В чем уникальность нового стадиона «Динамо» и как будет устроена его экономика

В конце прошлого года в Москве после 10 лет реконструкции заработал легендарный стадион «Динамо». Теперь он встроен в спорткомплекс, который называется «ВТБ арена – Центральный стадион «Динамо» им. Льва Яшина». Подобных стадионов в мире нет: помимо собственно футбольного стадиона в спорткомплексе есть хоккейная (универсальная) площадка и торговый комплекс на 17 000 кв. м. Кроме того, часть здания стадиона является историческим памятником, построенным еще в 1928 г. Это самый близкий к центру города футбольный стадион в Москве: до Кремля меньше 5 км.

«Динамо» было первым крупным стадионом в Советском союзе. Здесь прошли первые игры союзного футбольного чемпионата, впервые советские футболисты сыграли с профессиональной командой из-за рубежа. Стадион пережил несколько реконструкций, последняя из которых началась в ноябре 2008 г. Спустя десять лет арена начинает новую жизнь. Первый хоккейный матч на малой ВТБ арене будет сыгран 4 января, а первый футбольный – в марте, и это будет дерби (игра команд из одного города) между столичными «Динамо» и «Спартаком». Обе спортивные площадки многофункциональны, на них одновременно можно проводить и спортивные мероприятия, и развлекательные шоу, концерты.

Мимо чемпионата мира

Банк ВТБ вошел в проект реконструкции стадиона в 2009 г. Тогда проект перешел к ВТБ в форме владения 75% минус одна акция УК «Динамо» (владел правами аренды на 31 га земли Петровского парка и занимался инвестпроектом «ВТБ арена парк» ) и 74% акций футбольного клуба «Динамо-Москва». В результате сделки клуб смог погасить задолженность перед игроками и самим ВТБ. Общая сумма задолженности, конвертированная в акции компаний, тогда оценивалась в более чем $240 млн, а общая стоимость 100% ФК и УК «Динамо» – в $516 млн.

В 2010 г. девелопер реконструкции – УК «Динамо» провела архитектурный конкурс на концепцию стадиона, который выиграл голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Но, по мнению предыдущего руководителя компании Андрея Перегудова, проект нуждался в доработке и детализации. Нужен был архитектор именно спортивных сооружений. И Перегудов решает пригласить американца Дэвида Монику. На тот момент в копилке Моники были уже проекты стадиона в Дохе (столица Катара) к чемпионату мира по футболу 2022 г., «Арена Мерседес-Бенц» в Шанхае, Пекинская олимпийская баскетбольная арена, «Арена О2» в Лондоне.

Перед новым архитектором было поставлено две задачи: адаптировать проект к мировым требованиям в спорте, улучшить функциональность сооружения, обеспечить технологичность его строительства.

Первый проект предполагал строительство футбольной арены на 45 000 мест, предназначенной для проведения матчей чемпионата мира по футболу в 2018 г. Необходимость сделать арену как минимум бездотационной диктовала и проектные решения – уже первый проект обновленного стадиона предусматривал три этажа коммерческих площадей.

Кроме того, стадион необходимо было развернуть, поскольку у FIFA есть жесткие требования ориентации стадионов с севера на юг. «Исторически стадион был развернут с запада на восток и по первому проекту не отвечал требованиям FIFA», – вспоминает руководитель департамента продаж, рекламы и маркетинга УК «Динамо» Андрей Мухин.

Однако в 2012 г. стадион «Динамо» не был включен в окончательный список арен для проведения чемпионата мира по футболу. Конкуренцию у «Динамо» выиграл совладелец «Лукойла» Леонид Федун, который добился права проведения игр турнира на построенной им «Открытие арене» – стадионе футбольного московского «Спартака». Несколько бывших сотрудников оргкмитета «Россия-2018» рассказывали, что в качестве компенсации обсуждалось проведение на «Динамо» церемоний открытия и закрытия чемпионата мира. Однако FIFA эта идея не понравилась.

