевке и квартира в городе. В годы советской власти крупнейшие партийные и государственные деятели нередко предпочитали квартирам особняки или госдачи в Серебряном Бору. Можно вспомнить поселок художников на Соколе, с 1979 г. он находится под охраной государства как памятник градостроительства первых лет советской власти; село Троице-Лыково в Строгине, известное тем, что после возвращения из эмиграции и до самой смерти здесь жил Александр Солженицын; деревню Соломенная Сторожка на границе Тимирязевского парка, где находилась мастерская скульптора Евгения Вучетича. Спрос на малоэтажные городские форматы сохранялся, хоть и небольшой. Неудивительно, что первые частные девелоперские компании стали экспериментировать с малоэтажным жильем уже в начале 1990-х гг. Первый коммерческий поселок таунхаусов в Москве появился в Раменках, на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Он пользовался спросом у дипломатов из соседних посольств и сотрудников иностранных компаний. В нулевых годах было построено несколько поселков, ориентированных на эту аудиторию. В некоторых из них доля жителей-иностранцев до сих пор достигает 90%.

Сейчас в Серебряном Бору, Крылатском, поселке художников можно найти предложения на вторичном рынке (от $2,3 млн). Кроме того, в центральных районах города представлено несколько десятков исторических и вновь построенных особняков. Их стоимость варьируется от $2–3 млн до $75 млн.

Не все малоэтажные проекты получались успешными – такой нестандартный продукт было сложно сделать с первого раза отвечающим всем покупательским предпочтениям. Интересный в этом смысле пример – один из первых комплексов таунхаусов «Палаты Муравьевых» на Остоженке, построенный в 2001 г. (17 таунхаусов площадью от 265 до 420 кв. м). Потенциальных клиентов в этом проекте не особо привлекала перспектива перемещаться между несколькими этажами небольшой площади. Российские покупатели более 10 лет фактически притирались к формату, а девелоперы искали оптимальные варианты. Например, увеличивали в проектах площадь одного уровня – и делали этих уровней меньше.

В настоящий момент мы отмечаем рост интереса ультрахайнетов (люди с состоянием свыше $50 млн) к малоэтажным форматам городской недвижимости. В бюджете от $10 млн покупатели с одинаковым интересом рассматривают как пентхаусы, так и таунхаусы и особняки, их привлекают как новые проекты, так и исторические здания. Это говорит не о всеядности, а о том, что новые форматы привлекают разным стилем жизни, который они предлагают: с одной стороны, загородный, камерный, уединенный, с другой – более активный, городской. Тут покупатели, можно сказать, делают экзистенциальный выбор. Несколько весьма состоятельных людей уже приобрели или построили частные дома (самостоятельно со своим подрядчиком) в районе Патриарших прудов, в Хамовниках, на Остоженке и в Замоскворечье, и, похоже, это становится трендом на рынке элитной недвижимости. Во всяком случае, мы все чаще получаем запросы на покупку городских особняков для частного проживания, а не для размещения офиса или штаб-квартиры компании, как это было раньше. Спрос на городские резиденции за последние три года вырос в несколько раз – от одного запроса в год пару лет назад до минимум одной заявки на покупку в месяц. Чаще всего таким форматом интересуются большие семьи.

Открытым остается вопрос, насколько экономически целесообразно делать такие проекты девелоперу. Земля под застройку в Москве дорогая, построив многоэтажный дом, застройщик получает больше продаваемых площадей и, следовательно, более высокую маржу. Однако не все так очевидно и просто. Во-первых, во многих районах в ЦАО действуют ограничения по высотности и плотности застройки и просто невозможно построить высокий дом, например, из-за соседства с исторической малоэтажной застройкой или близости парковой зоны. В качестве примера можно привести малоэтажный Tweed Park в глубине парка «Покровское-Стрешнево».

Во-вторых, далеко не всегда девелопер зарабатывает больше на многоэтажном элитном доме, чем на проекте из нескольких элитных таунхаусов. Последние чаще всего дороже квартиры, какой бы роскошной она ни была, если это, конечно, не пентхаус – особняк на крыше. Например, квартира площадью 304 кв. м в комплексе Barrin House обойдется покупателю почти в 138 млн руб., а таунхаус в Knightsbridge Private Park – в 290,8 млн руб. Оба проекта находятся в Хамовниках и сданы в эксплуатацию.

Наконец, девелоперы включают малоэтажный формат в крупные проекты, чтобы предлагать и квартиры с террасами, и обычные квартиры, и таунхаусы, и пентхаусы. Пример – Spires на Нежинской улице. Общая площадь проекта составляет 80 000 кв. м, жилая – 40 400 кв. м, на долю малоэтажного формата приходится 4,6% площадей.

Цена на малоэтажные новостройки начинается от $1 млн за лот. Мы ожидаем выхода на рынок ряда новинок в Тверском районе, Хамовниках, Раменках и в Серебряном Бору. Это позволит увеличиться этому субрынку приблизительно на 4–5%, т. е. его доля в общем объеме предложения новостроек будет стремиться к 9–10%. Конечно, массовым такой вид недвижимости не станет, но его доля может достигать 10%. Нишевые проекты тем и интересны, что задают тренды, привлекают интерес, обновляют представление о комфортном проживании.

Совсем безоблачным развитие малоэтажных проектов назвать нельзя. Основная причина кроется в нехватке подходящих участков, ведь для такой застройки не годятся «менее престижные районы», а большинство элитных уже плотно застроены. Но можно прогнозировать рост предложения на 1–2 проекта в год и рост спроса.