После непопадания на чемпионат мира было принято решение перепроектировать стадион. «Весь 2013 г. ушел на разработку и согласование нового проекта. Мы полностью поменяли концепцию и решили сделать арену, комфортную для проведения прежде всего внутрироссийских соревнований», – вспоминает Мухин. По новому проекту стадион не стали разворачивать, а оставили в границах старого участка. Вместимость сократили почти вдвое, до 26 121 места. Стало меньше vip-лож во всем комплексе: в предыдущем варианте их было около 100, теперь – 70 на обеих аренах.

После реконструкции площадь стадиона составила 210 000 кв. м вместо исторических 40 000 кв. м. «Чтобы вписать новый проект в периметр старой стены, которую необходимо было сохранить, стадион решили поднять. В результате под стадионом образовалось огромное дополнительное пространство в три этажа», – говорит Мухин.

Всего в здании сейчас девять этажей (с учетом парковки). При этом газон футбольного поля и трибуны занимают верхние этажи. Площадь арены могла быть больше, но от одного этажа паркинга и одного этажа коммерческих площадей было решено отказаться. «Изначально предполагалось, что подземная часть стадиона будет соединена переходом с метро, но потом от этой затеи было решено отказаться – слишком она оказалась дорогой», – вспоминает Мухин. Спорткомплекс – многослойный пирог, аналога которому в мире нет, утверждает он.

Не футболом единым

Летом 2018 г. президент ВТБ Андрей Костин сообщил, что стоимость проекта комплексной реконструкции «ВТБ арена парка», в который входит стадион «Динамо», для группы ВТБ составит $1,5 млрд. Руководство УК «Динамо» не называет конкретных цифр по стоимости строительства стадиона, отмечая лишь, что затраты на реконструкцию комплекса стандартны для арен такого уровня в мире. «Полная стоимость и расходы будут подсчитаны только в конце текущего года. Сейчас могу сказать, что мы сможем не только окупить расходы на содержание и обслуживание комплекса, но и зарабатывать на этом проекте», – говорит Мухин.

Ранее вице-президент банка ВТБ и экс-руководитель проекта «ВТБ арена парк» (в который входит стадион) Андрей Перегудов, говоря о затратах на реконструкцию стадиона, сообщал, что сам стадион, универсальная арена, торговая зона под ними и подземная парковка вместе будут стоить около 27 млрд руб. «Если пытаться выделить из всех капитальных затрат именно строительство футбольного стадиона, то цифра получается до 12 млрд руб.», – говорил Перегудов в интервью ТАСС.

«Это высокотехнологичная арена, оснащенная дорогостоящим оборудованием. Поэтому инвестиции в этот объект скорее всего были выше среднестатистического уровня. В мировой практике арены-трансформеры в среднем обходятся инвесторам в $3000–7000 за кв. м, или $8000–12 000 на одно зрительское место. Это подтверждается и недавними примерами новых спортивных арен, реализованных в Москве: «Открытие арена», «ВЭБ арена» и т. д.», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева.

«Я понимаю, что есть желание сравнить нас с другими аренами. Но когда называются суммы на строительство какого-то стадиона, возникают вопросы: они с НДС или без, они учитывают сети или не учитывают, учитывают покупку земельного участка или нет?» – говорил ранее Перегудов.

Чтобы модель спортивного комплекса оказалась финансово самодостаточной, в проект были включены коммерческие площади. Так, на первом этаже размещен полноценный торговый центр – «Арена Плаза», который открылся в декабре 2018 г. и будет работать независимо от проведения спортивных мероприятий (см. фото). Его аренднопригодная площадь – 17 000 кв. м. «Это нестандартная площадь, что делает формат "Арены Плаза" неустойчивым – он и не районный, и не окружной. Ей сложно будет составить полноценную конкуренцию таким проектам, как "Авиапарк" и "Метрополис", которые находятся неподалеку. С другой стороны, если управляющая компания выдержит правильную маркетинговую стратегию и спозиционирует свой ТЦ как «концептуальное уютное место для своих», то этот торговый центр может стать полноценным «районником», «клубом по интересам» с постоянной локальной или спортивной аудиторией», – говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.

По словам Мухина, такой практики, когда в стадион (да еще и под футбольное поле) встроен полноценный торговый объект, нет ни у одной арены в мире. Однако Ярова считает, что торговый центр в составе большого спорткомплекса несет дополнительные риски. «Во-первых, в момент проведения масштабных мероприятий стадион становится режимным объектом, доступ на который может быть ограничен или вовсе закрыт. С такой проблемой мы столкнулись, когда сотрудничали с другим стадионом – не все арендаторы торговых площадей готовы нести такие риски», – говорит Ярова. Во-вторых, на фуд-корт могут зайти только точки питания с безалкогольными концепциями – кофейни, фасфуды. «Спортивные объекты имеют ограничения, связанные с продажей алкоголя. Поскольку торговый центр находится в составе такого объекта, то, скорей всего, полноценный ресторан не сможет там работать», – комментирует Ярова.

«Арена Плаза» имеет сквозной пассаж: выйдя из метро, можно пройти по торговым галереям целый квартал – от Ленинградского шоссе до Петровско-Разумовской аллеи. Торговый центр проектировался так, чтобы по максимуму задействовать трафик людей, выходящих из метро «Динамо», объясняет Мухин.

«Помимо трафика, который дает метрополитен, торговый центр будет использовать и тот трафик, который будут генерить спортивные мероприятия на арене, а также располагающаяся рядом инфраструктура – комплекс апартаментов (еще строится. – "Ведомости"), бизнес-центр и гостиница», – говорит Светлана Ярова.

Половина арендаторов (50%) в «Арена Плаза» имеют отношение к спорту. Например, площади одной из двух торговых галерей заняли продавцы профессиональной спортивной экипировки и снаряжения. По словам Мухина, большая часть арендаторов перешла из спорткомплекса «Олимпийский», который ждет закрытие. На фуд-корт «Арены Плаза» позвали арендаторов Даниловского рынка. Также в торговом центре будет вестись (с согласия организаторов) онлайн-трансляция всех мероприятий, проходящих на двух аренах стадиона. Всего в спорткомплексе будут установлены около 400 плазменных панелей, объединенных в единую сеть.

По оценке Яровой, затраты на строительство торгового центра вполне могли оказаться на уровне 100 000 руб. за кв. м. «Там использовались дорогостоящее качественное безрамочное остекление, профессиональный свет, недешевая мебель, хороший дизайн. Кроме того, проект технически очень сложный. И помимо классических общестроительных инвестиций были еще и дополнительные», – говорит эксперт, отмечая, что при грамотном управлении торговый центр сможет окупиться за 8–10 лет.

Второй этаж отдан под технические помещения, а на третьем построен полноценный комбинат питания. Там будет готовиться еда для панорамного ресторана с видами сразу на Большую и Малую арены и для обслуживания vip-лож. «Вся еда будет готовиться непосредственно в стенах стадиона – это еще одно наше ноу-хау», – отмечает Мухин. У кухни и всех точек питания один оператор – кейтеринг-подразделение ресторанного холдинга «Шоколадница».

Часть третьего этажа также отдана инфраструктуре для спортсменов и концертных технологий. Рядом с каждой ареной созданы просторные раздевалки (см. фото). При этом потоки спортсменов и судей строго зонированы. Автобусы с командами въезжают по пандусу внутрь стадиона и подъезжают прямо к раздевалкам. Приезжающие спортсмены не должны пересекаться, судейские бригады – тоже. У всех автономные коридоры, которые полностью просматриваются видеокамерами. «В коридорах нет ни единой темной зоны, которую не видно. Весь путь судей от раздевалок и кабинетов до арен находится под наблюдением», – рассказывает Андрей Мухин.

Проект реконструкции стадиона выгоден инвестору благодаря возможности построить в привлекательной локации городской квартал с коммерческими проектами: рядом со стадионом возводится комплекс апартаментов, построены бизнес-центр и гостиница Hyatt. Всего квартал объединяет 12 корпусов (включая штаб-квартиру общества «Динамо»).

Отель и бизнес-центр (четыре офисных здания, 68 000 кв. м) уже построены и работают. Достраивается квартал элитных апартаментов (семь зданий и более 1000 апартаментов на 190 000 кв. м). При этом именно в «Арена парке» в этом году эксперты фиксировали максимальные на столичном рынке цены на жилье с отделкой в сегменте бизнес-класс – 200–226 млн руб. за лот.

По словам Никуличевой, сроки окупаемости и уровень доходности спортивного комплекса будут зависеть от того, насколько грамотно будет вестись управление ареной – какие мероприятия там будут проводиться и как часто. С этим согласна Светлана Ярова. «Сейчас спортивные арены в мире, особенно дорогостоящие, в основном дотационные. Но тренд на то, чтобы сделать спорт эффективным бизнесом, – есть», – говорит Ярова.

Эксперты отмечают, что сроки окупаемости динамовского стадиона прогнозировать сложно из-за его уникального, нестандартного формата – в мире пока нет аналогов, когда под одной крышей находятся футбольная и универсальная арены, торговый центр и офисы, при этом обе арены могут одновременно быть и концертными площадками. «Срок окупаемости прогнозировать сложно из-за нестандартного формата стадиона. Но это однозначно выше срока окупаемости традиционных видов коммерческой недвижимости в Москве, который составляет 10–12 лет. Думаю, что в случае с «ВТБ арена парком» это будет более 15 лет», – считает Никуличева.

Успеть сломать за 30 секунд

С 4-го по 6-й этажи разместились трибуны двух арен – футбольной и хоккейной. Последняя легко трансформируется – например, в баскетбольную или концертную. Газон постелили еще в октябре 2017 г. Его выращивали в Волгограде и потом автотранспортом доставили в Москву. Газон стоимостью 20 млн руб. состоит из почти 10 сортов трав. Его жизнедеятельность обеспечивает огромная инженерная система – 35 км труб, проложенных непосредственно под травяным покровом. Это и вентиляция, и дренаж, и подогрев, и полив. Общая толщина газонного пирога – более метра.

Работу всего газонного комплекса поддерживает служба агрономов. «Прошлой зимой газон укладывали спать – выключали подогрев, и газон зимовал, как обычная трава. Весной его пробуждали. Сейчас газон пока не спит. Но на ночь мы его укрываем специальным одеялом – огромным цельным материалом, и снизу он всю ночь подогревается», – рассказывает Мухин. Зимой, чтобы трава лучше росла, ее поливают, расчесывают и подсвечивают лампами искусственного освещения.

Работники стадиона любят рассказывать историю о том, как футбольные фанаты разбили первые антивандальные суперпрочные сиденья, изготовленные в Америке специально для динамовского стадиона. «Те сиденья, которые вы видите на стадионе сейчас, – это второй улучшенный вариант. Первоначально на футбольной арене были установлены другие. Но мы решили провести их краш-тест. Позвали фанатов "Динамо" и попросили сломать сиденья. Производитель с нами поспорил, что конструкция выдержит атаку в течение минуты, но наши фанаты расправились с сиденьями за 30 секунд. Одним-двумя ударами были выбиты крепления стульев, а затем и сами сиденья разнесены в щепки», – вспоминает Мухин. После этого конструкции сидений были значительно усилены, а проспоривший производитель кресел подарил клубу фанатов «Динамо» кожаную мебель.

Безопасность на стадионе будет на высочайшем уровне, уверен Андрей Мухин. Вокруг арены есть специальные входные павильоны, в которых будет проходить досмотр всех зрителей шоу. На территории всего комплекса установлены камеры с системой распознавания лиц.

На чем держится крыша

«ВТБ арена - Центральный стадион "Динамо"» – это монолитная конструкция до 4-го этажа. Все, что построено выше, закреплено на мегаколоннах, которые уходят в грунт на 40 м. «Этот современный металлический каркас – самый дорогостоящий элемент в конструкции стадиона. На него крепятся верхние этажи над полем, ареной и крыша», – рассказывает Мухин. Все конструкции для крыши была изготовлены на Челябинском трубопрокатном заводе (принадлежит группе ЧТПЗ бизнесмена Андрея Комарова).

Установка крыши была похожа на спецоперацию, вспоминают сотрудники стадиона. При закреплении крыши специалисты использовали физические свойства сил сжатия и растяжения. Под воздействием этих двух сил одновременно вся огромная конструкция крыши на доли секунды лишилась опоры и повисла в воздухе. Это было необходимо, чтобы все элементы крыши были закреплены с точностью до миллиметра. Такая технология позволила облегчить конструктив крыши и дать возможность использовать дополнительные нагрузки на здание во время проведения мероприятий на стадионе.

Летом следующего года на стадионе «Динамо» планирует выступить группа Rammstein, и первое, что спросили их представители, – каковы несущие возможности крыши стадиона, рассказывает Мухин. Немцы прислали проект сцены – это целый город с 3-4-этажными зданиями, огромными телевизорами, которые крепятся и на крышу в том числе. «Но стадион способен выдержать нагрузки, которые свойственны плоскостным аренам, где уровень газона находится на уровне земли», – обещает Мухин.

Работать футбольная арена начнет весной следующего года: 10 марта стадион откроется суперматчем «Динамо» – «Спартак».

Арена-трансформер

Вторая, Малая, арена спорткомплекса уже заработала – с конца декабря здесь проходят ледовые шоу. Первое спортивное мероприятие здесь состоится 4 января – в рамках Континентальной хоккейной лиги «Динамо» сыграет с «Автомобилистом».

Малая арена вмещает до 14 000 зрителей. Ее уникальность в мультиформатности. Она сможет принимать хоккей, баскетбол, волейбол, бокс, различные концерты, представления, форумы и банкеты. «Мы даже мы рассматриваем возможность проведения здесь мотошоу», – говорит Андрей Мухин.

При этом из ледовой арены в танцпол и концертный зал площадка может превратиться всего за несколько часов. Это достигается благодаря особенным трибунам-трансформерам, которыми оснащена арена. Ряды кресел закреплены на подвижных платформах, которые могут подниматься и опускаться, выезжать вперед или закатываться в подтрибунное пространство.

«Трибуны-трансформеры – разработка американской компании, которая поставила и установила нам это оборудование. На сегодняшний день в мире они используются только в Лос-Анджелесе», – рассказывает Андрей Деревягин, представитель компании-поставщика.

Среди фишек малой арены – пружинящие борта ледовой площадки. Помимо пружинящих свойств борта имеют и особенные крепежные конструкции: они крепятся не как обычно – на гайках и болтах, а фиксируются на специальных крепежных замках. Это ускоряет демонтаж бортовой системы, который может выполнять небольшая группа технического персонала.

Когда готовился проект реконструкции стадиона, были собраны все регламенты и требования различных спортивных лиг и концертных площадок по звуку, свету, безопасности. Рабочая группа проекта изучила технические райдеры современных мировых шоу, которые сегодня трудноосуществимы в условиях российских стадионов. Таким образом, у нас получился универсальный спортивный комплекс, соответствующий международным требованиям сразу в нескольких направлениях – спортивных, шоу и концертном, резюмирует Андрей Мухин.